report

Italia in linea con il trend di crescita globale della logistica

Gli investitori internazionali spingono sugli sviluppi speculativi alla ricerca di ritorni interessanti. Il mercato sconta rendimenti compressi su immobili già realizzati

di Giulia Ghiani e Alessandro Petruzzi *


default onloading pic
(Riccardo Squillantini)

4' di lettura

Il mercato immobiliare della logistica sta attraversando una fase di grande sviluppo a livello globale. Il successo di questa asset class è determinata da un’intensificazione dell’attività degli operatori logistici e da profondi mutamenti nella tipologia di immobili ricercati dal mercato. Al tempo stesso, l’espansione del settore logistico riflette alcuni degli elementi più iconici della società contemporanea, in particolare la rapida crescita dell’e-commerce.

L’Italia ha vissuto questa fase di sviluppo con un certo ritardo rispetto agli altri Paesi europei. Questo ritardo appare particolarmente evidente se si confrontano i volumi di investimento italiani con quelli degli altri principali Paesi europei, dove la logistica ha iniziato ad affermarsi come una delle principali asset class già a partire dai primi segnali di ripresa del commercial real estate nel ciclo attuale.

IL MERCATO LOGISTICO ITALIANO

Nota: * Valori stimati

In Italia la logistica ha registrato per la prima volta volumi di investimento superiori al miliardo di euro soltanto a partire dal 2017, anno in cui si è assistito a un primo massiccio ingresso di capitali esteri attraverso l’acquisizione di grandi portafogli di immobili.
Nonostante il successo degli ultimi tre anni, il mercato immobiliare italiano della logistica sconta ancora una forte mancanza di prodotto, limitando in questo modo le opportunità di investimento da parte di investitori istituzionali.

Tuttavia, sempre a partire dal 2017, l’attività di sviluppo di immobili per la logistica è tornata a crescere in modo significativo dopo il severo declino osservato in concomitanza con gli anni della recente crisi economica. Anche in questo caso il merito della ripresa della attività edilizia va ricondotto all’ingresso sul mercato italiano di investitori esteri, anche nella veste diretta di sviluppatori immobiliari.

Come evolve lo stock italiano?
L’attrattività del mercato logistico italiano è quindi confermata dall’intensa pipeline di sviluppi attualmente in corso, pari a oltre un milione di metri quadrati in consegna per la fine del 2020 (corrispondenti a circa il 6% dello stock esistente).
L’intensità degli sviluppi registrata negli ultimi anni riflette una significativa crescita della domanda di spazi per la logistica da parte degli operatori. Oltre l’80% degli sviluppi attualmente in corso è stato realizzato su misura per i propri futuri occupanti, scongiurando il rischio di una produzione di nuovo prodotto immobiliare slegata da un’effettiva domanda.

Sull’intensità della domanda degli operatori logistici scommettono anche gli investitori internazionali, tornati solo a partire dal 2017 ad avviare iniziative speculative, ottenendo buoni risultati: una parte consistente di questi sviluppi, infatti, risultava già affittata prima di essere completata e, in generale, i tempi necessari alla locazione e il vacancy rate complessivo dello stock istituzionale italiano rimane tra i più bassi in Europa. Gli investitori internazionali spingono sugli sviluppi speculativi per risalire la catena del valore alla ricerca di ritorni interessanti in un mercato che offre sempre più rendimenti compressi su immobili già realizzati. Questo trend sta ancora stimolando l’ingresso di operatori finanziari sempre più dotati di competenze di sviluppo immobiliare o la creazione di joint venture con costruttori nazionali.

La scelta della location rimane comunque il principale driver nel determinare un esito positivo degli sviluppi speculativi: vicinanza con le infrastrutture e localizzazione in mercati primari si confermano ancora come i requisiti principali, oltre alla qualità del prodotto realizzato.
A questo proposito è interessante osservare come nel giro di pochi anni si sia assistito a una rapida evoluzione della domanda di spazi per la logistica. Se la fase iniziale del boom della logistica italiana era stata caratterizzata da un assorbimento dominato da un numero ridotto di immobili superiori ai 50mila mq, nel 2019 si assiste a un’attività più intensa sui tagli più piccoli. Più di tre quarti degli spazi occupati nell’ultimo anno sono stati di dimensione inferiore ai 30mila mq. La domanda per immobili di rilevanti dimensioni (>100,000 mq) non è però sopita. Il mercato italiano registra ancora la presenza di grandi progetti di sviluppo, esclusivamente pre-let, spesso più lontani dai centri urbani e dotati di elevato livello di specializzazione (presenza di robot, attività di stoccaggio multipiano, uffici con funzioni specializzate non legate all'attività di magazzino).

Nuovi orizzonti della logistica in Italia
Nonostante il rapido sviluppo del mercato della logistica italiano, l’attività degli investitori istituzionali rimane ancora circoscritta al triangolo compreso tra la Via Emilia e l’A4 fino al loro punto di congiunzione costituito dalla regione logistica milanese, responsabile da sola per oltre il 40% degli investimenti e quasi il 50% del take-up del 2019.
Una serie di nuovi fattori però sta gradualmente cambiando lo schema che ha da sempre guidato gli investimenti da parte di operatori istituzionali.

L’incrocio tra la discesa dei rendimenti e l’aumento dei canoni sta infatti portando un generale ampliamento del raggio d’azione dei capitali, sempre più inclini a guardare nuovi mercati e nuove tipologie di prodotto (ad esempio, la logistica dell’ultimo miglio, i magazzini per surgelati etc.).
La limitata attività del mercato nel resto del Paese non è comunque ascrivibile a una mancanza di opportunità all’interno di questi territori. In particolare, alcuni mercati definiti prime regional (ovvero location non ancora “istituzionali” ma sostenute da una forte domanda locale, come l’area fiorentina, quella barese o, più prospetticamente, quella napoletana) presentano un importante potenziale per l’espansione del commercial real estate logistico italiano.

L’elevata densità di popolazione e il sostenuto tenore dei consumi, uniti a un’ottima rete di infrastrutture digitali e a una grande concentrazione di imprese che operano attraverso e-commerce (con un network secondo solo a quello Lombardo secondo Unioncamere) potrebbero fare della Campania e del suo capoluogo una location emergente della Penisola.

* Giulia Ghiani, Head of Research Cbre Italia
Alessandro Petruzzi, Head of Logistics & Industrial CBRE Italia

Brand connect

Loading...

Newsletter

Notizie e approfondimenti sugli avvenimenti politici, economici e finanziari.

Iscriviti
Loading...