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La domanda premia il settore di pregio

Secondo un report di Engel & Völkers con Nomisma si accorciano i tempi di vendita e tornano gli stranieri. Si riaffacciano anche timide richieste di investimento

di Paola Dezza

6' di lettura

Il settore immobiliare ha contenuto le perdite e dopo le prime fosche previsioni dai numeri emerge l’interesse immutato degli italiani per la casa.
Dal report elaborato da Engel & Völkers con il supporto di Nomisma, emerge che a consuntivo 2020 le compravendite in Italia sono state 557.926, per un volume di fatturato di 89,1 miliardi di euro e in calo del 7,7% sul 2020. Driver per il risultato è stato il dinamismo registrato fuori dai maggiori centri urbani (-5,7% annuo) contro -11,4% dei comuni capoluogo.

I PREZZI DELLE ABITAZIONI A MILANO E A ROMA
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Il rimbalzo delle vendite

Nel primo semestre 2021 si è assistito a un vero e proprio rimbalzo per i volumi di compravendita del residenziale, dovuto anche al raffronto con l'analogo periodo del 2020, segnato dall'inizio della crisi sanitaria. Sono infatti oltre 130mila in più le abitazioni scambiate (+56%) rispetto al primo semestre 2020.

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L'indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una flessione del 2% su base annuale e dell’1,6% su base semestrale.

«Il 2020, anno simbolo della pandemia, ha vanificato i segnali di incoraggiamento di fine 2019 in cui il recupero dei prezzi, pur lento e fragile in molti contesti territoriali, presentava flessioni semestrali ormai prossime alla stazionarietà» recita una nota.

MILANO CENTRO STORICO
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Milano torna a correre dopo mesi di stop

Nel 2020 Milano, dopo sette anni di crescita ininterrotta, ha registrato un calo a due cifre (-17,6%), imputabile prevalentemente al primo semestre dell'anno (-23%). Nel primo semestre 2021 le compravendite hanno reagito con slancio, registrando una crescita tendenziale del 31%.Il calo delle compravendite nel 2020 ha riguardato in misura maggiore gli immobili di media-grande dimensione da 115 mq e oltre (-22% annuo), che rappresentano il 15% del mercato totale.

E il mercato di pregio? La scarsità di prodotto di qualità nel segmento prime, in presenza di domanda in costante crescita, impatta positivamente sui tempi di assorbimento e sul livello dei prezzi. Nel complesso questo sta portando a una progressiva divaricazione tra prezzi massimi e minimi rispetto al semestre precedente.

Gli acquirenti considerano oggi zone meno centrali per beneficiare di immobili con maggiore superficie disponibile e nella vicinanza di zone più verdi. Fenomeno che interessa diverse iniziative di riqualificazione di zone decentrate quali San Siro, Bovisa, Santa Giulia, Cascina Merlata, la zona di Porta Romana da Bocconi allo IEO, Arzaga,San Gimignano e Bande Nere.

In 1-2 mesi si vendono gli immobili di taglio medio (trilocali di circa 80 mq) e per i mono e bilocali, in tre mesi i tagli più grandi. «Calano ulteriormente gli sconti sul prezzo richiesto (3%-4%medio). In particolare, per mono, bilo e trilocali lo sconto si assesta mediamente sull'1%-2%; per i quadrilocali e oltre (80 - 160 mq) sul 3%-4% e per le unità immobiliari di grande dimensione (oltre 160 mq) sul 4%-8%» dicono dalla società.

Per il secondo semestre 2021 l’outlook vede il trend di prezzi e transazioni proseguire in modo stazionario. È atteso il ritorno degli investimenti, subordinato tuttavia alla ripresa del mercato della locazione. I prezzi medi degli immobili in Centro Storico aumentano su base semestrale in modo generalizzato. Il range deiprezzi medi va da 8-15 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 6-9 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top toccano i 18-19 mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona Castello Foro Buonaparte, e i 16-17 mila euro/mq in San Babila, Duomo e Cordusio.

Rimane penalizzato l’acquisto per investimento, perché in fondo il segmento della locazione rimane in sofferenza a causa dell'assenza di livelli di domanda in grado di compensare l'attuale eccesso di offerta.

Molti immobili prima destinati al mercato short term restano sul mercato e non vengono convertiti in locazioni long term. Tra le zone più richieste per la locazione si segnalano Brera,in Centro Storico; Pagano, Buonarroti, Fiera-Sempionein zona Ovest; Porta Venezia-Indipendenza in zonaEst; Isola-Porta Nuova in zona Nord; Porta Romana Medaglie d'Oro-Muratori in zona Sud.

A Roma tornano gli stranieri

Il numero di compravendite residenziali a Roma a consuntivo 2020, con 29 505 scambi, registra un decremento del 10,3% su base annua. La flessione è da imputare al crollo dell'attività del primo semestre dell'anno (-19,4%), dovuto all'impatto del primo
lockdown, in parte compensato dalla ripresa dell'attività transattiva nel secondo semestre.

