il quesito del lunedì

Le spese dell’acqua in condominio? Senza contatori, si dividono per millesimi

Se non ci sono disposizioni regolamentari, né ripartitori, i costi non possono essere suddivisi in base alle persone che abitano gli appartamenti

di Silvio Rezzonico


La morosità in condominio

2' di lettura

Il quesito. In un condominio degli anni Ottanta, in cui non c’è la possibilità di quantificare i consumi dell’acqua dei singoli appartamenti, per la mancanza dei ripartitori (i quali, peraltro, non possono essere installati a causa della conformazione dell’impianto idrico condominiale), la divisione delle spese avviene da sempre sulla base delle persone che dimorano nei singoli appartamenti (e comunicate all’amministratore). È corretto che la spesa derivante dal consumo dell’acqua nel condominio sia ripartita per teste e non in base alle «quote di proprietà», secondo l’articolo 1123, comma 1, del Codice civile?
M.M. - Trieste

La risposta. In assenza di disposizioni regolamentari o di specifiche delibere in materia, e nell’impossibilità di installare ripartitori, nel caso del lettore le spese dell’acqua sono state divise per teste. Ma la corretta ripartizione dev’essere effettuata secondo l’articolo 1123, comma 1, del Codice civile: cioè in base ai valori millesimali di proprietà.

Per la sentenza della Cassazione 17557/2014, infatti, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche.

Solo l’installazione di un contatore in ogni singola unità immobiliare consente di utilizzare la lettura come base certa per l’addebito dei costi; con il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell’acqua che serve per le parti comuni dell'edificio.

La regola dell’articolo 1123 del Codice civile non ammette, salvo diversa convenzione tra le parti, che il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero delle persone che abitano stabilmente nel condominio.

Inoltre, l’articolo 1123, secondo comma – che prevede la ripartizione in base al criterio della diversa utilità – richiede un puntuale adattamento della regola al caso singolo e non legittima la delibera di suddivisione della spesa in base al criterio da essa previsto, che è inidoneo per la sua irrazionalità a fissare un congruo rapporto tra spesa e uso individuale.

Secondo la Cassazione, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale, un criterio forfettario presuntivo su base personale.

Tale criterio, che solo apparentemente risponde a esigenze pratiche di semplificazione, finisce per il rimettere all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo che fuoriesce dalle sue attribuzioni, perché tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino.

Per approfondire:
Acqua non pagata in condominio: come evitare il distacco dell’utenza
Bollette dell’acqua, perché in Italia fino al 27% degli utenti non le paga

Il quesito è tratto dall’inserto L’Esperto risponde, in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 6 gennaio.

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