ServizioContenuto basato su fatti, osservati e verificati dal reporter in modo diretto o riportati da fonti verificate e attendibili.Scopri di piùIl report di Fimaa e Nomisma

Case vacanza, boom di vendite: +41%. Prezzo medio: 2.550 euro al mq

Più che un investimento, la seconda abitazione è un bene da godere e rappresenta la possibilità di fare un salto di qualità in termini di spazio, verde ed efficienza energetica. Il rallentamento all’orizzonte è legato sia alla stretta sui mutui che a un’offerta datata e limitata che non tiene il passo della domanda

di Laura Cavestri

4' di lettura

La casa vacanza come «gratificazione» familiare dopo angustie pandemiche e inquietudini belliche. Oltre che – ma in misura progressivamente minore – un investimento da mettere a reddito nel Paese del sole, del mare, delle città d’arte e di un’offerta turistica sportiva ed eno-gastronomica che si sta destagionalizzando velocemente.
Inflazione, stipendi bassi, venti di guerra, materie prime in impennata. Eppure, a continuare ad alimentare il mercato residenziale della seconda casa resiste la ricerca di un salto di qualità in termini di efficienza energetica, dotazioni accessorie (spazi verdi e altri comfort), prossimità ai servizi essenziali e distribuzione degli ambienti interni, in risposta alle inadeguatezze riscontrate nelle proprie prime case, tra metri quadrati e spazi ristretti.
«Si tratta di fenomeni destinati a non esaurirsi, a prescindere dall’evoluzione virale, conferendo alle dinamiche in atto tratti di robustezza e solidità, che solo la carenza di offerta e la selettività degli istituti di credito potrebbero scalfire. Se, infatti, la domanda immobiliare delle famiglie si dimostra poco sensibile alle evoluzioni macroeconomiche, l’ormai strutturale mancanza di prodotto da una parte, nonché il graduale irrigidimento dei criteri per la concessione dei finanziamenti dall’altra, possono contribuire ad arginarne l’esuberanza». Insomma, non la guerra o l’inflazione. Solo la mancanza di case belle e di qualità e la possibile stretta sui mutui da parte delle banche possono frenare l’entusiasmo per la casa vacanza in Italia.
Sono le conclusioni a cui è giunto l’Osservatorio nazionale immobiliare turistico 2022 di Fimaa-Confcommercio (la Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia), con la collaborazione di Nomisma, che ha monitorato l’andamento del mercato immobiliare di un panel di località turistiche in Italia, attraverso l’analisi dei dati di compravendite e locazioni di 141 località di mare e 76 di montagna e lago.

LE INTENZIONI
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L’ANDAMENTO DEI MUTUI
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Il mercato

Le compravendite di abitazioni nelle località turistiche sono aumentate del +41,1% nel 2021 (rispetto al 2020), con una intensità maggiore rispetto alla variazione media nazionale (+34%), e nel 2022 il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attesta a 2.550 euro al metro quadro, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in aumento, mediamente del 3,2% annuo.
In particolare, le località marine hanno fatto segnare +43,4%, quelle montane +35%, mentre quelle lacuali segnano un +29,6 per cento. La ripresa dei valori di mercato delle abitazioni riguarda tutte le località turistiche, seppure con intensità diverse. Le case vacanze in montagna e al lago mostrano l’incremento più elevato, con variazioni medie che oscillano tra +3,7% a +5%, mentre le abitazioni al mare presentano una variazione media più contenuta che si mantiene nel range tra +2,2% e +2,8 per cento.

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«È proseguita, anche nella prima parte del 2022, la crescita del mercato immobiliare nelle località turistiche – ha affermato Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma –. Ad alimentarla è stata soprattutto l’esigenza delle famiglie italiane di privilegiare dopo la pandemia impieghi in grado di coniugare percezione di sicurezza e possibilità di godimento e gratificazione. Proprio quello che nell’immaginario collettivo rappresenta l'investimento immobiliare».

