analisi

Inrev, ritorni stabili e sostenibilità sono i driver dell’asset allocation

Secondo lo studio per gli investitori istituzionali italiani l’allocazione al real estate è pari al 17,7%, superiore alla media europea di 12,3%

di Giacomo Morri*


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3' di lettura

Agli investitori istituzionali italiani piace il real estate. Nei numeri di uno studio presentato da Inrev (Inrev Investor Universe Italy Study 2019, con un focus specifico su fondi pensione e assicurazioni) si evince infatti che per tali investitori l’allocazione al real estate è pari al 17,7%, superiore alla media europea di 12,3%. Dal campione emerge che in particolare i fondi pensione italiani presentano le percentuali di esposizioni maggiori al settore guidati dalle politiche di investimento del passato.

L’interesse per questa asset class rimane forte anche oggi, dal momento che viene considerata efficace nella diversificazione del rischio a livello di portafoglio, e con un buon rendimento in rapporto al rischio. Inoltre, la componente di redditività corrente è in linea con le esigenze di copertura dei flussi in uscita tipiche di questi investitori, oltre a presentare una buona protezione dall’inflazione.

Lo studio Inrev riporta che l’allocazione corrente degli investitori istituzionali italiani si concentra maggiormente sul mercato europeo, ed in particolare domestico, tuttavia la target allocation è sempre più a livello internazionale. La maggioranza degli investitori europei conferma l’intenzione di investire nel real estate nel prossimo biennio, in controtendenza con gli investitori italiani che hanno partecipato all’Investor Universe Italy Study i quali prevedono una riduzione dell’allocazione in real estate nel prossimo biennio, dall’attuale 17,7% a un 16,8% maggiormente diversificato.

Investitori istituzionali italiani ed europei hanno risposto che aumenteranno l’esposizione a livello globale, con nuovi investimenti in Asia, Europa e negli Stati Uniti. Una decisione utile sia per migliorare la diversificazione del portafoglio degli investimenti, sia a causa della percezione di debolezza del mercato immobiliare italiano.
La gran parte del capitale italiano risulta ancora investita in segmenti tradizionali quali gli uffici, per oltre il 50% dei partecipanti allo studio, e nel commerciale per il 18%, mentre il residenziale, maggiormente presente nei portafogli dei fondi pensioni, è prevalentemente costituito da vecchi investimenti, con un’aspettativa di riduzione per il futuro. Quasi inesistente è invece l’allocazione in segmenti specialistici quali hotel, student housing e health-care, prodotti ancora scarsamente presenti a livello investment grade nel mercato domestico.

I nuovi investimenti sono prevalentemente effettuati mediante fondi immobiliari non quotati per varie ragioni. Sono gli strumenti di investimento che meglio rispecchiano le esigenze della regolamentazione e presentano vantaggi a livello fiscale. Inoltre, da un punto di vista operativo, in particolare negli investimenti internazionali, consentono l’accesso a management specializzato, permettendo facilmente l’allocazione di capitali in nuovi mercati. Le strategie di investimento prevalenti, coerentemente con le finalità degli investitori istituzionali, sono in fondi core e, in misura minore, in fondi value added. Negli investimenti a livello globale vengono utilizzati anche fondi di fondi e strumenti quotati.

Tra i principali elementi di preoccupazione circa l’investimento immobiliare ci sono le incertezze legate ai cambiamenti di regolamentazione, in generale, e della tassazione in particolare, elemento che risulta invece di minore importanza tra gli operatori in altri paesi europei, più preoccupati dell’andamento macroeconomico.
Nelle decisioni di asset allocation, i principali driver per le decisioni di investimento nel settore real estate degli investitori italiani, oltre alla diversificazione degli investimenti e al profilo rischio-rendimento dell’asset, risultano anche la protezione contro l’inflazione, nonché la capacita dell’asset di generare ritorni stabili.

Dalle interviste è anche emerso che sebbene gli investitori istituzionali italiani si basino anche su modelli quantitativi, le decisioni di asset allocation si basano anche su numerose considerazioni di natura qualitativa. In particolare, viene attribuita una certa attenzione ai modelli di asset-liability matching. La revisione dell’allocazione strategica, non diversamente da quanto accade tra gli altri investitori europei, viene rivista prevalentemente in un periodo compreso tra uno e tre anni.
Tra i risultati più interessanti emerge una conferma dell’interesse per le tematiche ESG, con la gran parte degli investitori che conferma una forte attenzione per gli investimenti in immobili sostenibili e, nel caso di investimenti indiretti, nella scelta di gestori che rispettino i principi di sostenibilità.

In particolare, gli investitori istituzionali italiani ritengono che gli immobili sostenibili presentino un minor livello di rischio di sfitto e che nel lungo periodo potranno apprezzarsi maggiormente.
In un confronto con la media europea, emerge però che la strada in temi di sostenibilità per gli investitori istituzionali italiani è ancora lunga, ma il cambiamento è già iniziato anche tra i partecipanti allo studio.
Contrariamente, un segnale molto positivo arriva dall’attenzione alla diversità di genere, grazie alle quote rosa e alla crescente attenzione alla partecipazione di donne negli organi decisionali degli investitori istituzionali italiani e nelle varie organizzazioni, con l’attribuzione di maggiore importanza rispetto a quanto accade nel resto d’Europa.

* Associate Professor of Practice in Real Estate, SDA Bocconi

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