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Condominio, lavori urgenti autorizzati dal tribunale su richiesta dell’amministratore

Il caso di un condominio in cui non era mai stata raggiunta la doppia maggioranza necessaria per la delibera

di Fabrizio Plagenza

(fottoo - stock.adobe.com)

4' di lettura

L’amministratore, spesso, si trova ad affrontare, in sede assembleare, la necessità di effettuare lavori straordinari, nell’interesse del condominio. Spesso, tali lavori risultano particolarmente onerosi, con cifre a sei zeri. Capita, pertanto, che pur a fronte della necessità che vengano eseguiti dei lavori urgenti, l’assemblea non deliberi o non riesca a deliberare, per mancanza del raggiungimento dei quorum di legge necessari. Come nel caso trattato dal Tribunale di Roma con il provvedimento reso e pubblicato in data 21 luglio 2022, all’esito di un ricorso d’urgenza presentato dall’amministratore di un condominio romano.

I fatti di causa

L’amministratore esponeva che si rendevano necessari lavori straordinari, il cui importo era quantificato in oltre due milioni di euro e per i quali vi erano agli atti, delle relazioni tecniche che confermavano, da un lato, la necessità dei lavori e, dall’altro, la necessità che, per eseguire tali lavori, occorresse intervenire anche all’interno delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Per tali motivi, ravvisando anche la necessità e l’urgenza, il ricorrente, nella sua qualità di amministratore del condominio, ricorreva al Tribunale capitolino affinchè venissero autorizzati i lavori oggetto delle relazioni tecniche nonché venisse acconsentito l’ingresso nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, facenti parte del condominio.

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Come noto, per i lavori straordinari di notevole entità è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e di almeno 500 millesimi. Ciò tanto in prima, quanto in seconda convocazione. Nel caso specifico, non si raggiungeva mai la doppia maggioranza, nonostante l’amministratore avesse convocato più assemblee. In particolare, mancava sempre la maggioranza degli intervenuti atteso che almeno tre su quattro votavano contrari. Si era creato, dunque, uno stallo da cui l’assemblea non riusciva ad uscire. Era, di conseguenza, necessario l’intervento dell’autorità giudiziaria che ordinasse l’esecuzione delle opere, sostituendosi alla decisione assembleare. Ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile, l’amministratore deve «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio».

La necessità dei provvedimenti In virtù dell'articolo 1105 del Codice civile «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».Quando gli interventi da effettuarsi sono particolarmente urgenti ma al contempo comportanti una spesa così ingente (che non può addossarsi alla responsabilità di scelta del solo amministratore), ad esempio perché mettono in pericolo la stabilità e la sicurezza dell'intero edificio oppure soltanto di parte di esso, è possibile proporre un ricorso d'urgenza per l'esecuzione dei lavori condominiali (Corte di appello di Palermo, con la sentenza 2040 del 23 dicembre 2021).A norma dell'articolo 1123 del Codice civile, il condominio deve provvedere alla manutenzione ed alla riparazione di quelle che sono qualificabili come parti comuni dell'edificio nonché ad elidere tutte le conseguenze che si siano prodotte in danno ad altri soggetti a causa del comportamento anche omissivo tenuto dallo stesso. Può essere qualificato come comportamento omissivo anche il fatto che il condominio non abbia provveduto a deliberare circa l'esecuzione di lavori improcrastinabili ed urgenti relativi a parti presuntivamente di proprietà condominiale né a commissionarli all'amministratore (Tribunale Bari, sezione 3 civile, sentenza del 7 maggio 2009, n. 1520).

La salvaguardia dell’edificio condominiale

Con il provvedimento in esame, il Tribunale di Roma, rilevava, «quanto al fumus boni iuris, che, ex articolo 1130 Codice civile, l’amministratore deve, fra l’altro, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e che, per come chiarito dalla giurisprudenza della Suprema corte, in tema di condominio, l'articolo 1130, n. 4, Codice civile, che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato (Cassazione 2436/18)».Nel caso di specie, i prodotti verbali assembleari evidenziavano come nessuna decisione veniva assunta in ordine ai necessari interventi di manutenzione conservativa dello stabile, come anche in relazione alla nomina del tecnico e al conferimento dell’incarico per la progettazione e direzione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Il ricorso d'urgenza Inoltre, la prodotta relazione del tecnico evidenziava l’urgenza dei lavori di consolidamento, miglioramento sismico e riparazione del danno esistente riguardanti l’edificio in oggetto. Con il provvedimento d’urgenza il Giudice rileva che «avuto riguardo al potere – dovere dell’amministratore di compiere gli atti necessari per la salvaguardia dell’edificio condominiale complessivamente considerato, oltre che alla situazione di stallo dell’assemblea condominiale, per come documentata dai prodotti verbali, nonché, ancora, alle risultanze della depositata relazione, appare sussistere, allo stato, il fumus della pretesa azionata, in relazione all’autorizzazione delle opere straordinarie indicate nella perizia in atti; ritenuto poi, in riferimento al requisito del periculum in mora, che lo stesso, in sede di ricorso ex articolo 700 Codice procedura civile deve configurarsi, sulla base di adeguate allegazioni e dimostrazioni, in termini di vero e proprio pregiudizio imminente e irreparabile all’attuazione del diritto in via ordinaria, come tale meritevole di tutela in sede di ricorso d’urgenza».

Conclusioni

Il Tribunale di Roma, inoltre, prendeva atto della relazione che, all’esito dell’indagine compiuta, evidenziava la necessità di un intervento urgente di consolidamento, riparazione e miglioramento strutturale, con intervento sulle fondazioni, in particolare sui locali plinti di fondazione, oltre che, fra l’altro, su travi e pilastri di gran parte degli ambienti interni.Di conseguenza, rilevava che, gli urgenti lavori di consolidamento erano quindi da effettuarsi, sia per la conservazione del bene fabbricato, ma, soprattutto, «per la tutela della pubblica e privata incolumità da effetti e rischi dovuti ad ulteriori dissesti e danni alle cose e alle persone».Conseguentemente, ritenuti sussistenti i requisiti previsti dall’articolo 700 del Codice di procedura civile, accoglieva il ricorso d’urgenza, autorizzando le opere straordinarie per come indicate nella relazione tecnica e di ogni altra opera indicata a tal fine, oltre che all’accesso nelle unità immobiliari dei singoli condòmini per porre in essere quanto considerato necessario.


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