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«Investire in Roma», tutte le opportunità per il real estate nella Capitale

Esperti a confronto al convegno promosso da Sole 24 Ore e Colliers. L’assessora Lucarelli: «Dieci miliardi in arrivo sulla città». Boeri: cruciali le infrastrutture per la mobilità

di Manuela Perrone

6' di lettura

Investimenti in arrivo per dieci miliardi di euro, tra fondi pubblici e progetti di partenariato pubblico-privato. Due Giubilei, nel 2025 e nel 2033, e la agognata aggiudicazione della candidatura per ospitare Expo 2030. Servizi e turismo che hanno ripreso a correre in modo impetuoso dopo la pandemia. Prezzi del residenziale altamente competitivi, soprattutto se paragonati a città come Milano. E tanti progetti, come la riqualificazione dell’area delle ex caserme Guido Reni nel quartiere Flaminio, pronti a entrare nella fase esecutiva. Per Roma è un momento magico. E delle opportunità che riserva per il settore immobiliare si è parlato all’evento «Investire in Roma. Il nuovo Rinascimento della Capitale», promosso dal Sole 24 Ore, in collaborazione con Colliers, che mercoledì 14 dicembre ha fatto il punto sulle tendenze e le nuove capacità della città di attrarre capitali.

L’assessora Lucarelli: «Visione strategica degli investimenti»

«Roma è una città che conviene tenere sott’occhio», ha affermato il direttore del Sole 24 Ore, Fabio Tamburini, nel suo saluto introduttivo all’evento, moderato dalla giornalista Paola Dezza, responsabile del Lunedì e del Real estate. «È il gioiello della corona italiana, che offre grandi opportunità agli investitori e richiede la capacità di rendere coerenti le singole iniziative con progetti di più ampio respiro». È stata l’assessora alle Attività produttive di Roma Capitale, Monica Lucarelli, a mettere in fila le potenzialità straordinarie del «decennio di Roma»: i grandi eventi in arrivo, le risorse del Pnrr, i fondi strutturali «avranno un effetto moltiplicatore importante. Stiamo lavorando - ha sottolineato Lucarelli - a una visione strategica degli investimenti, per avere una spesa che sia effettivamente qualificata e realizzare quel processo trasformativo della città di cui abbiamo veramente bisogno».

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Attenzione a housing sociale e mobilità

L’assessora ha tenuto a rimarcare l’attenzione dell’amministrazione all’housing, l’inclusione e la rigenerazione urbana, cui sono stati già destinati 850 milioni di euro. Un altro miliardo di euro è riservato a sostenibilità e mobilità: la «cura del ferro», ossia l’estensione delle tramvie e delle metropolitane. «Linfa vitale» per chi vuole investire in città. Fondi sono previsti anche su ciclo dei rifiuti, a corollario del termovalorizzatore, innovazione e progetto “Caput mundi” per turismo e cultura.

Cruciali partenariati pubblico-privato e semplificazioni

Molto apprezzate dalla platea le parole di Lucarelli sull’importanza dei partenariati pubblico-privato («La spesa pubblica non può bastare»): ci sono già in pancia progetti per due miliardi di euro, un miliardo di euro sui rifiuti e gli altri su reti tecnologiche di nuova generazione, efficientamento energetico degli edifici pubblici e infrastrutture diverse da quelle viarie e ferroviarie. L’assessora ha anche promesso massimo impegno della Giunta Gualtieri sul tema delle semplificazioni amministrative: l’eccesso di burocrazia è stato per anni il vero tasto dolente per chi voleva investire a Roma.

Per volume di investimenti Roma rappresenta il 15%

Un affresco del mercato immobiliare romano è stato fornito da Simone Roberti, head of research di Colliers Italia. Per volume degli investimenti la Capitale rappresenta circa il 15% del totale nazionale: gli uffici sono la fetta maggiore della torta (attraggono il 53% degli investimenti). Ciò che colpisce è la nazionalità degli investitori: in Italia sono stranieri al 70%, a Roma la percentuale scende al 55%. I margini di crescita sono dunque ampi.

Le grandi operazioni più recenti

Guardando le grandi transazioni nel corso dell’ultimo anno - Roberti ha citato a titolo di esempio la vendita di Palazzo Mancini, ristrutturato e locato a Gucci, i Palazzi Marini 3&4, che diventeranno un hotel e riqualificheranno la Piazza San Silvestro, e Via Curtatone, locato a E&Y - «si evince che gli uffici ristrutturati risultano interessanti per gli investitori e gli hotel value-add sono sempre una buona scommessa.Queste operazioni possono permettere di creare un volano positivo, in modo da attirare nuovi investitori che arriveranno a realizzare nuovi progetti».

Il focus sul residenziale, dalle abitazioni agli studentati

Delle opportunità di riscatto per il settore residenziale si è parlato nella tavola rotonda a cui hanno preso parte Theo Bortoluzzi (business development manager Europa di Kerten Hospitality), Marco Di Terlizzi (student housing director di Cbre), Emanuela Molinaro, partner real estate di Studio Orrick, Roberto Nicosia (Ceo Colliers Advisory andTransaction Italia) e Giancarlo Scotti, responsabile Direzione immobiliare di Cassa depositi e prestiti. «Noi di Colliers - ha evidenziato Nicosia - non siamo solo una piattaforma di servizi immobiliari, integrata e completa, ma con la piena integrazione con il nostro network globale abbiamo cominciato ad agire come portale di ingresso in Italia, a Milano e Roma, di investitori istituzionali, statunitensi e non solo. Cerchiamo di mettere al servizio della città questi capitali». I settori su cui si registra più interesse? «Quelli dell’accoglienza, dello student housing e senior living, ma anche del residenziale nelle declinazioni di build to rent e build to sell».

