La procedura di rinnovo per l’affitto alla scadenza del contratto «4+4»

Domanda. Si chiede se è possibile, alla seconda scadenza di un contratto di locazione abitativo con durata 4+4, rinegoziare il canone di locazione mantenendo in essere il vecchio contratto. In tal caso sarebbe sufficiente comunicare all'agenzia delle Entrate il nuovo importo del canone rinegoziato, allegando l'atto di rinegoziazione al modello Rli, dapresentare in sede di richiesta di proroga? Il rinnovo ,inoltre, sarebbe di ulteriori quattro anni (enon di 4+4)? Oppure bisogna per forza cessare il vecchio contratto e stipularne uno nuovo, poiché viene richiesta una variazione del canone? Il dubbio sorge in quanto l'articolo 2 della legge 431/1998 prevede che, alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizionio per la rinuncia al rinnovo del contratto, non specificando se si debba comunque stipulare un nuovo contratto di 4+4 anni.

Risposta. Alla scadenza del secondo periodo di rinnovazione del contratto è preferibile stipulare un contratto ricognitivo del precedente, in cui si dia atto che tra le parti è in essere un contratto di locazione a uso abitativo, che sono maturati i primi otto anni (quattro anni più quattro) e che le parti intendono proseguire il rapporto, specificando le nuove condizioni. Tale contratto ricognitivo dev'essere oggetto di registrazione secondo il Dpr 131/1986 e/o mediante esercizio dell'opzione per la cedolare secca, secondo il Dlgs 23/2011, tramite presentazione del modello Rli. Non è invece necessario comunicare alcunché all'agenzia delle Entrate per il precedente contratto venuto a scadenza e sostituito dal nuovo accordo. Il contratto ricognitivo, tenuto conto che sono già trascorsi otto anni (quattro più quattro), in assenza di diverso accordo può avere durata di soli quattro anni, rinnovabili salvo disdetta (non motivata). In alternativa, non è vietato procedere con la “proroga” a fini fiscali del precedente contratto di locazione, mediante modello Rli, comunicando direttamente all'agenzia delle Entrate l'aumento dell'affitto. Anche in questo caso non sussiste effetto novativo, tenuto conto della giurisprudenza secondo cui la variazione della misura del canone e del termine di scadenza non costituisce novazione (si veda, per tutte, Cassazione, 13 giugno 2017, n.14620).

Il quesito è tratto dall'inserto L’Esperto risponde in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 5 giugno.

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