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Ema condannata a Londra dovrà pagare l’intero affitto della sede…

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persa la contesa da 574 milioni di euro

Ema condannata a Londra dovrà pagare l’intero affitto della sede fino al 2039

Un macigno che a Londra si spingono a quantificare in 574 milioni di euro si abbatte sulle casse dell'Unione europea e dunque, in ultima istanza, sui contribuenti europei. Poche ore fa Marcus Smith, giudice dell'Alta corte di giustizia inglese, ha condannato l'Agenzia europea del farmaco (Ema) a versare alla società Canary Wharf T1 Limited, che fa parte del colosso immobiliare Canary Wharf Group, l'intero ammontare del contratto di locazione dell'attuale sede londinese dell'Agenzia. Il contratto scade nel 2039 ma l'Ema si sta trasferendo proprio in questi giorni ad Amsterdam dopo la decisione di abbandonare Londra in seguito al referendum sulla Brexit.

Solo di affitto l’Agenzia paga a Canary Wharf 13 milioni di euro all’anno e quindi, fino al 2039, dovrà versare 320 milioni di euro. Nella causa contro Canary Wharf, l'Ema aveva invocato il principio giuridico britannico della “frustrazione del contratto” ma l'alta Corte le ha dato torto.

Smith, al termine di 95 pagine di sentenza, conclude che «il contratto di locazione non sarà frustrato dal ritiro del Regno Unito dall'Unione europea. Non si tratta né di un caso di illegittimità sopravvenuta, né di frustrazione dello scopo comune. Il contratto di locazione non sarà estinto dalla frustrazione per il passaggio del Regno Unito da Stato membro dell'Unione europea a paese terzo, né il trasferimento della sede dell'Ema da Londra ad Amsterdam costituisce un evento frustrante. L'Ema resta obbligata ad adempiere ai propri obblighi derivanti dal contratto di locazione».

Dopo aver condannato l'Ema, il giudice rimanda però al Tribunale le forme attraverso le quali attuarla.

Le ragioni dell'Ema
L’Ema sosteneva che l'Agenzia, organo dell'Unione europea, non può rimanere in uno Stato che non ne faccia più parte. La decisione della Gran Bretagna di uscire dalla Ue doveva essere dunque considerata una causa di forza maggiore che determina la fine, senza conseguenze, del contratto di locazione. Secondo i legali dell'Ema l'imprevedibilità della Brexit avrebbe permesso la rescissione del contratto di affitto in base al principio del “frustration of contract”, secondo il quale un accordo contrattuale può essere annullato quando un evento che si verifica successivamente alla stipula rende fisicamente o commercialmente impossibile adempiervi o trasforma l'obbligo di esecuzione del contratto in un obbligo sostanzialmente diverso da quello assunto al momento iniziale della stipula.

Il collegio legale dell'Ema ha portato nel corso del contenzioso un precedente storico a sostegno della propria tesi: la causa Krell versus Henry del 1903, che sfociò proprio nella cosiddetta “frustration of contract”.

Edoardo VII doveva essere incoronato e per l'occasione vennero programmati due intensi giorni di festeggiamenti. Paul Krell locò da C.S. Henry una stanza con una finestra che si affacciava sulla strada lungo la quale sarebbe passato il corteo regale. Lo scopo della locazione era evidente ad ambo le parti, che ritennero superfluo inserirlo nel contratto stipulato. Il conduttore si impegnò a versare subito una parte del prezzo e il saldo al termine della sfilata. Ma il re si ammalò e la sfilata venne rinviata.

Il locatore pretese la parte rimanente del canone e agì in giudizio per ottenerla, viste le resistenze del locatario. La Corte respinse le pretese di Henry, poiché la presunzione della sfilata era alla base del contratto e il suo mancato epilogo portava alla risoluzione del contratto stesso. Oggi quei pochi media inglesi che trattano dello spinoso argomento del trasferimento dell'Ema, liquidano il contenzioso con il gruppo immobiliare ricordando che «l'appendicite del re non era colpa degli uomini», visto che fu proprio un'improvvisa infiammazione dell'appendice a impedirne la sfilata.

Le ragioni di Canary Wharf
I legali del gruppo immobiliare londinese – riconosciute dal giudice Smith – hanno invece sostenuto che la Brexit è un evento del tutto prevedibile in virtù dell'esistenza dell'articolo 50 del trattato sull'Unione europea (che stabilisce che ogni Stato membro può decidere di ritirarsi dall'Unione europea) e hanno chiesto di conseguenza alla Corte di giustizia certezze sull'adempimento del contratto di locazione.

La sentenza «sarà una buona notizia nella proprietà e nel mercato legale, portando maggiore certezza sull'impatto della Brexit sui contratti», hanno detto i legali di Canary Wharf mentre Ema ha detto che cercherà di avviare una serie di ricorsi che potrebbero alla fine portare alla Corte di giustizia dell'Ue a Lussemburgo.

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