mercati internazionali

In Spagna i prezzi delle case tornano a crescere

di Paola Dezza

Barrio del Carmen a Valencia

3' di lettura

L’immobiliare spagnolo si è lasciato alle spalle la pesante crisi che dal 2008 ha fatto crollare i prezzi del mattone, residenziale compreso, e torna ad accelerare. Non solo. Secondo l’Fmi anche il potere di acquisto degli spagnoli sale e l’anno scorso ha superato quello di noi italiani.

Un momento buono per il Paese, che nel 2017 ha registrato l’anno di svolta per il mattone. L’incremento del numero di compravendite residenziali (oltre 532mila, +16,3% rispetto al 2016) è il più elevato dal 2008. Un aumento che, secondo Scenari Immobiliari, ha interessato tutte le regioni con crescite a due cifre in Cantabria (+22%), Navarra (26%), nelle Asturie (21,3%) e Madrid (19,6%). Nella sola capitale, durante gli ultimi tre mesi del 2017, sono state compravendute quasi 12mila abitazioni.

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In linea generale, i prezzi delle abitazioni in Spagna hanno registrato a fine 2017 un aumento del 6,2%, il quarto anno consecutivo di crescita dei valori medi di vendite delle abitazioni, «anche se i costanti rialzi non bastano a tornare ai livelli dello scorso quinquennio, con cali che vanno dal 10 al 20% in tutte le città principali» dicono da Scenari Immobiliari.

Per le abitazioni di nuova costruzione l’aumento dei valori è stato del 5,9%. Madrid e Barcellona hanno registrato l’incremento più alto dei prezzi di vendita su base annua nel 2017 e si attendono aumenti di circa il 17% nel 2018. Ma bisogna ricordare che a Barcellona le quotazioni residenziali hanno perso il 28,5% dal 2008 fino a oggi, a Madrid il 32,1 per cento. Oggi nella capitale i valori vanno dai 2.800 euro al metro quadrato per i quartieri periferici ai 5.300 euro per le zone più richieste, mentre a Barcellona si compra per valori compresi tra 3mila e 5.500 euro al metro. I valori scendono nelle città minori, soprattutto in quelle con minor appeal turistico dove i prezzi minimi scendono anche sotto mille euro al metro quadrato.

I PREZZI RIPARTONO DOPO DIECI ANNI DI CROLLO

Andamento dei prezzi medi nominali del settore residenziale nelle principali città spagnole. (*) Previsione
(Fonte: Scenari Immobiliari)

I PREZZI RIPARTONO DOPO DIECI ANNI DI CROLLO

A livello nazionale i prezzi sono scesi circa del 41% nel periodo 2008-2013, poi hanno iniziato a recuperare, e dal 2014 al 2017 sono aumentati mediamente del 15%, ma la differenza con i prezzi massimi registrati durante il boom del 2004-2007 rimane ancora elevata.

Secondo alcuni operatori locali nel 2018 i prezzi delle case dovrebbero salire del 4,7% circa, seguendo il trend in atto e il recupero del 2017. Secondo l’operatore Servihabitat le compravendite nel 2018 arriveranno a quota 560mila unità.

A spingere il mercato l’alta domanda, le politiche che incoraggiano i mutui, il forte interesse da parte degli investitori e nuovi sviluppi residenziali che richiamano acquirenti. Il prezzo del 70% delle case è comunque sotto i 150mila euro e il 34,6% delle vendite riguarda case comprese tra 60 e 90 metri quadrati.

Uno studio elaborato da Tecnocasa Spagna, in collaborazione con l’Università Pompeu Fabra di Barcellona, ha registrato aumenti dei prezzi della tipologia medio-usata in Spagna nel corso del secondo semestre del 2017 dell’11,15%, mentre a Barcellona e Madrid, come è successo nei precedenti semestri, le quotazioni crescono di più rispetto alla media nazionale: rispettivamente +12% e 12,9%. A Barcellona il prezzo degli immobili della categoria medio-usato si attesta a 2.893 euro al mq, mentre a Madrid è 2.070 euro al mq.

«Madrid ha registrato una quota pari al 36% di compravendite per investimento» dice Lázaro Cubero, direttore del dipartimento di analisi spagnolo di Tecnocasa. Il quale sottolinea che: «se le dinamiche del mercato della città continueranno a essere quelle dell’ultimo trimestre 2017, nella prima metà del 2018 le quotazioni si stabilizzeranno, interrompendo così l’intensa crescita avuta nei mesi precedenti».

A Barcellona si registra, invece, un calo degli acquisti nel segmento investimenti, che passano dal 37,4% dell’ultimo trimestre 2016 al 27,3% registrato a dicembre 2017. Nel secondo semestre del 2017 cala anche la percentuale di acquisti in contanti (-43%). Di contro gli investimenti, soprattutto esteri, salgono in città come Valencia. Qui nel corso del 2017 la quota di acquisti per investimento sul totale è stata pari al 45 per cento. Nel resto della nazione la percentuale degli acquisti di questo tipo è del 28,82% e il rendimento annuo lordo medio è del 7 per cento.

Cubero osserva che «si consolida una fase di mercato nella quale i proprietari possono recuperare parte del valore immobiliare perso durante la crisi, tuttavia è importante analizzare bene il mercato prima dell’acquisto, perché le aspettative dei venditori talvolta portano a situazioni di sopravvalutazione del prezzo di vendita».

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