In cima alla classifica delle principali località turistiche – per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi – Madonna di Campiglio, con valori che raggiungono i 15mila euro al metro quadro, seguita da Forte dei Marmi e Capri con 14mila euro al metro quadro. A seguire, Cortina d’Ampezzo e Santa Margherita Ligure, con valori massimi compresi tra i 13mila e i 13.500 euro al metro quadrato.

LA CLASSIFICA
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Ma non c’è solo l’acquisto. Nel 2022, i canoni di locazione delle abitazioni segnano un +4,8% medio su base annua, in netto miglioramento rispetto al 2021, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L’aumento ha interessato maggiormente le località marittime (+5,9% in media) e le località lacuali (+5,3%), mentre i canoni medi delle località di montagna registrano un aumento molto più contenuto (+1,1 per cento).

«Il mercato immobiliare delle case per vacanza gode di buona salute – ha sottolineato Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – nonostante gli effetti negativi della guerra in Ucraina e l’impennata dell’inflazione. Per sostenere il turismo, è auspicabile che il prossimo governo coinvolga le associazioni di categoria e gli operatori del settore per un Osservatorio del comparto turistico, che monitori tale mercato e fornisca indicazioni utili e propositive anche per la regolamentazione delle locazioni brevi turistiche, evitando disparità di normative tra le varie Regioni».

«Oggi l’utente medio – ha sottolineato Fabrizio Savorani, referente settore turistico Ufficio studi Fimaa – cerca una casa per vacanze da acquistare o locare che abbia standard e servizi di qualità. La pandemia ha spostato l’attenzione su soluzioni indipendenti o semindipendenti, con giardino o terrazzo panoramico. Richiesta anche la piscina».

Lo scenario problematico e l’incognita dei mutui

Tuttavia, quanto si riuscirà a tenere fuori dalla porta di casa inflazione e stagflazione, rallentamento della produzione industriale e instabilità geopolitica? Se in uno scenario così problematico, le famiglie italiane hanno una volta di più individuato nella casa l’oggetto delle proprie attenzioni, più vista come strumento di gratificazione che “rifugio” della ricchezza per salvaguardarne il potere di acquisto, è nella chiusura dei “rubinetti” del credito (cioè mutui più onerosi e condizioni più stringenti) che si annida il possibile rallentamento congiunturale delle compravendite, nei prossimi mesi. Dinamiche non ancora evidenziate nella prima parte del 2022.

Sebbene i tassi di ingresso in sofferenza si attestino tuttora su valori assai contenuti, la preoccupazione sulla solvibilità futura di mutuatari, la cui condizione lavorativa potrebbe presto diventare meno solida, pare destinata a crescere. La portata del sostegno bancario, che rappresenta un fattore decisivo per una quota significativa di acquirenti, potrebbe pertanto ridursi, con conseguenti riflessi sul volume delle compravendite.

All'incremento delle transazioni (+12% su base tendenziale), ha fatto riscontro il più marcato incremento semestrale dei prezzi delle abitazioni degli ultimi 15 anni (+2,1%), a conferma dell'intensità della crescita in atto.

«Le prime conseguenze del mutato atteggiamento bancario – si legge nell’Osservatorio – inizieranno a manifestarsi nella seconda parte di quest’anno, con una progressiva riduzione dei tassi di crescita, destinata a sfociare in un’inversione di tendenza nel 2023, quando le compravendite torneranno sui livelli pre-Covid e i prezzi faticheranno a tenere il passo dell’inflazione. Un ridimensionamento che però conta su un bacino di interesse potenziale che, seppure più fragile economicamente e meno supportato finanziariamente, rimane straordinariamente rilevante». In pratica, il rallentamento ci sarà, ma non muterà l’interesse degli italiani per la casa. Che attenderà solo tempi migliori per tradurre le aspettative in realtà.

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