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L’Imu sull’area edificabile scatta anche se manca il via libera della Regione

Basta la qualifica nel Prg, anche se non ancora approvato e da attuare

di Alessandro Borgoglio

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2' di lettura

Ai fini dell’assoggettamento a Imu delle aree edificabili, è sufficiente che le stesse risultino dal piano regolatore comunale, non essendo necessaria l’approvazione della Regione né l’adozione degli strumenti urbanistici attuativi. Lo ha stabilito la Ctp di Siracusa, con la sentenza 2854/6/2022 (presidente Di Girolamo, relatore Palermo).

L’articolo 36, comma 2, del Dl 223/2066 dispone che un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

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La Suprema corte, in proposito, ha reiteratamente stabilito che l’edificabilità di un’area, ai fini della determinazione della base imponibile Ici, deve essere desunta dalla qualificazione attribuitale nel Prg (piano regolatore generale) del Comune, anche indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi: l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile; inoltre, nella determinazione di tale base imponibile deve valutarsi la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’immobile, nonché la possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione, in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell’imposizione (tra le tante, Cassazione 16461/2017, 15700/2017, 13570/2017, 4498/2012).

I giudici siracusani hanno quindi confermato la posizione della Suprema corte con riferimento all’avviso di accertamento Imu sottoposto al loro vaglio, ritenendolo fondato.

La decisione è in linea con altra giurisprudenza di merito, per cui, in materia di Imu e Tasi, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione a essa attribuita nel Prg adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi (Ctr Campobasso, sentenza 96/01/20).

In tempi recenti, però, i giudici del Palazzaccio hanno stabilito che un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta non è da considerare edificabile ai fini Imu, ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (Cassazione 11668/2021, 1545/2022).

Inoltre, per la Cassazione, deve negarsi la natura edificabile delle aree comprese in zona destinata dal Prg ad aree per spazi pubblici a parco, gioco e sport a livello comunale, in quanto tale destinazione preclude ai privati forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione (Cassazione 10231/2018).

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