Mattone nelle Casse di previdenza: +91% in 4 anni

di Evelina Marchesini

3 marzo 2017

3' di lettura

Nessuna dieta del mattone per le Casse di previdenza italiane. Perlomeno non in termini di investimenti indiretti, vale a dire in quote di fondi immobiliari. Tanto che, in totale, il valore di tali quote è praticamente raddoppiato dal 2012 al 2016 (+91,5%), passando da 5,711 miliardi di euro a 10,940 miliardi e portando, di fatto, le Casse previdenziali a essere tra i principali investitori dei fondi immobiliari riservati italiani. Se il patrimonio del totale dei fondi immobiliari (riservati e non) alla fine del 2015 era di 59 miliardi, è chiaro che quasi un quinto di tale patrimonio è nelle “pance” delle Casse. In un momento in cui infuriano le polemiche e le accuse nei confronti delle scelte di investimento non solo dell'Inps ma anche di alcune Casse private, Il Sole 24 Ore ha voluto vederci chiaro in termini di numeri e, insieme alla società di ricerche indipendente Scenari Immobiliari, ha preparato l'elaborazione sintetizzata in questa pagina.

Tutte le realtà esaminate hanno aumentato l'investimento in quote di fondi immobiliari dal 2011 al 2015, ma con intensità diverse. In cima alla lista ci sono i giornalisti, che hanno visto aumentare l'esposizione dell'Istituto dai 59,2 milioni di euro di inizio 2012 ai 699,227 milioni di inizio 2016 (+1.080%). Anche la Cassa degli avvocati ha incamerato un notevole incremento, passando dai 120,6 milioni ai 685,92 di fine 2015 (+468%). Allo stato attuale (fotografato con i dati disponibili, cioè all'inizio 2016) le Casse con maggiori investimenti in quote di fondi immobiliari sono Enpam, con 3,128 miliardi; Enasarco con 2,282 miliardi; Inarcassa, con oltre 1,193 miliardi e la Cassa dei ragionieri con 909,4 milioni di euro.

È molto importante sottolineare che nel corso degli anni le Casse e gli Enti si sono via via alleggeriti dell'investimento diretto in immobili, di cui prima tali realtà erano letteralmente piene. Via via, i piani di dismissione hanno visto la vendita di tali immobili, principalmente costituiti da residenze: un investimento che rendeva ben poco, se non addirittura pesava sui conti. Non solo. «Abbiamo calcolato che circa l'80% dell'aumento degli investimenti nei fondi immobiliari si riferisce al conferimento di immobili delle Casse in veicoli appositamente creati per gestirli in modo efficiente e autonomo _ spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari _. Il restante 20% sono invece investimenti “nuovi”, in quote di fondi immobiliari che investono in asset sul mercato. Terminato ormai questo processo di razionalizzazione del mattone con i conferimenti ai fondi, d'ora in poi vedremo invece acquisti netti di quote di fondi immobiliari, nell'ottica della diversificazione e ottimizzazione del portafoglio». In sostanza, dunque, si può dire che le Casse stiano via via sostituendo il mattone reale con il cosiddetto “mattone di carta”. «Esaminando i bilanci delle Casse va comunque sottolineato che gli enti previdenziali hanno ancora un patrimonio immobiliare di circa 7,5 miliardi di euro _ spiega Breglia _ suddivisi per il 45% nel residenziale, il 40% in uffici e il 15% in altri settori, principalmente commerciale e ricettivo».

Il ricorso ai fondi immobiliari, rispetto all'investimento diretto, presenta una serie di vantaggi. I fondi alleggeriscono le Casse dall'onere della gestione diretta degli immobili, diversificano il portafoglio e sono monitorati nel proprio operato dagli organi di controllo. Sono strumenti trasparenti nei confronti degli investitori (le Casse), ma sono poi queste che devono trasmettere le informazioni ai propri iscritti. «Rispetto anche solo a tre anni fa, la situazione è molto migliorata _ spiega Breglia _ perché allora praticamente non si trovavano informazioni sugli investimenti in fondi immobiliari e anche quelle relative agli asset di proprietà non brillavano. Ora tutte le Casse elencano i fondi in cui investono». Ma questo elenco non è di per sé sufficiente a garantire una reale trasparenza.