Il progetto “Guido Reni”: cinque ettari da restituire alla città

Scotti, dal canto suo, ha illustrato le prossime mosse per il progetto immobiliare “Guido Reni”: la riqualificazione della ex caserma al Flaminio. Un’area di cinque ettari di proprietà di Cdp Immobiliare nel cuore della Capitale, dove già insistono strutture nevralgiche per la vita culturale romana, dall’Auditorium al Maxxi. Il perno delle funzioni pubbliche sarà rappresentato dagli oltre 19mila metri quadrati del Museo della Scienza, il cui concept è stato realizzato dal premio Nobel per la fisica, Giorgio Parisi. Entro fine gennaio saranno selezionati i cinque finalisti al concorso di progettazione bandito da Roma Capitale e il vincitore sarà proclamato nel maggio 2023.

Da maggio 2023 si entra nella fase esecutiva

Entro la stessa data si conta di approvare tutti i progetti delle opere pubbliche di quartiere (due piazze, percorsi pedonali, verde attrezzato, biblioteca e parcheggi pubblici) e sarà dunque possibile procedere alla sottoscrizione della convenzione urbanistica con il Comune. È di 45mila metri quadrati la superficie del comparto privato, il cui progetto è firmato dallo Studio Viganò 015 di Paola Vigano, che vinse il concorso bandito nel 2015: si prevedono volumi di nuova edilizia residenziale per circa 35mila metri quadri (compresi 6mila mq di social housing), 6mila mq per il settore ricettivo e 4mila mq a destinazione commerciale, con le relative opere pubbliche di urbanizzazione. Scotti non si è sbilanciato sul valore complessivo del progetto, ma l’attenzione è già alta, come le aspettative.

Posa della prima pietra nel 2024

Il processo di valorizzazione è in corso e Cdp intende assumere un ruolo addizionale e di stimolo al mercato. Dall’inizio del 2023 si intende avviare un percorso dal duplice possibile esito: o si individuerà un potenziale acquirente oppure si svilupperà un’operazione immobiliare più strutturata, anche con il coinvolgimento potenziale della stessa Cassa. L’obiettivo è posare la prima pietra nel 2024. «Il masterplan che sarà messo in realizzazione a maggio - ha chiarito Scotti per evidenziare la rilevanza del progetto - vedrà la restituzione di questi spazi alla città, un’integrazione con il quartiere, lo sviluppo di piste ciclabili e una nuova tramvia che unirà Prati al Flaminio».

Boeri: mobilità e varietà le chiavi per il futuro

Dall’architetto e urbanista Stefano Boeri, intervistato in videocollegamento da Dezza, è arrivata la sollecitazione a considerare prioritario per le città proprio il tema delle infrastrutture della mobilità. «Non può esistere alcuna seria proposta di rigenerazione urbana - ha detto Boeri - che non parta dal trasporto pubblico, dalle metropolitane, dalla rete del ferro». Altrettanto importante è evitare la creazione di ghetti e zone superspecializzate, favorire città dove ci sia la gamma più ampia possibile di modi d'uso, dove «la varietà delle popolazioni e delle culture sia presente ovunque, senza eccessive specializzazioni», investendo sul social housing. «Oggi l’urbanistica deve essere intesa come una regia pubblica per orientare risorse private, che devono avere il loro spazio, secondo un interesse collettivo».

La sfida: demolire e ricostruire

Boeri ha ricordato come nel nostro Paese ci sia ancora un enorme consumo di suolo nonostante i tantissimi spazi di recuperare. «I progetti di sostituzione edilizia sono fondamentali e potrebbero coinvolgere circa 4 milioni di edifici sui 14 in totale che abbiamo in Italia, con 8 milioni costruiti dagli anni 50 in poi», ha spiegato l’esperto. «Questi 4 milioni di edifici andrebbero sostituiti perché sono energivori, spesso realizzati in situazioni di rischio idrogeologico e con materiali inadatti a durare nel tempo. Demolire e ricostruire deve diventare una sfida di tutto il Paese, perché può mettere in moto enormi e diffuse energie legate al design, all'immobiliare, al mondo degli arredi».

Il potenziale per l’edilizia non residenziale

Hotel, uffici e non solo: su quali asset class puntano gli investitori? Su questo tema si è concentrata la tavola rotonda conclusiva: Clemente Di Paola (founder&Ceo Atlantica Real estate), Matteo Minardi (managing director Ardian), Barbara Polito (head of asset management di Gwm Group) e Raoul Ravara, managing director - asset management di Hines, hanno convenuto sulle chance che offre la Capitale, a cominciare dal patrimonio immobiliare obsoleto che necessiterà di essere riqualificato o sostituito, dalla tantissima liquidità che deve atterrare, dagli spazi appetibili per i grandi investitori esteri. A patto che si cambi rotta sulle criticità - gli ostacoli burocratici, l’incertezza sui tempi di realizzazione degli interventi - e si costruisca una visione che permetta strategie a lungo termine. Una visione essenziale per attrarre investimenti.




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