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L’Ema sfida Canary Wharf: contratti di locazione nulli con la Brexit

di Roberto Galullo e Angelo Mincuzzi


Brexit, ultimatum Ue a May

3' di lettura

La Brexit rischia di diventare un boccone amaro anche per i proprietari immobiliari della Gran Bretagna. Una battaglia giudiziaria che potrebbe trasformarsi in un precedente con importanti conseguenze legali in diversi ambiti nel Regno Unito si sta combattendo nelle aule dell'Alta Corte di Londra tra l’Ema (l'Agenzia europea del farmaco) e il Canary Wharf Group, proprietario della zona finanziaria nell’East End della capitale britannica.

In procinto di trasferirsi ad Amsterdam, l’Ema vuole interrompere il contratto di leasing che la lega alla sede londinese fino al 2039 a un costo di 13 milioni di sterline (circa 15 milioni di euro) all'anno, giustificando l'interruzione proprio a causa della Brexit. Canary Wharf Group si oppone e ventila conseguenze disastrose per l'intero mercato immobiliare britannico se la Corte dovesse dare ragione all'Ema.

L'udienza è cominciata mercoledì 16 gennaio e durerà sei giorni, al termine dei quali il giudice Marcus Smith dovrà emettere il suo verdetto.

L'Ema ha sede in una torre al numero 30 di Churchill Place, dove lavorano i suoi 900 dipendenti distribuiti su 10 piani. È presente nella capitale britannica dal 1995 ma ha già cominciato a trasferire il personale ad Amsterdam. Nella città olandese sono già arrivati 60 dipendenti dell'Agenzia, che hanno cominciato a occupare gli uffici dello Spark Building, la sede provvisoria che ospiterà l'Ema fino a quando il Vivaldi Building nel distretto di Zuidas non sarà pronto il prossimo novembre.

Nella causa in corso a Londra, i legali dell'Ema sostengono che l'uscita della Gran Bretagna dall'Unione Europea annulla i termini del contratto di leasing. E per questo motivo il Canary Wharf Group, controllato per il 50% dalla Qatar Investment Authority e per la rimanente metà dal Brookfield Property Partners, ha avviato un'azione legale contro l'Agenzia lo scorso giugno. L'udienza finale è cominciata proprio nei giorni in cui la paralisi politica sta attanagliando la Gran Bretagna dopo il no del Parlamento all'accordo con l'Unione europea per una soft Brexit.

Canary Wharf è un gruppo con asset per 4,3 miliardi di sterline e ha chiuso il bilancio 2017 (l'ultimo disponibile) con un utile di 110,7 milioni di sterline, in leggero aumento rispetto ai 109 del 2016. È un colosso dell'immobiliare ma teme che un'eventuale decisione favorevole all'Ema possa ripercuotersi su una parte degli altri contratti di leasing accesi nella zona finanziaria di Londra. Il valore della causa contro l'Ema si aggira intorno ai 320 milioni di euro.

«Spetta al tribunale determinare gli effetti giuridici della Brexit - ha esordito Joanne Wicks, legale del gruppo Canary Whorf -. Se l'Ema dovesse riuscire in questa richiesta, altri inquilini potrebbero essere tentati di seguirne l'esempio, con conseguenze significative per il mercato immobiliare».

L'agenzia del farmaco, dal canto suo, ha sostenuto che quella di lasciare Londra non è «una decisione motivata da ragioni economiche» e che l’Agenzia non può operare dalla Gran Bretagna perché i suoi regolamenti affermano che deve essere basata in un paese membro dell'Unione europea.

In sostanza, l’Ema sottolinea come l'Agenzia, organo della Ue, non possa rimanere in uno Stato che non ne faccia più parte. La decisione della Gran Bretagna di uscire dall’Unione europea deve essere dunque considerata una causa di forza maggiore che determina la fine, senza conseguenze, del contratto di locazione.

Secondo i legali dell'Ema, infatti, l'imprevedibilità della Brexit permetterebbe la rescissione del contratto di affitto in base al principio del “frustration of contract”, secondo il quale un accordo contrattuale può essere annullato quando un evento che si verifica successivamente alla stipula rende fisicamente o commercialmente impossibile adempiervi o trasforma l'obbligo di esecuzione del contratto in un obbligo sostanzialmente diverso da quello assunto al momento iniziale della stipula.

«La Brexit non era ragionevolmente prevedibile come una possibilità reale», ha infatti dichiarato Jonathan Seitler, avvocato dell'Ema, in una comunicazione scritta inviata alla Corte. «Questo è il caso più raro e eccezionale che un tribunale potrà mai vedere - ha poi aggiunto. - Se la dottrina della ”frustration of contract” non si applica a questo contratto di locazione e in queste circostanze eccezionali, allora è difficile vedere quando lo farà».

La dottrina - in base a quanto affermano gli esperti - non è mai stata discussa con successo in un caso giudiziario in Gran Bretagna. Ma il caso “Ema vs Canary Wharf” è osservato da vicino dalle società legali e commerciali del Regno Unito per il timore che possa aprire la porta a rivendicazioni simili da parte di altre società o agenzie nelle stesse condizioni dell'Ema.

La decisione del giudice Smith arriverà prima del 29 marzo, data in cui (il condizionale è d'obbligo vista la confusa situazione politica a Londra) la Gran Bretagna dovrebbe abbandonare l'Unione europea.

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