Vendite immobiliari giudiziarie in crescita nel 2022 e procedure sempre più digitali. Ma cresce anche l'età degli immobili oggetto di procedura. Sono queste alcune delle evidenze emerse durante l'Abilio View, webinar durante il quale è stato presentato il nuovo Osservatorio Immobiliare delle Vendite Giudiziarie realizzato da due società del gruppo bancario illimity: neprix – attiva nella gestione di crediti distressed corporate - e Abilio – player di riferimento nella vendita e acquisto di beni immobili e strumentali provenienti da procedure, società di leasing e vendite volontarie.

Durante il webinar è stato analizzato l'andamento delle vendite giudiziarie immobiliari in Italia, avviate sia nell'ambito di procedure esecutive che concorsuali tra il 1° gennaio 2019 e dicembre 2022, con l'obiettivi di fotografare l'evoluzione del settore dal 2019 ad oggi e le possibili prospettive.

Nel dettaglio, l'Osservatorio mette in luce come le vendite giudiziarie immobiliari siano di nuovo in crescita nel 2022, attestandosi cumulativamente a circa 190mila esperimenti (+3,4% sul 2021) per un volume di base d'asta pari a € 32 miliardi (+1,6% sul 2021). Si tratta in ogni caso di volumi ancora significativamente inferiori a quelli pre-pandemia del 2019 (233mila esperimenti per una base d'asta pari a €38 miliardi).

Lo studio evidenzia poi alcune differenze in base alla tipologia di procedure: in ambito esecutivo, ad esempio, dopo la conclusione nel giugno 2021 della sospensione delle vendite legata all'emergenza Covid, si è assistito ad una crescita costante del numero di esperimenti, passati dai 94mila del 2020 ai 142mila del 2022. Anche in questo caso, il livello resta comunque inferiore a quello pre-pandemia (171mila esperimenti del 2019).
In ambito concorsuale, invece, la ripresa del numero degli esperimenti è stata meno decisa, con volumi nel 2022 (49mila) inferiori sia a quelli dell'anno precedente (58mila) che a quelli pre-pandemia del 2019 (62mila). Ciò si deve principalmente alla diminuzione delle procedure dichiarate nel periodo emergenziale, e allo stesso tempo all'incertezza del contesto normativo, con il rinvio dell'entrata in vigore del Codice della Crisi al luglio 2022.

L'Osservatorio Immobiliare targato Abilio e neprix evidenzia poi la progressiva e costante digitalizzazione del settore delle aste immobiliari, con un crescente ricorso da parte dei Tribunali a modalità telematiche di vendita. Si tratta di una dinamica destinata a proseguire per effetto della regolamentazione in tale ambito da parte del Legislatore, si rilevi il sempre maggior ricorso da parte dei Tribunali a modalità telematiche di vendita per effetto, non solo della sua imposizione da parte del Legislatore a partire dal 2018, ma anche dell’adeguamento da parte dei Tribunali che, post pandemia, hanno accelerato nel rispondere ai dettami della normativa al fine di velocizzare il processo di vendita. Gli esperimenti esecutivi celebrati con modalità telematica sono così passati dal 33% del marzo 2019 al 77% a dicembre 2022 (+42%), con picchi di oltre l'80% nei Tribunali del Nord-ovest e Centro Italia.

La pausa nelle vendite che ha interessato il settore durante la pandemia e la successiva progressiva ma lenta ripartenza, ha portato ad un progressivo invecchiamento del “magazzino” sottostante le vendite giudiziarie, con una quota di vendite collegate a procedure più vecchie di 6 anni in crescita dal 31% del 2019 al 41% del 2022.

La necessità di accelerare nel percorso di efficientamento delle procedure, adottando un approccio più commerciale finalizzata a velocizzare le tempistiche di vendita e ad ampliare la platea di potenziali acquirenti, ha generato una crescente consapevolezza tra i tribunali dell'utilità di coinvolgere Soggetti terzi Specializzati: il numero di esperimenti concorsuali nei quali il Tribunale è stato supportato da Soggetti Specializzati, è infatti passata dal 26% nel 2019 al 40% nel 2022. Un trend positivo che, secondo l'Osservatorio, è destinato a proseguire.

Per ipotizzare i possibili scenari futuri, l'Osservatorio parte, infine, dall'analisi del passato e dai dati ad oggi disponibili sulle procedure fallimentari.
Se, infatti, da un lato negli ultimi 3 anni il numero di procedure dichiarate è mediamente dimezzato - se non ridotto addirittura ad un terzo in alcuni tribunali - passando da 10.500 del 2019 a 5.500 nel 2022, dall'altro l'elevato stock dei crediti deteriorati UTP (€34 miliardi a giugno 2022) e dei crediti performing ad alto rischio di deterioramento STAGE2 (€224 miliardi a giugno 2022) presenti oggi nei bilanci delle banche italiane, possono far pensare a un potenziale di crescita nei volumi delle procedure in futuro.

Insomma, il settore delle vendite giudiziarie immobiliari è destinato a continuare ad evolversi. Lo ha sottolineato Renato Ciccarelli, Amministratore Delegato di Abilio, che nel riassumere i principali elementi emersi dall'Osservatorio ha ricordato che “le vendite giudiziarie stanno progressivamente tornando verso i livelli pre – pandemici, ma non assisteremo ad un ritorno al passato: nel settore sono in atto alcune dinamiche che lo stanno trasformando. Se da un lato cresce il livello di digitalizzazione delle procedure, dall'altro il magazzino sta invecchiando, mettendo in evidenza la necessità di accelerare nella gestione efficiente delle vendite. Il contributo degli operatori specializzati è quindi destinato a continuare a crescere e sarà sempre più decisivo. Se oggi infatti le procedure sono in calo, ci aspettiamo possano tornare a crescere in modo significativo alla luce dell'ingente stock di 34 miliardi di UTP che oggi fanno capo alle banche che hanno peraltro già messo sotto osservazione 224 miliardi di euro di crediti”.