ROMA CENTRO STORICO
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Segnali di ripresa arrivano dal primo semestre 2021, dopo il risultato già positivo dell'ultimo trimestre 2020,presenta una robusta crescita tendenziale (+56%).Il calo delle compravendite del 2020 ha riguardato soprattutto gli immobili piccola dimensione fino a 50mq (-13,3%), verosimilmente a causa della minore appetibilità dell'investimento a scopo di locazione.

In diminuzione del 10% annuo anche i tagli tra 50-115 mq. Sul mercato romano hanno tenuto meglio i tagli medio-grandi, da 115 mq e oltre, il cui calo è stato mediamente contenuto intorno al 5-6% rispetto al livello delle transazioni registrate nel 2019. Nel complesso questi immobili hanno rappresentato il 22%degli scambi sul mercato.

Con riferimento alle compravendite del settore del pregio, il mercato romano della compravendita ha sostanzialmente tenuto. Nel primo semestre 2021 il trend dei prezzi su base semestrale si differenzia nelle varie zone della Capitale e in alcune si colgono netti segnali di incrementi delle quotazioni e delle compravendite con riduzione dei tempi di assorbimento. Il mercato è alimentato dagli acquirenti di prima casa, mentre gli investitori rimangono più attendisti.

Più nel dettaglio, nel Centro Storico la domanda per l'acquisto della prima casa si è maggiormente concentrata nei rioni Pigna, Trastevere, Monti ed Esquilino; zone tra le più vivaci anche per l'investimento,oltre a Trevi, Parione e Regola. Anche nella zona Prati,la domanda torna a crescere dopo il calo registrato a valle del lockdown della primavera 2020.

Torna anche la domanda estera, in aumento rispetto al 2020.Il bilocale rimane un asset cardine per investitori e giovani coppie. É particolarmente apprezzata la zona di Monteverde Nuovo grazie alla sua vicinanza ad aree verdi e generosa metratura degli immobili.

Le zone più richieste della Zona Sud si confermano EUR Centro e le sue vicinanze, tra cui Serafico-Torrino e Mostacciano, San Paolo, Garbatella e Marconi.San Saba e Navigatori sembrano riscuotere tuttaviaun'attenzione crescente. Le abitazioni da ristrutturare sono preferite in caso di acquisto di prima casa, perla possibilità di personalizzazione e la maggiore negoziabilità del prezzo.

Il mercato della locazione è in netta ripresa rispetto allo stesso periodo del 2020, con un numero di contratti portati a termine superiori anche al 2019. Si avverte un timido ritorno della domanda nelle zone centrali, anche dei tagli più piccoli come i bilocali, sebbene resti prevalente l'interesse per le aree semicentrali con spazi verdi, in particolare Balduina, Cassia, Salario,Montesacro. Si conferma il trend iniziato durante la pandemia di ricerca di tri-quadrilocali tra i 90-100 mq con dotazioni di balconi e terrazzi o di attici.Torna sul mercato anche la domanda estera, favorita dall'allentamento delle restrizioni legate all'emergenza Covid.

Le prospettive di Engel & Völkers per il secondo semestre del 2021 suggeriscono dinamiche simili per compravendita e locazione per singola area. In Centro Storico e Prati-Vaticano e nella zona Nord è attesa una crescita delle compravendite e degli affitti, mentre nelle zone Est e Sud i contratti dovrebbero rimanere sostanzialmente stabili rispetto al primo semestre 2021,con segnali di crescita delle locazioni nella zona Sud.

Nel comparto della locazione in particolare è atteso il ritorno della domanda nelle zone centrali, anche sui tagli più piccoli, grazie al rientro di trasferimenti nella Capitale. Resterà sempre la richiesta di zone semi centrali con soluzioni più confortevoli in termini di spazio.

In Centro Storico il range dei prezzi medi è fisiologicamente molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai punti di interesse storico. Per le abitazioni ristrutturate il range è compreso tra 3.000 euro/mq e 10.000 euro/mq, in relazione alla posizione e allo stato di manutenzione del fabbricato.

Gli sconti sul prezzo richiesto sono sostanzialmente stabili rispetto al semestre precedente e si collocano tra l'8% e il 10% a seconda dello stato e delle caratteristiche dell'immobile.I tempi di vendita sono compresi in un range che va da 6a 12 mesi.

Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi varia sensibilmente, tra 4.200 e 7.000 euro/mq, sostanzialmente stabili su base semestrale. I tempi medi di vendita si assestano, variano tra i 6 e 12 mesi, con sconti medi sul prezzo richiesto posizionati su un ampio range (4-12%).I canoni per le residenze nuove e ristrutturate al nuovo calano in Centro Storico (140-370 euro/mq/anno), mentre restano stabili nella zona Prati-Vaticano (130-265 euro/mq/anno).

Riproduzione riservata ©

  • Paola DezzaCaposervizio Responsabile Real Estate

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

    Premi: “Key player of the italian real estate market” di Scenari Immobiliari

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