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Logistica, casa, life science e Esg: chi vince e chi rischia nel quadro d’incertezza

Il Pgim Re Outlook Europeo 2022 mette in relazione gli asset più promettenti con le incertezze, l’invecchiamento della popolazione, i redditi e la fase recessiva

di Laura Cavestri

4' di lettura

Il ventaglio di opportunità sta cambiando. Il forte slancio di ripresa del 2021 ha lasciato il posto all’incertezza e alla minaccia di recessione, legata alla guerra in Ucraina, alle interruzioni dell’offerta e all’aumento dell’inflazione. La politica monetaria si è inasprita poiché l’inflazione continua a superare le aspettative. Le opportunità consistono nel guardare oltre l’attuale incertezza e puntare alle asset class dove si può generare una crescita degli affitti attraverso la ristrutturazione o la creazione di nuovo prodotto di qualità.

È l’opinione di Greg Kane, executive director, head of european investment research di Pgim Re, che ha curato il Pgim Re Outlook Europeo 2022, concentrato proprio sull’investire in momenti d’incertezza.

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La logistica

Secondo l’Outlook di Pgim Re, il settore della logistica europea continua a offrire interessanti opportunità di investimento, nonostante i valori elevati dovuti alla continua compressione dei rendimenti degli ultimi anni. Prosegue anche il contesto favorevole per le locazioni, in particolare in prossimità delle principali aree urbane che stanno beneficiando maggiormente dalla crescita dell’e-commerce grazie all’alta densità abitativa. Le supply chains si stanno adattando al cambiamento delle abitudini dei consumatori. Inoltre, con la tendenza verso una maggiore spesa online destinata a continuare, i principali ocupatari di spazi logistici stanno guardano oltre l’incertezza a breve termine.

L’aumento dell’inflazione, i costi energetici più elevati e l’indebolimento della spesa delle famiglie frenano le prospettive di crescita della spesa per i beni, ma i rivenditori e gli operatori logistici stanno affittando spazi che corrispondono alle esigenze di stoccaggio previste a lungo termine. «Prevediamo in futuro – ha spiegato Kane – un’ulteriore espansione della domanda di spazi logistici con l’aumento dei tassi di penetrazione delle vendite online, anche se la crescita della spesa reale delle famiglie quest’anno sta rallentando. Tale effetto sarà più pronunciato in Germania, Francia e altri mercati dell’Europa continentale,dove la spesa online sta aumentando rapidamente, partendo da una base bassa». Al contrario, la crescita nel Regno Unito è destinata ad attenuarsi in quanto la diffusione dell’online inizia a stabilizzarsi.

«Nella misura in cui possono essere modernizzati e conformati ai principi Esg – prosegue l’analisi – gli asset logistici urbani di media qualità appaiono più interessanti in termini di prezzo, con rendimenti più elevati e con ulteriore margine di crescita dei rendimenti, sulla base dell’ampio spread rispetto ai rendimenti prime».

La casa poco «accessibile»

In tutta Europa, la problematica dell’accesso ad alloggi a prezzi convenienti, sta diventando un tema di attenzione. Nelle tre maggiori economie europee – Francia, Germania e Regno Unito – la crescita dei prezzi delle case, pari al 6% annuo dal 2015, ha inasprito il già ampio divario tra prezzi e affitti. Di conseguenza, vivere in una casa di proprietà è costoso, in particolare per le famiglie a basso reddito e per i first time buyer, per i quali la possibilità di sostenere gli ingenti depositi richiesti rappresenta un ostacolo all’acquisto, nonostante i bassi costi di finanziamento.
Secondo le previsioni, la crescita degli affitti reali dovrebbe persistere nei prossimi anni in tutta Europa, anche in presenza di un’inflazione più elevata.

Senior Housing

L’attrattiva del senior living in Europa risiede nel fatto che l’invecchiamento demografico fa sì che l’offerta di strutture di assistenza oggi sia molto al di sotto di quella che sarà necessaria per soddisfare le esigenze future di una popolazione anziana in rapida crescita. Nel breve termine, l’aumento dell’inflazione, i maggiori costi di gestione causati dalla pandemia e l’aumento dei salari stanno mettendo sotto pressione i margini di profitto degli operatori del settore. Allo stesso tempo, i prezzi elevati delle case giocano a favore di tale segmento del mercato, il che significa che i residenti hanno una maggiore disponibilità di beni a cui attingere per finanziare le proprie esigenze di assistenza.

Life sciences clusters

Si prevede una rapida crescita della domanda delle strutture Life sciences, legata alla necessità di fornire servizi medici per l’invecchiamento della popolazione. Un altro fattore della resiliente domanda di spazi per uffici moderni è legato all’identificazione di cluster forti e di tipologie d’uso specializzate e ai venti favorevoli della domanda. Gli immobili life science stanno guadagnando popolarità perché il settore ha registrato significativi flussi di capitale in entrata. Per gli investitori, il settore life science è un concetto relativamente nuovo in Europa, con una proprietà solitamente dominata dagli stessi occupanti e da piccoli ma importanti investitori locali specializzati. Tuttavia, la rapida espansione del fabbisogno di spazio sta motivando la necessità di partecipazione di una gamma più ampia di investitori.

Uffici conformi ai principi Esg

La tendenza a porre maggiore enfasi sugli investimenti in uffici conformi agli standard Esg è alimentata da un cambiamento nella domanda da parte dei conduttori, che include considerazioni di carattere ambientale e il desiderio di fornire spazi di lavoro moderni per attrarre e trattenere i dipendenti. «A livello globale – spiega lìOutlook – quasi la metà di tutte le aziende ponderate in base alla capitalizzazione di mercato ha sottoscritto l’impegno a ridurre le proprie emissioni di carbonio. Le condizioni di mercato probabilmente cambieranno nel tempo e le strategie di riposizionamento o di sviluppo comportano dei rischi. I progetti saranno costosi e, nel tempo, la capacità degli edifici di standard energetici superiori ed inferiori di raggiungere gli obiettivi di efficienza potrebbe convergere, ad esempio, con un miglioramento della rete energetica a standard più verdi e un progresso della tecnologia». Per il momento, tuttavia, questo sembra lontano e il momentum a breve termine favorisce gli asset conformi ai principi Esg – relativamente poco diffusi – che continuano a sovraperformare il mercato in generale.

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