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Milano, sui canoni dei negozi gap del 25% tra domanda e offerta - La newsletter del Sole 24 Ore sul Real Estate

Il vacancy rate cresce rapidamente e anche in centro si arriva a uno sfitto del 20%

di Evelina Marchesini

(Agf)

5' di lettura

Basta camminare per strada per rendersene conto. Anche nella città della moda si iniziano a vedere i cartelli di affittasi nelle vie che prima andavano a ruba e, soprattutto, è evidente che la maggior parte dei negozi sono drammaticamente vuoti. Lo stesso dicasi per i bar e i ristoranti: non siamo ancora ai livelli di città come New York, dove la First e la Fifth Avenue appaiono desolanti, ma per quanto tempo i brand saranno ancora disposti a pagare affitti da 8-10mila euro al metro quadrato all’anno? Ecco allora che i canoni di affitto e i cosiddetti “keymoney” cedono. Iniziando da un gap tra domanda e offerta che arriva al 25 per cento.

“Che il settore del retail sia stato uno dei più pesantemente colpiti dalla crisi è un dato di fatto e solo su Milano consideriamo che circa un terzo delle attività sia già chiusa _ spiega Gianluca Sinisi, licence partner Engel&Volkers Commercial Milano e Lombardia _ anche se resta da capire se sia solo una situazione contingente o permanente. I dati lo confermano: Confimprese stima per il 2020 un trend di fatturato in calo del 40,2% e per il settore abbigliamento e accessori un -37,8% (fonte Centro Studi Retail Confimprese, settembre 2020, ndr)”. Al momento, da un terzo di chiusure attuali a una previsione della metà delle serrande abbassate il passo è breve, soprattutto se dovesse profilarsi un altro lockdown.

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Milano capofila

Milano fa tendenza e anticipa i trend immobiliari, motivo per cui le serrande abbassate e i dati di vacancy delle vie della moda (e ancor di più, nelle circonvallazioni e semi-periferie) sono un allarme a sirene spiegate. Engel&Volkers ha appena tolto i sigilli al Primo market report retail Milano e Lombardia, che esamina tutti gli indicatori dei negozi, via per via, una fotografia dettagliata della situazione a febbraio, appena prima del Covid. “Ed esaminando il mercato a oggi _ dice Sinisi _ le differenze sono eclatanti”.

Vacancy allarmante

Il primo indicatore è quello degli sfitti, detti vacancy rate. A febbraio le cosiddette vie della moda si muovevano intorno a tassi del 2-4%, con solo qualche anomalia, come quella di via Verri al 17% per stabili in ristrutturazione. “Ma oggi possiamo affermare che in aree come Corso Matteotti siamo vicini al 20% _ spiega Sinisi _ e altre zone come Buenos Aires e via Manzoni superano ampiamente il 10%. In generale stimiamo un peggioramento del 5% del vacancy rate in centro, decisamente di più nel semicentro e periferia. Ma attenzione, da questo fenomeno si sfilano le location-gioiello, come via Montenapoleone, via della Spiga e anche piazza Gae Aulenti: pur di non perdere una posizione poi difficilmente riconquistabile, qui i brand tengono duro”.

Il Keymoney

Quando si arriva al cartello di affittasi, peraltro, significa che si è proprio all’ultima spiaggia. Perché prima ci sono vari step, come quello della contrattazione tra l’inquilino che se ne va e quello che subentra, il quale normalmente paga il keymoney come prezzo per aver conquistato la location. Ma questo avviene sempre meno, con un gap crescente tra quanto viene richiesto e quanto realmente pagato e se si arriva al cartello di affittasi è chiaro che il keymoney è già bruciato. “Una volta che i locali sono vuoti, allo stato attuale, i canoni vanno rinegoziati e chi è disposto ad affittare non è però più disposto a pagare quanto vorrebbero i proprietari dei muri _ continua Sinisi _. Con un gap che possiamo stimare intorno al 25%, sempre con le eccezioni delle top location, che non stanno ancora sperimentando tutto ciò”.

Finora nella realtà, prima di arrivare allo sfitto, tra proprietà e utilizzatore si è cercato di riequilibrare i rapporti, aiutandosi vicendevolmente: la tendenza degli ultimi mesi è quella di sospendere gli sfratti, nonché applicare moratorie o sconti sui canoni dei mesi di lockdown e post-lockdown. “Così canoni e rendimenti al momento reggono _ dice Sinisi _ dove non c’è sfitto, mentre già ridimensionato è il keymoney, con un gap del 25% medio tra domanda e offerta e molti casi in cui è impossibile da chiedere, nonostante le ottime location”.

Oltre Milano

“Non molto diversa è la situazione nel resto della Lombardia _ aggiunge Alessandro Nobile, office manager Engel&Volkers Commercial Lombardia _ con riguardo alle città di Monza, Bergamo e Brescia, dove alcuni trend di Milano sono qui esasperati. “A favorire tutto questo è un clima di incertezza generale, che contribuisce però anche ad alimentare la richiesta per tutti quei generi di attività che possono, a diversa ragione, essere riconducibili alla filiera della casa, della cura dell’alimentazione e della persona, come food e Gdo” conclude Nobile.

L’eccezione del food

Un esempio su tutti è quello del settore food, secondo Engel&Volkers, che osserva fra i clienti una domanda immobiliare differente, che rispecchia un processo nuovo: spazi più piccoli con meno somministrazione e più delivery, non più in centro ma nel quartier e più negozi di vicinato. Più nello specifico, un nuovo formato che si sta affacciando all’orizzonte è quello delle ghost kitchen: spazi che fungano da cucine satellite accessibili solo a rider che consegnano a domicilio. Se prima del lockdown si trattava di una realtà in stato ancora embrionale, ora si assiste a una sempre maggior richiesta.

Canoni e rendimenti

E i valori? Nel report, via Montenapoleone e via Sant’Andrea si confermano le vie più costose. I canoni variano da 6 a 10mila euro al mq all’anno per entrambe, il rendimento è del 2-3% per via Montenapoleone e del 3-3,5% per Sant’Andrea e il “working day pedestrian footfall” (wdpf, media del flusso pedonale di passaggio) è di 1.307 per la prima e 522 per la seconda. Più contenuta via della Spiga, con 3-4mila euro al mq all’anno di canone, yield del 4-5%, 751 wdpf; in corso Vittorio Emanuele l’affitto è di 4-10mila euro al mq, con un rendimento del 2,5-3% e un indicatore wdpf di 3.908; in corso Venezia il canone va da 600 a 2.500 euro al mq, con uno yield del 3-4% e un indicatore wdpf di 1.101; in corso di Porta Ticinese affitti da 400 a 600 euro al mq all’anno (sempre pre-lockdown), yield del 6-6,5% e un indicatore wdpf di 783.

A Monza

Ben diversa la situazione nell’elegante Monza. In via Vittorio Emanuele II i canoni oscillano tra i 230 e i 380 euro al mq all’anno, con uno yield del 5,8-6% e un indicatore wdpf di 1.112, che sale a 2.514 nei fine settimana; in via Carlo Alberto affitti tra i 180 e i 230 euro al mq/anno, yield del 5,7% e un wdpf di 821 (1.700 nei weekend).

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