agevolazioni

Lunga degenza, prima casa salva

L’incidente domestico che impedisce il trasferimento nei 18 mesi è forza maggiore

di Alessandro Borgoglio


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(Adobe Stock)

2' di lettura

Non decade dall’agevolazione prima casa il contribuente che non abbia trasferito la residenza entro il termine previsto di 18 mesi, qualora ciò sia dipeso da incidenti domestici che lo abbiano costretto a letto, e dall’improvvisa necessità di sostituzione del pacemaker proprio a ridosso della scadenza del ridetto termine. Lo ha stabilito la Ctp Ravenna, con la sentenza 169/1/2019 (presidente Di Bisceglie, relatore Ricci).

Tra le altre condizioni per accedere all’agevolazione prima casa - in base alla nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 - l’mmobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Pertanto, in caso di mancato trasferimento entro il termine di 18 mesi dalla data del rogito notarile, il contribuente (acquirente) decade inevitabilmente dal beneficio fiscale.

L’agenzia delle Entrate, tuttavia, già molti anni fa, aveva chiarito che il mancato trasferimento della residenza nel termine di legge non comporta la decadenza dall’agevolazione qualora tale evento sia dovuto a una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile. Ciò accade quando si verifica e sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento (risoluzione 140/E/2008 e risoluzione 35/E/2002).

I giudici di legittimità si sono spesso occupati della questione, ritenendo una valida causa di forza maggiore il rinvenimento di reperti archeologici, che abbia impedito la prosecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'appartamento acquistato (Cassazione 14399/2013); nonché la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile disposta dalla Sovraintendenza, a causa della cosiddetta «sorpresa archeologica» (Cassazione 24963/2015). Non perde l’agevolazione neppure il contribuente che abbia acquistato un’unità immobiliare in un condominio, la cui assemblea delibera, successivamente all’atto di acquisto agevolato, interventi di rilevante manutenzione straordinaria sul condominio tali da impedire non solo l’abitabilità, ma anche l’accesso all'appartamento acquistato (Cassazione 8351/2016). Sono, poi, “di forza maggiore” anche gli smottamenti nel sedime dell’immobile acquistato e nella strada di accesso, causati da abbondanti piogge, così da non aver consentito di terminare i lavori di ristrutturazione in tempo utile (Cassazione 19247/2014).

La sentenza della Ctp Ravenna si pone su questo filone giurisprudenziale, riconoscendo che gli eventi occorsi nel caso di specie - incidente domestico e sostituzione del pacemaker - erano imprevedibili e non imputabili al contribuente e, quindi, ascrivibili a quella forza maggiore che esime dalla decadenza dall’agevolazione prima casa.

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