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Lenta ma costante la via italiana al senior housing

Nato in Nord Europa, in Italia rimane un asset di nicchia che assicura rendimenti prudenti (circa il 5% Irr)

di Laura Cavestri

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(AdobeStock)

Nato in Nord Europa, in Italia rimane un asset di nicchia che assicura rendimenti prudenti (circa il 5% Irr)


3' di lettura

Un settore di nicchia, ma resiliente e anticiclico. Che in Italia procede a passo lento ma senza inciampi e rendimenti prudenti ma costanti. Nonostante un esercito di anziani che pesa e peserà (ben oltre la media Ue) sempre di più sulla torta demografica nazionale, il segmento del senior housing rimane, in Italia, residuale. Un potenziale ancora inespresso.

La tragedia del Covid-19, però, oltre ad alimentare dubbi sulla gestione e sulla sicurezza di alcune Rsa (le Residenze sanitarie assistite) e sulla fragilità del welfare “familiare” fatto di colf e badanti, ripropone sia la necessità di migliorare le strutture immobiliari e l’offerta esistente per gli anziani non autosufficienti, sia di investire su chi promuove servizi e residenze per gli anziani “attivi”.

«La formula del senior housing – spiega Fabio Massimo Ragusa, direttore della Business Unit Italy per Aegide-Domitys (che con più di 12mila appartamenti in funzione, 10mila residenti e oltre 100 edifici operativi in Francia e Belgio, ha aperto a Bergamo, a dicembre, il suo primo Senior serviced residence a Bergamo) – si rivolge ad anziani autosufficienti con l’obiettivo di promuovere l’invecchiamento attivo, prevede un sistema di alloggi indipendenti organizzati intorno a una serie di servizi comuni (ristoranti, biblioteche, palestre, ecc.) e con la possibilità di godere di alcuni servizi “dedicati”».

Con l’emergere di questo nuovo trend abitativo, «Invimit Sgr – ha sottolineato l’ad Giovanna Della Posta – ha istituito nel 2018 il Fondo I3-Silver per valorizzare alcuni asset immobiliari di proprietà dell’Inps riconvertendoli a “Senior Living”. È costituito da 6 asset immobiliari conferiti dall’Inps, un primo step prevede un investimento di 60 milioni, ma puntiamo a nuove acquisizioni attraverso 14 parametri che analizzano fattori demografici, sociali ed economici così come la vicinanza ai servizi. Il tasso di rendimento si aggira attorno al 5-6% a vita intera del fondo (Irr, Internal Rate of Return). Anche per questo puntiamo a coinvolgere di più le compagnie assicurative, attente a sviluppare i rami “salute” e “assistenza”».

«Sarebbe auspicabile convincere le assicurazioni e le Casse di previdenza professionali a riallocare parte dei propri asset nei settori healthcare e senior housing – hanno aggiunto Paolo Boleso e Michele Beolchini di InvestiRe Sgr –. Con 20 strutture sanitarie e Rsa (altre 3 verso il closing) e circa 250 milioni di asset under management siamo stati pionieri nell’healthcare. Ma lo sviluppo da zero o la riconversione di un building impone una massa critica di partenza di 30-50 milioni. Per questo dal 2019 stiamo studiando lo sviluppo del senior housing in sinergia sia con il Fondo Spazio Sanità, nato nel 2011 con durata 15 anni per investire nel sanitario-assistenziale (cliniche, Rsa, centri terapici), sia con il nostro forte comparto social housing, sviluppato su 11 fondi da 1 miliardo di Aum. Se i rendimenti social e senior housing garantiscono un 5% a vita intera del fondo, il comparto Rsa, che guarda più all’equity privato, consentirebbe di ragionare a una cedola annuale del 6%, che potrebbe arrivare all’8% usando la “leva” per recuperare parte dei costi» .

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, invita a tener conto delle “peculiarità italiane”: «Gli anziani italiani rispetto al Nord Europa sono meno disposti a lasciare casa propria. L’80% di loro vive in case di proprietà, anche se spesso vecchie, inadeguate e di scarsa qualità». Tuttavia, Maurizio Grilli, responsabile Ricerca internazionale di Bnp Paribas Re, spiega che «proprio l’invecchiamento della popolazione, l’aumento di patologie croniche, l’esigenza di avvicinarsi ai figli trasferitisi per lavoro e la richiesta di sicurezza che lascia il Covid, possono costituire la “domanda italiana” al senior housing».

Secondo i dati Nomisma, «in Europa – ha sottolineato Barbara Da Rin – il volume transato nel settore “Senior housing & Care home” si è attestato nel III trimestre del 2019 a 5,6 miliardi sui 192 di investimenti corporate. I volumi più alti sono: in Regno Unito (2,2 miliardi, 6,1% del totale investito), Germania (927 milioni, l’1,9%) e Francia (414 milioni, l’1,9%). In Italia sono stati investiti 149,5 milioni di euro, pari al 2,1 per cento».

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