Dimore storiche

Inglese, arabo, russo o cinese: i nuovi «castellani» non parlano italiano

Negli ultimi mesi il mercato delle dimore storiche è cresciuto in maniera esponenziale e il covid ha spinto il mercato del lusso. Ville e castelli sono acquistati per diventare hotel o residenze personali da imprenditori facoltosi, giovani e stranieri. Prezzi, fra i 3 e i 10 milioni di euro. Ma pesa anche la manutenzione

di Evelina Marchesini

(stefano - stock.adobe.com)

4' di lettura

Ma che bel castello…Questo il ritornello dei facoltosi acquirenti di dimore di pregio nella Bella Italia che, oggi più che mai, sono partiti alla ricerca di manieri “vivibili” in cui soggiornare per parte dell'anno con la propria famiglia e gli amici. Le signore si tramutano in castellane, con tutto il giro d’affari che ne segue, e gli acquirenti uomini in padroni dai bei modi e con il pallino dei parchi e dei giardini. In gran parte, secondo gli intermediari specificamente dedicati a questo segmento, si tratta di stranieri o compagnie straniere, quest'ultime anche interessate all'apertura di alberghi o boutique hotel.

Cosa cercano gli acquirenti e cosa offre il mercato

Il boom. Negli ultimi mesi il mercato delle dimore storiche è cresciuto in maniera esponenziale. Che si tratti di Francia, Italia, Belgio o Germania, le vendite di castelli, palazzi e case patronali continuano ad aumentare, nonostante l’emergenza sanitaria, secondo Engel & Völkers. «In confronto all’anno scorso, abbiamo venduto circa il doppio di proprietà di questo genere» spiega Christoph Freiherr von Schenk, responsabile di Castels & Manor Houses in Engel & Völkers. E alla luce dell’elevata domanda del mercato la società stima che i prezzi per queste proprietà rimarranno stabili in futuro.

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Uno degli operatori più specializzati nel segmento dei castelli, dei borghi e delle dimore storiche è Lionard Luxury Real Estate, a cui Il Sole 24 Ore ha chiesto una conferma e un’interpretazione di questo trend. «Il segmento dei castelli sta in effetti andando a gonfie vele – spiega Dimitri Corti, fondatore e a.d. della società –. Il Covid ha accelerato la crescita di un mercato, quello del lusso, che già andava bene e i manieri sono un prodotto particolarmente ricercato».
Corti spiega che le proprietà molto grandi, che definisce “sovradimensionate”, vengono richieste soprattutto da gruppi e società per una destinazione alberghiera, mentre quelli di taglio familiare, che identifica nella dimensione massima di mille metri quadrati, sono ricercati da clienti facoltosi per utilizzo personale. Lionard ha un portafoglio di ben 95 castelli in vendita.

Ma dove abbondano i manieri?

«Il 34% dei nostri castelli sono in Toscana, il 21% in Lombardia e il resto sparsi tra Piemonte e le altre regioni», spiega Corti. A comprare i castelli sono prevalentemente stranieri e Corti definisce “improbabile” la possibilità che gli acquirenti siano italiani: «Al primo posto abbiamo clienti americani – spiega –, al secondo tedeschi, poi inglesi, svizzeri e francesi». Engel & Völkers riscontra grande interesse da parte di una clientela proveniente da Germania, Russia, ex Unione Sovietica, America e Inghilterra, ma anche gli sceicchi arabi, così come i cinesi, stanno manifestando un interesse sempre maggiore verso questo tipo di proprietà.
«Il profilo del compratore è cambiato negli ultimi anni. Una nuova generazione è entrata nel mercato per poterne sfruttare l’opportunità. Gli acquirenti sono sempre più giovani – spiegano da Engel & Völkers –. Sono spesso imprenditori di successo tra i 35 e i 40 anni che cercano un modo significativo per investire il proprio patrimonio».

I prezzi

I castelli che si vendono maggiormente sono, secondo Lionard Luxury Real Estate, quelli di categoria media, cioè compresi tra i 5 e i 10 milioni di euro, e la fascia più comune è tra i 4 e i 5 milioni, ma con proprietà anche meno care, intorno ai 3 milioni di euro. «In sostanza – dice Corti – stiamo parlando di cifre con cui si comprerebbe, in alternativa, un appartamento di rappresentanza in città, a Milano o Roma». Quanto agli aumenti, secondo Corti, se fino a un paio di anni fa era comune ottenere uno sconto, rispetto alla richiesta dei proprietari, dell'ordine del 20-25%, oggi quello sconto nella maggior parte dei casi non si ottiene più e solo per alcune tipologie si può arrivare al 10 per cento.

«Quindi, parlando di percezioni, direi che assistiamo a un aumento dei prezzi dal 10 al 15% in due anni» spiega ancora Corti. Il grosso interesse è partito da aprile dell’anno scorso, con un boom durante l’estate. «Grazie alle nostre strategie ci siamo trovati ad avere una fascia consistente di clientela affezionata che ci ha continuato a fare richieste anche durante la pandemia – spiega Corti –. Il che tradotto numericamente significa che anche in questa prima fase del 2021 il 29% delle nostre proprietà le abbiamo vendute online».

«Questa tipologia di tenute in media viene venduta nell’arco di 12 mesi. Tuttavia, alcune vendite avvengono anche in una sola settimana. Gli acquirenti preferiscono per lo più immobili in buone condizioni piuttosto che quelli che necessitano di un importante lavoro di ristrutturazione», precisa Christoph Freiherr von Schenck di Engel & Völkers.

Le spese

Diventare castellani è un privilegio, ma ha un costo non indifferente in termini di mantenimento successivo della proprietà che si acquista. «Proprietà con certe caratteristiche – spiega ancora Freiherr von Schenck – per avere un mantenimento di base, richiedono circa 150mila euro all'anno e in genere per un castello di circa 4 milioni di euro vanno preventivati appunto dai 150mila ai 200mila euro di costi annui». Un esborso che farebbe venire in mente una successiva destinazione ad affitto, anche per parte dell'anno, per compensare le spese. Ma non è così. «La maggior parte dei nostri castelli, direi l’80% – spiega il manager di Engel & Völkers – vengono acquistati da famiglie private per essere utilizzati direttamente, anche solo per parte dell'anno, ma nessuno dei nostri clienti poi affitta. L’obiettivo è goderseli e fare un investimento in grado di mantenere il valore nel tempo». Per gli acquirenti stranieri la storia, il fascino, l’ubicazione in zone con grandi spazi all’aperto, sono fattori che non passano di moda e che sono anzi particolarmente apprezzati oggi per effetto della pandemia.

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