INDICATORE PREOCCUPANTE

L’ombra dell’immobiliare sulla tenuta della crescita Usa

L’America non è Manhattan, ma la capitale economico-finanziaria sa offrire spiragli sul clima degli Stati Uniti. Può essere il caso del mercato immobiliare, dove a New York spirano venti contrari che potrebbero servire da monito

di Marco Valsania


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3' di lettura

L’America non è Manhattan, ma la capitale economico-finanziaria sa offrire spiragli sul clima degli Stati Uniti. Può essere il caso del mercato immobiliare, dove a New York spirano venti contrari che potrebbero servire da monito. Su scala nazionale, quest’estate, il settore si è scosso dal torpore. Fanalino di coda dell’espansione, complici i sempre più bassi tassi d’interesse cortesia della Federal Reserve, sono scattati acquisti di abitazioni e nuovi cantieri edili. I rogiti misurati dalla National Association of Realtors sono aumentati del 2,5% dall’anno scorso in agosto. Le vendite di case di vecchia costruzione, nello stesso mese, sono migliorate del 2,6% dal 2018 al passo annuale di 5,49 milioni, secondo dato positivo in un anno e mezzo. Quelle di nuove case elaborate dal Dipartimento del Commercio non sono state da meno, lievitando in agosto del 18% dal 2018 a 713.000 l’anno, livello tra i più robusti dell’ultima decade. E gli housing starts, i cantieri, si sono impennati del 12,3% il mese scorso, stracciando le attese, come le richieste di permessi.

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Segnali contrastanti

Presa nota, alcuni economisti credono che l’immobiliare sia finalmente pronto a non esser più zavorra e invece aiutare una longeva espansione che altrove, dal manifatturiero all’export, dà segno di affaticamento. «Gli investimenti fissi residenziali potrebbero aumentare nel terzo trimestre per la prima volta da fine 2017 sostenendo una moderata marcia del Pil», prevede Mickey Levy di Berenberg. Un contributo tutt’altro che insignificante: l’housing, tra costruzioni e servizi, vale tuttora quasi un quinto del Pil e la ricchezza che genera influenza una spesa al consumo che ne è quasi il 70 per cento.

Ma orizzonti più dilatati rivelano un quadro meno roseo - per l’immobiliare e l’economia. E una discesa dei tassi sui mutui - ora sotto il 4% dal 5% del 2018 per quelli a 30 anni - può rivelarsi difficilmente salvifica quando in gioco è una spirale di redditi stagnanti e debiti elevati di famiglie e aziende al cospetto di prezzi comunque eccessivi - fenomeni che potrebbero peggiorare se l’espansione cede. Il rallentamento a Manhattan, per quanto piazza viziata dall’ultra-lusso, a ben guardare non è un isolato sintomo di inquietudine. Un altro mercato d’avanguardia, la Bay Area di San Francisco e Silicon Valley, è reduce da sei mesi di arretramenti e a marzo il prezzo mediano è sceso per la prima volta in 83 mesi. L’indice S&P CoreLogic Case-Shiller delle 20 principali aeree metropolitane a giugno ha rallentato, per il 15esimo mese, spingendo il suo padrino e premio Nobel Robert Shiller - Cassandra della scorsa crisi immobiliare - a ipotizzare «flessioni nel prossimo futuro» ed evocare recessioni che scuotano il settore.

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Incertezza diffusa

Come l’intera economia, dati alla mano, il mercato immobiliare sconta squilibri ancora più diffusi. Le stesse vendite, in generale, lievitano in macro-regioni quali Sud e Ovest del Paese; rallentano nel Nordest e Midwest industriale. Altri indicatori invitano alla prudenza: le richieste di futuri mutui sembrano tornate caute negli ultimi due mesi, omaggio a incognite quali i conflitti commerciali e l’indebolimento della protratta ripresa. Lo stesso recente incremento delle vendite, spingendo troppo al rialzo - del 4,7% - i prezzi mediani delle abitazioni disponibili, potrebbe essere seguito da nuove riduzioni. L’intera California, al di là della citata patria dell’hi-tech, evidenzia raffreddamenti: le vendite nel 2020 dovrebbero ristagnare a un +0,8% dopo cali del 3,1 per cento. «Incertezze economiche e di mercato», ha sentenziato Jared Martin della California Association of Realtors. Studi di GoBankingRates classificano numerose grandi aree particolarmente sotto pressione, dalla Rust Belt dell’Illinois al Sud di Florida e Georgia. Zillow stima che l’8,2% della abitazioni, con picchi del 20%, soffra tuttora di equity negativa, di mutui superiori al valore degli asset. Un indice meno tradizionale, ricavato dalle fatture degli architetti (ABI), oscilla a quota 50, spartiacque d’una contrazione nell’edilizia. E in quartieri-barometro nel cuore del Paese - vicino a Dallas in Texas, da tempo in solida espansione - nell’ultimo anno hanno cominciato a languire cartelloni For Sale.

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