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La spesa è collettiva sulle parti «visibili»

di Silvio Rezzonico, Maria Chiara Voci


3' di lettura

Fra le questioni che riguardano la vita in condominio, quella dell’uso e della manutenzione degli spazi esterni (balconi, terrazzi, tetti e lastrici solari) è senz’altro una delle più spinose.

Più di ciò che accade dentro la casa, infatti, è la buona gestione di un ambiente en plein air a richiedere una particolare attenzione verso i diritti dei terzi. E per terzi si intendono non solo i vicini di casa (cui non arrecare danno, ad esempio, installando una tenda che limiti le visuali), ma anche i cittadini in genere. Perché il modo in cui il proprietario fruisce di un balcone in uso esclusivo può incidere (e non poco) sul decoro architettonico e sulla fruizione collettiva di una città o di un centro abitato.

Non solo. La conservazione di un terrazzo o di un terrazzino (sia di piccole o grandi dimensioni) può incidere, al pari di una facciata, sui temi della sicurezza pubblica: per questo, più che per altri spazi di un edificio, l’argomento può rivelarsi delicato e originare liti e contenziosi.

Uno degli aspetti più difficili da affrontare (anche a causa di una giurisprudenza non sempre concorde) è la delimitazione dei “confini”: in condominio, a volte, può essere complesso stabilire la proprietà di uno spazio e la competenza nell’esecuzione di determinati lavori e ripristini (cioè le “quote” del singolo e degli altri proprietari).

Il regolamento contrattuale
In linea generale, anche per balconi e terrazzi, il primo passo per appurare oneri e onori è quello di verificare cosa afferma il regolamento contrattuale del palazzo, che prevale su ogni disposizione di legge.

Ad esempio, se il regolamento (che è un patto fra condòmini, di solito redatto nel momento in cui viene costruito l’immobile stesso) vieta l’installazione di tende da sole in facciata, nessun condomino potrà installarle, a meno che non si provveda a cambiare la norma. E per farlo è necessario raggiungere l’unanimità dei consensi dell’assemblea: non basta una maggioranza.

Le norme comunali
In secondo luogo, vanno consultati anche i regolamenti di Polizia urbana. I Comuni possono infatti vietare o limitare le installazioni in spazi esterni come balconi e terrazze. Frequente il caso di prescrizioni negli stabili d’epoca o in quelli inseriti nel contesto di un centro storico. La tutela del decoro architettonico o della sicurezza di terzi può, in certe situazioni, “frenare” anche la creatività di chi vuol arricchire il balcone con verde e piante.

I lavori di restyling
Per ciò che riguarda la competenza nell’eseguire lavori di restyling, a seconda della tipologia di balcone o del genere di intervento richiesto, la spesa può ricadere sul singolo proprietario o su tutti i condòmini di un palazzo.

Ampliando ancora lo sguardo, si può affermare che, quando si tratta di parti visibili all’esterno del balcone, è facile che il ripristino ricada sulla collettività (la spesa viene ripartita con i millesimi). Al contrario dei lavori eseguiti su parti non a vista: motivo per cui il rifacimento di un piano di calpestio è in genere a carico del proprietario.

Quanto alla “titolarità” dei costi, infine, il criterio è lo stesso di qualsiasi opera realizzata in un immobile in locazione: interviene l’inquilino per la manutenzione ordinaria e il proprietario per quella straordinaria. Spesso però la questione è tracciare un confine sulla “durabilità” di un intervento: si pensi all’installazione di tende o verande o di condizionatori.

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