Locazioni

Legge sul caro affitti a Berlino, immobili sotto pressione

A gennaio potrà entrare in vigore una norma molto discussa che prevede un tetto di 9,8 euro al mq ogni mese per le locazioni residenziali, segmento che in città riguarda 1,45 milioni di abitazioni su un totale di 1,95 milioni

di Paola Dezza

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A gennaio potrà entrare in vigore una norma molto discussa che prevede un tetto di 9,8 euro al mq ogni mese per le locazioni residenziali, segmento che in città riguarda 1,45 milioni di abitazioni su un totale di 1,95 milioni


3' di lettura

Scegliere di abitare in un appartamento di 100 metri quadrati in affitto a Berlino, in un edificio degli inizi del secolo scorso a Charlottenburg, quartiere dall’eleganza prussiana a ovest del Tiergarten, può costare 1.350-1.550 euro al mese. Spostarsi nella vivace zona di Mitte significa essere pronti a sborsare, per una casa delle stesse dimensioni, come minimo 18.600 euro all’anno. Si scende sotto i 1.350 euro al mese solo nelle zone periferiche come Spandau e Tempelhof-Schönebergtesse.

Il caro-affitti a Berlino dilaga. E mette sotto pressione il mercato immobiliare.

«Allo scopo di dare una risposta alla cronica scarsità di alloggi e al notevole aumento dei canoni abitativi, il 22 ottobre scorso il Senato di Berlino - organo esecutivo del governo della città - ha approvato il progetto di legge che introduce limitazioni all’ammontare dei canoni (il cosiddetto Berliner Mietendeckel) - spiega Marzio Longo, avvocato e shareholder dello studio Greenberg Traurig Santa Maria -. La nuova normativa sarà sottoposta alla Camera dei rappresentanti di Berlino e, se approvata, entrerà in vigore nel gennaio/febbraio 2020».

IL MONDO DEGLI AFFITTI A BERLINO

Livello di affitto, media mensile in euro/metro quadro...

IL MONDO DEGLI AFFITTI A BERLINO

Nel 2018 l’affitto medio di una casa a Berlino era di 9,3 euro al metro quadro al mese, fanno sapere da Scenari Immobiliari, nel 2017 era di 8,5 euro. I canoni sono saliti del 4,7% tra la prima metà del 2018 e lo stesso periodo 2019, arrivando a quota 12,20 euro al mq/mese.

Le zone più care? Secondo uno studio elaborato da JLL, sono Mitte e Friedrichshain-Kreuzberg le aree meno a buon mercato con affitti che vanno da 13,5 a ben oltre 15,5 euro al mq al mese, oltre a Charlottenburg dove il canone medio è di 12,5 euro al metro quadro. I canoni top raggiungono anche 28 euro al metro quadro al mese. Canoni sotto gli 11,5 euro si trovano nelle zone meno vicine al centro di Spandau, Neukölln e Lichtenberg.

In città ci sono 1,95 milioni di appartamenti, ben 1,45 milioni affittati. Da sempre i tedeschi prediligono la locazione all’acquisto, esattamente il contrario degli italiani. Si capisce quindi la portata di una legge sul caro-affitti.

Tornando alla proposta, due i capisaldi delle nuova norma. In primis il congelamento degli aumenti e degli aggiornamenti dei canoni (rent freeze) al 18 giugno 2019 (ma dal 2022 è previsto un aggiornamento annuale limitato all’1,3% per l’inflazione). E poi l’introduzione di un ammontare massimo (cap) del livello dei canoni tra 3,92 e 9,80 euro per mq per anno (il valore massimo era il canone di affitto delle nuove abitazioni nel 2013). Il valore sale di un euro per le case con impianti moderni. Importi che aumenterebbero del 10% per edifici con più di due appartamenti.

Il dibattito politico è infuocato, e si è addirittura ipotizzato di nazionalizzare società immobiliari proprietarie di grandi patrimoni residenziali. Società che in alcuni casi hanno registrato cali in Borsa.

«L’esigenza di tutelare il diritto all’abitazione si scontra con la certezza del diritto e della non ingerenza del potere pubblico nella autonomia privata» dice ancora Longo.

Se in vigore, la nuova normativa sarebbe valida per tutti gli immobili residenziali costruiti e locati prima del 2014 (gli edifici residenziali costruiti dopo tale data sarebbero dunque esclusi).

«Se il canone superasse per più del 20% il cap indicato, sarebbe considerato “eccessivo” e il conduttore potrebbe richiedere a un organismo pubblico la riduzione – dice ancora Longo -. Secondo le previsioni ufficiali, questa situazione comporterebbe l’avanzamento come minimo di 150mila richieste di riduzione dei canoni (alcuni si spingono a dire fino a 300mila, ndr) nei primi nove mesi dall’entrata in vigore della nuova normativa».

Il dibattito è aperto, ma si pensa che la norma possa passare, caldeggiata dalla maggioranza rosso-verde (Spd, Linke e Verdi).

Nel frattempo la discussione in atto ha frenato gli sviluppi residenziali e ridotto le domande di permessi di costruire. Il che significa mancati introiti per Berlino – derivanti dai minori oneri di costruzione – di 150 milioni di euro. E la portata potrebbe essere ben più ampia, se la vicenda berlinese costituirà un “caso pilota” per altri Stati federali tedeschi che stanno considerando di adottare misure simili una volta che fosse concluso l’iter legislativo in corso a Berlino.

Paradossalmente questa situazione potrebbe spingere all’acquisto? I prezzi dovrebbero scendere e si potrebbero riaprire opportunità di acquisto, ma visto lo scenario all’orizzonte l’asset class diventa meno interessante per l’investimento.

I prezzi al momento sono arrivati a un valore medio richiesto di 4.440 euro al metro quadro (in aumento del 5,7% in un anno). Un tasso di crescita più debole del 9,9% registrato in media negli ultimi cinque anni. Il valore medio delle case di alto livello è arrivato a 7.020 euro al metro.

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