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Milano, crescono prezzi (+7,2%) e domanda di case di lusso. Ma tra le metropoli resta low cost

Secondo VM Prestige, nel 2022, nel capoluogo lombardo, i prezzi per le abitazioni di lusso sono aumentati del 7,2% rispetto al 2021 e le previsioni per il 2023 indicano una crescita delle transazioni del 2,2% e dei prezzi (+3,5 per cento).Ma l’offerta non tiene il passo, per quantità e qualità degli immobili. Nel confronto internazionale, la città resta però la più conveniente

di Laura Cavestri

(Florin - stock.adobe.com)

4' di lettura

Nel 2022 i prezzi per le abitazioni di lusso, a Milano, sono aumentate del 7,2% (11.750 euro al mq) rispetto al 2021. Un fatturato, quello del segmento prime del centro storico, che è cresciuto dell’8,7% in un anno ma che resta sotto il miliardo (circa 855 milioni di euro).
Un’offerta di case di pregio che rappresenta l’8% dell’offerta totale di abitazioni a Milano (era il 10% nel 2021). Eppure due abitazioni su tre in vendita non hanno un box o un posto auto. Solo il 19% degli immobili sul mercato possiede un’alta efficienza energetica e se metà della domanda cerca appartamenti fra i 200 e i 250 metri quadrati di superficie, meno del 20% di quanto è sul mercato soddisfa questa richiesta.

La fotografia delle case di lusso a Milano

I QUARTIERI DI MILANO
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È la radiografia del comparto residenziale milanese di fascia lusso, secondo le stime di Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2022. Il mercato immobiliare residenziale milanese è previsto chiudere il 2022 con una crescita stimata di oltre 27mila compravendite totali fra abitazioni usate e nuove, pari al +1,5% sul 2021.Il comparto degli immobili “prime”, ovvero di lusso, collocati all’interno del Centro Storico cittadino ha segnato un aumento degli scambi del 2,1% rispetto all'anno precedente, con un totale di 485 transazioni. Il prezzo medio per le abitazioni di lusso calcolato sulle transazioni effettuate si attesta a 11.750 euro al metro quadro. Rispetto al 2021 c'è stato quindi un aumento dei valori medi di 7,2 punti percentuali. Rispetto all’anno passato, l’offerta di abitazioni in vendita è però scesa in maniera significativa (-13,3%) e rappresenta, rispetto al totale di tutta la città, circa l’8 per cento. Anche i tempi di vendita sono aumentati, soprattutto nella seconda parte dell’anno, ed oggi i giorni necessari mediamente sono 120 rispetto ai quasi 100 del 2021.

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Nonostante la crisi innescata dalla guerra russo – ucraina, le turbolenze sui mercati finanziari e l'aumento dei tassi di interesse, «Il settore degli immobili di lusso si dimostra solido e vivace dopo questo triennio di boom di acquisti di case senza precedenti – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vincenzo Monti Prestige –. Riemersi dalla pandemia, gli acquirenti con un patrimonio netto elevato hanno concentrato la propria attenzione sul mercato immobiliare».

Il confronto con le altre città prime

Nel Report c’è anche un focus sulle principali piazze immobiliari globali nel segmento top di gamma, con uno sguardo particolare su Milano,a confronto con Londra, Parigi, New York e Miami.

I QUARTIERI PIÙ CARI
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Il primo dato che risalta immediatamente è la differenza in termini quantitativi fra i volumi di compravendite. La differenza macroscopica fra le poche centinaia di compravendite a Milano e le migliaia di tutte le altre metropoli, mette subito in risalto il gap in termini quantitativi di popolazione e numero di abitazioni presenti in queste aree. La grande differenza dei volumi di compravendita si riflette inevitabilmente sul fatturato generato da questi scambi, ovviamente in combinazione coi valori che questi immobili si portano appresso. Le due metropoli americane staccano quelle europee come volume di affari.

Poi i costi. Se a Miami-Bay Point il prezzo di un appartamento prime può superare i 5mila euro e a New York-Noho arrivare a 32600 euro, Londra-Chelsea si colloca poco sotto i 30mila al mq, Parigi-Ile de la Cité arriva a 18600 euro al mq e Milano “chiude” la miniclassifica con il Quadrilatero che resta sotto quota 15mila (in media 14.125 euro al mq). Ciò si riflette sul fatturato. E non solo perchè a Milani le compravendite prime si contano nell’ordine delle centinaia e a Londra o New York sono oltre 5mila.

Alla fine del 2022 New York, o meglio Manhattan, ha infatti generato un fatturato di quasi 11 miliardi di euro con le compravendite di immobili di pregio, seguita da Miami con quasi 8 miliardi di euro. Nonostante le incertezze che la Brexit aveva generato e le turbolenze sulla sterlina, il mercato londinese si è ben ripreso già durante l’anno scorso e quest’anno ha chiuso con un fatturato immobiliare di 9,3 miliardi di euro. Miami ha superato Parigi di quasi 3,5 miliardi di euro pur con meno di 300 compravendite in più.

Prezzi più bassi, meno scambi, offerta più bassa ma non per questo un mercato in tono minore. La prova arriva dalla performance dei prezzi che nel confronto con le altre grandi città vede il capoluogo meneghino difendersi molto bene sia nel breve che nel medio periodo. Infatti se quest’anno, rispetto al 2021, il segmento prime milanese ha registrato una crescita del 7,2%, rispetto a cinque anni fa l’aumento nominale dei prezzi è stato ancora più performante segnando un +60% di aumento. Negli ultimi cinque anni solo gli immobili di pregio di Manhattan hanno raddoppiato il loro valore (+105,3%), mentre Milano ha segnato un incremento maggiore rispetto a Londra e Parigi. Per Miami c’è da registrare l’eccezionale balzo in avanti dell’anno appena concluso: +28,1 per cento e una crescita in cinque anni di circa il 70 per cento.

Comprare un appartamento di 150 mq

QUANTO VALE UNA CASA DI 150 MQ
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Infine, il confronto si sofferma sul comprare un appartamento con tre camere da letto di circa 150 metri quadrati in un quartiere di lusso di una di queste metropoli. Che oggi significa mettere in budget quasi 2 milioni di euro (1,8 milioni per la precisione). È proprio Milano la città che, come valore medio, assicura la possibilità di acquistare una casa di pregio con questo budget.
Londra è in assoluto la più cara. Per 150 mq prime servono almeno 4,8 milioni di euro, seguita da New York con 4,6 milioni. Si staccano Parigi (2,5 milioni) e Miami (2,4 milioni di euro).

Fra gli indicatori di come va il mercato anche il tempo medio di vendita. L’eccezionale annata di Miami è ben testimoniata dal tempo medio di vendita di una casa di pregio: solo 31 giorni, ovvero 100 giorni in meno rispetto a Londra e 89 giorni in meno (cioè 3 mesi in pratica) rispetto a Milano. Anche Parigi, pur con un mercato che nell’ultima parte dell'anno ha dato qualche segnale di rallentamento, nel 2022 ha mantenuto una tempistica molto bassa, poco più di due mesi è infatti il tempo necessario per vendere casa nella capitale francese.

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