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Lo Stato inquilino si ribassa l’affitto e non puoi sfrattarlo

Nella legge di Bilancio 2020 una norma preoccupa gli investitori: verrà proposto un ribasso di oltre il 15% e chi non ci sta si ritrova la stessa amministrazione come occupante abusivo. Ma nell’impossibilità di sfrattarlo

di Saverio Fossati

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(Maria Laura Antonelli / AGF)

Nella legge di Bilancio 2020 una norma preoccupa gli investitori: verrà proposto un ribasso di oltre il 15% e chi non ci sta si ritrova la stessa amministrazione come occupante abusivo. Ma nell’impossibilità di sfrattarlo


3' di lettura

Rinegoziazione degli immobili affittati dalla Pubblica amministrazione, siamo all’ennesimo capitolo. Constatati i risultati non brillantissimi sin qui ottenuti con le norme degli ultimi 19 anni – capofila è stata la legge 191/2009 – nel disegno di legge di Bilancio 2020 (AS 1586) è stata inserita una norma che spinge enti e ministeri e trattare con la proprietà per migliorare le condizioni dei canoni di locazione.

Le «locazioni passive» della Pa, infatti, cioè gli immobili affittati da privati per ospitare le attività che non trovano posto negli edifici gestiti dal Demanio, pesano per 800 milioni all’anno (dati del Def 2019). Meglio dei 915 che si spendevano nel 2015 ma sempre un importo ragguardevole, che è calato solo del 14% in quattro anni.

I termini
Così si è pensato di accelerare, all’insegna della spending review, intervenendo sull’articolo articolo 3, commi da 4 a 7 e comma 10 del Dl 95/2012. Interessate sono tutte le amministrazioni dello Stato elencate all’articolo 1, comma 2, del Dlgs 165/2001, incluse la Presidenza del Consiglio dei ministri e le agenzie, anche fiscali compresa l’Agenzia del demanio, nonché gli Organi di rilevanza costituzionale.

Tutte queste, dopo aver fatto un esame sulla convenienza dell’operazione, possono richiedere alla proprietà degli immobili locati – entro il termine di 150 giorni dall’entrata in vigore della norma (cioè il 30 maggio 2020) – la rinegoziazione dei contratti vigenti alla data di entrata in vigore della norma stessa, cioè il 1° gennaio 2020.

La proposta
Le Amministrazioni devono prima verificare la convenienza con l’Agenzia del demanio, a cui forniscono tutta la necessaria documentazione. Poi possono proporre alla proprietà la stipula di un nuovo contratto di locazione della durata di anni nove a fronte di un canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato dall’Osservatorio del mercato immobiliare ridotto del 15 per cento. Di fatto siamo ben lontani dai valori locativi di mercato.

La proprietà ha tempo 30 giorni dal ricevimento della proposta per accettarla e, in caso la accetti, l’amministrazione interessata ne darà comunicazione all’Agenzia del demanio per ottenere il «nulla osta» alla stipula (articolo 2, commi 222 e seguenti della legge 191/2009).

In caso, invece, la proprietà rifiuti la proposta, il contratto di locazione in essere resta in vigore fino alla naturale scadenza.

Effetti indesiderati
Tutto chiaro e lineare, quindi? Apparentemente sì. Ma va considerata la potente resilienza della Pa. Come Spiega Massimo Caputi di Feidos «Le Pa non se ne vanno e non rifanno i contratti, pagando l’indennità di occupazione che ha, per gli investitori, due problemi: anzitutto non può essere finanziata dagli istituti di credito e non è un ricavo e nessuna banca concede rifinanziamento. Poi (per il regolamento dei fondi italiani) non si possono eseguire manutenzioni perché il contratto è finito».

Caputi ripercorre il calvario degli investitori istituzionali: «Prima il 5% di tassa, poi 2 rinegoziazioni obbligatorie a meno 15% e adesso quest’ultima rinegoziazione forzosa». Il nodo è proprio l’impossibilità di liberare l’immobile: «L’indennità di occupazione deriva da una valutazione dal Demanio (che chiede all’Ute) e che corrisponde all’ultimo canone meno 15 per cento. Ci sono centinaia di casi così. Siamo alla terza riduzione ma la Pa non se ne va. Perché non si riesce a sfrattare? Perché nessuno esegue gli sfratti. Allora molti proprietari chiedono i danni all’occupante. Il vero problema – conclude Caputi – è la mancanza di certezza del diritto».
L’indennità, a quanto risulta, viene poi pagata regolarmente ma l’immobile si degrada e non si possono fare manutenzioni.

Contratti già scaduti
Le stesse regole valgono anche per i contratti di locazione già scaduti al 1° gennaio 2020 (data di entrata in vigore della norma).

Il castigo per la Pa che non cambia
Per le Pa che rimanessero (spesso, come si è visto, come occupanti abusive) negli spazi privati rifiutandosi di trasferirsi in quelli nuovi approntati dall’agenzia del Demanio, la norma dispone che la Ragioneria generale dello Stato, su comunicazione del Demanio, effettui dei tagli lineari degli stanziamenti sui capitoli relativi alle spese correnti dell’amministrazione stessa, pari al 5% per cento dell’intero ammontare degli stanziamenti medesimi.

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    Saverio Fossativice capo servizio

    Luogo: c/o Sole 24 Ore - via Monte Rosa 91 - 20149 Milano

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