Settore in espansione

La logistica vola e punta a riqualificare complessi già esistenti

Volumi a quota 860 milioni nei nove mesi 2020, in crescita del 69% sul 2019

di Paola Dezza

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Volumi a quota 860 milioni nei nove mesi 2020, in crescita del 69% sul 2019


3' di lettura

Il mondo della logistica in Italia viaggia a elevata velocità, nonostante la situazione che stiamo vivendo. Il Covid-19 è riuscito ad accelerare un trend di crescita che si era innescato già da qualche anno. A fare il resto sono le abitudini dei consumatori, che si stanno organizzando sempre più per acquistare dal divano di casa.

Nei primi nove mesi del 2020 in Italia, secondo i dati di JLL, il take-up (contratti di affitto) ha raggiunto 1,5 milioni di mq, in aumento del 13% sullo stesso periodo 2019 ma anche in crescita del 50% sulla media degli ultimi cinque anni. Nel periodo i volumi sono stati pari a 860 milioni di euro, in crescita del 69% su un anno prima. Metà delle operazioni è riferita a spazi inferiori ai 10mila mq, conferma dell’interesse per edifici di piccole dimensioni. Milano rimane salda in prima posizione tra le preferenze di investitori e locatari (il 67% dell’assorbimento citato è qui).

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«Il settore è molto attrattivo per gli investitori istituzionali - dice Marco Zorzetto, transaction director di Savills IM -, per questo negli ultimi mesi abbiamo accumulato un portafoglio di circa 400 milioni di euro. A incrementare l’interesse degli spazi per la logistica è anche la riduzione degli spazi retail. Oggi il settore è considerata un’isola felice in questa fase». E Zorzetto sottolinea anche l’importanza della riqualificazione di complessi esistenti, per non consumare nuovo suolo e riqualificare edifici anche migliorandoli.

«Il tasso di penetrazione dell’e-commerce è aumentato più velocemente nei primi quattro mesi del 2020 rispetto al decennio precedente - dicono da Gva Redilco -. Il retail online, un segmento che in altri paesi del nord Europa è già maturo ma che in Italia fino all’inizio del periodo di lockdown è stato visto solo come un’opzione di acquisto, è diventato una necessità per molti consumatori, che dovendosi necessariamente adattare a questa modalità l’hanno sperimentata comprendendone finalmente il valore. Per questo motivo ci aspettiamo che nei prossimi mesi, per molti degli 1,3 milioni di nuovi web shopper generati dal lockdown, gli acquisti online diventino un’abitudine consolidata».

L’efficientamento di tutta la catena logistica, dagli approvvigionamenti alla distribuzione, non può prescindere dalla velocizzazione delle procedure e dall’innovazione tecnologica. E dalla scelta della location giusta.

Accanto al tema della tecnologia, un ruolo determinante è quello della sostenibilità, che impone magazzini eco-friendly e una crescente attenzione al benessere delle persone che lavorano all’interno di un magazzino.

«I confini tra retail e logistica si stanno assottigliando: la situazione contingente ha acceso i riflettori sull’importanza del servizio logistico e i retailer, per far fronte alle sfide poste dalle mutate abitudini di acquisto dei consumatori, hanno iniziato ad internalizzare la gestione e l’esecuzione del processo di consegna, integrandosi verticalmente e recuperando il controllo del processo per ottenere benefici di funzionalità (riduzione dei costi) e miglioramento del livello di servizio» dicono da Gva Redilco.

A causa della necessità di garantire velocità e tempestività di consegna, la domanda di immobili logistici non si è più rivolta soltanto sui grandi hub centri di smistamento, ma anche su asset con superfici inferiori ubicati capillarmente in location strategiche e in prossimità della città.

Intanto l’ultima frontiera della logistica, che scalda gli animi degli investitori, è rappresentata dai piccoli spazi centrali, che possano fungere da ultimo magazzino vicino ai luoghi di consegna. Si tratta di magazzini in città, all’interno delle tangenziali, solitamente frutto della riconversione di immobili sfitti o inutilizzati e con attuale destinazione d’uso differente, come per esempio cinema, teatri, parcheggi e così via.

Da inizio 2018 a oggi, sono stati investiti in Italia circa 350 milioni in immobili per logistica last mile. Alcuni operatori si sono messi all’opera come Vailog, che tra i campi di interesse annovera appunto la “urban logistic” e sta realizzando sviluppi misti, per esempio a Parigi, in cui ci sono anche locali per la distribuzione finale delle merci.

Secondo Cbre è forte anche la richiesta di spazi dedicati al food, che da temporanea inizia a diventare strutturale, segnale di un possibile ripensamento della supply chain, velocizzata dal Covid-19. Gli operatori 3 PL continuano a dominare il mercato, con un’incidenza del 50% sul take-up, nonostante si osservi un notevole incremento degli operatori dell’e commerce legato anche alle nuove dinamiche dettate dalla pandemia. L’area milanese si conferma essere la più attrattiva assorbendo oltre il 70% del totale del take-up del trimestre, seguita dall’area bolognese. Prime yield in lieve calo rispetto al trimestre precedente, ulteriori compressioni sono attese per la chiusura dell’anno, mentre il prime rent è in crescita e si attesta a 57 euro/mq/anno. Il vacancy rate è stabile al 2,6 per cento.

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