«Italia strategica per student housing e logistica. Pronti a investire ancora»

In quali città investite per lo student housing?

Per quanto riguarda l'Italia abbiamo sette piazze su cui vogliamo puntare: Milano, Bologna, Firenze, Roma, Torino, Padova e Pisa. Attualmente stiamo lavorando su Roma, ma non solo. Il primo progetto aprirà nell'estate del 2022, gli altri due nel 2023.

Per un investimento complessivo?

Su questi tre progetti siamo intorno ai 130 milioni, anche se i nostri target non fanno riferimento agli ammontari investiti ma ai posti letto. Vogliamo arrivare a un minimo di 500 posti letto per ognuna delle città citate, con una successiva crescita a mille. Certo non è facile: progetti ce ne sono tanti, ma noi abbiamo criteri di selezione particolarmente rigidi.

Tipo?

Innanzitutto la raggiungibilità dalle sedi di studio, che deve essere in un massimo di 30 minuti di viaggio con i mezzi pubblici, il che implica che molti progetti non sono candidabili. Poi devono avere caratteristiche di sostenibilità, adeguatezza alle esigenze degli studenti e così via. Anche perché una volta realizzati questi asset resteranno in gestione nei nostri fondi, siamo investitori di lungo periodo.

Tornando alla logistica, settore sotto i riflettori in questo periodo, dove investirete?

Lungo i corridoi di viabilità. Sicuramente tutta la A4, dove in Nord Italia ci interessa più o meno tutto, e la A1, fino a Roma. Crediamo molto poi nello sviluppo dei porti del Mediterraneo in un'ottica di crescita dei traffici con l'Est del mondo.

In questo caso l'Italia vi rientra o guardate invece a Francia e Spagna?

Rientra sicuramente. Basta guardare a cosa accade adesso. Le merci che arrivano in nave dall'Oriente passano dal canale di Suez, passano davanti all'Italia, ci salutano con la manina, passano lo stretto di Gibilterra, girano intorno a tutta Europa, arrivano a Rotterdam. Il tutto per salire su un camion e venire a finire in Italia, il che non ha logica. È ovvio che c'è una necessità in questo senso e che a Paesi come la Cina interessa avere un accesso all'Europa più comodo.

I difetti che hanno ora i porti del sud Europa guardano il pescaggio e oggi in Italia l'unico porto adatto per le grandi navi container è Taranto, che è geograficamente nel posto sbagliato perché per esempio non c'è l'autostrada. La mia visione personale è che ci saranno vincitori e sconfitti nella competizione del Sud Europa, dove Paesi come la Francia sono molto agguerriti.

Crede che l'Italia avrà delle chance?

Io credo che Genova non primeggerà contro Marsiglia, per esempio, ma che si possa vincere con l'alternativa di Trieste. Che è l'accesso all'Est Europa e al Nord Europa, mentre Marsiglia sarà l'accesso alla West Europe. Stiamo quindi già guardando a possibili investimenti nell'area.

Passiamo ai numeri. Quanto investirete in Italia nel 2021?

Difficile dare numeri precisi. Però posso dire che nella logistica possiamo investire circa 120 milioni, a patto che troviamo le opportunità in termini di qualità dei tenant e delle location, perché oggi vedo tanti sviluppi in posizioni non buone.

La logistica è stato il settore immobiliare che meglio ha tenuto durante la crisi da emergenza sanitaria. Continuerà questo vantaggio nel 2021?

Il Covid non ha cambiato le regole del gioco, ha accelerato una partita che era già in corso. Tutti sapevamo che l'e-commerce dovesse crescere nel Sud Europa, quello che non si immaginava è che ci sarebbe stato un processo così veloce. Non tutti i comparti della logistica comunque sono andati allo stesso modo: sono andati bene il food, la farmaceutica e l'e-commerce, ma non certo i mezzi di trasporto o altri settori in sofferenza. Nel 2021 continuerà questo trend finchè si manterranno le condizioni attuali.

La logistica italiana è pronta per lo stoccaggio dei vaccini anti-Covid?

No, ma non è pronto nessuno. Mi riferisco ai vaccini che hanno bisogno di essere mantenuti a meno 70-80 gradi, semplicemente perché non esistono impianti su vasta scala. La classica logistica del freddo va fino a meno 26, che con alcuni accorgimenti si possono portare a meno 40.

Ci sono altri settori a cui state guardando?

Il residenziale. In particolare, il residenziale in affitto, il cosiddetto multifamily, nel quale Nuveen real estate è molto attiva negli Stati Uniti, ma in una fase ancora iniziale in Europa. Il problema dell'Italia rispetto ai Paesi del Nord Europa, però, è che non ci sono operatori specializzati nella gestione dei multifamily, a parte di un paio di piccole start up. Quindi su questo fronte non mi sbilancio a fare previsioni di investimenti.

Cosa significa per voi la sostenibilità?

Significa tutto perché per noi la prima cosa da guardare in un asset immobiliare è la sua efficienza energetica attuale e la sua possibilità di efficientamento. Questo sia che si tratti di logistica, di residenziale, studentati: è un requisito indispensabile. Senza sostenibilità non si fanno gli investimenti.