Milano, crescono prezzi (+7,2%) e domanda di case di lusso. Ma tra le metropoli resta low cost

Il primo dato che risalta immediatamente è la differenza in termini quantitativi fra i volumi di compravendite. La differenza macroscopica fra le poche centinaia di compravendite a Milano e le migliaia di tutte le altre metropoli, mette subito in risalto il gap in termini quantitativi di popolazione e numero di abitazioni presenti in queste aree. La grande differenza dei volumi di compravendita si riflette inevitabilmente sul fatturato generato da questi scambi, ovviamente in combinazione coi valori che questi immobili si portano appresso. Le due metropoli americane staccano quelle europee come volume di affari.

Poi i costi. Se a Miami-Bay Point il prezzo di un appartamento prime può superare i 5mila euro e a New York-Noho arrivare a 32600 euro, Londra-Chelsea si colloca poco sotto i 30mila al mq, Parigi-Ile de la Cité arriva a 18600 euro al mq e Milano “chiude” la miniclassifica con il Quadrilatero che resta sotto quota 15mila (in media 14.125 euro al mq). Ciò si riflette sul fatturato. E non solo perchè a Milani le compravendite prime si contano nell’ordine delle centinaia e a Londra o New York sono oltre 5mila.

Alla fine del 2022 New York, o meglio Manhattan, ha infatti generato un fatturato di quasi 11 miliardi di euro con le compravendite di immobili di pregio, seguita da Miami con quasi 8 miliardi di euro. Nonostante le incertezze che la Brexit aveva generato e le turbolenze sulla sterlina, il mercato londinese si è ben ripreso già durante l’anno scorso e quest’anno ha chiuso con un fatturato immobiliare di 9,3 miliardi di euro. Miami ha superato Parigi di quasi 3,5 miliardi di euro pur con meno di 300 compravendite in più.

Prezzi più bassi, meno scambi, offerta più bassa ma non per questo un mercato in tono minore. La prova arriva dalla performance dei prezzi che nel confronto con le altre grandi città vede il capoluogo meneghino difendersi molto bene sia nel breve che nel medio periodo. Infatti se quest’anno, rispetto al 2021, il segmento prime milanese ha registrato una crescita del 7,2%, rispetto a cinque anni fa l’aumento nominale dei prezzi è stato ancora più performante segnando un +60% di aumento. Negli ultimi cinque anni solo gli immobili di pregio di Manhattan hanno raddoppiato il loro valore (+105,3%), mentre Milano ha segnato un incremento maggiore rispetto a Londra e Parigi. Per Miami c’è da registrare l’eccezionale balzo in avanti dell’anno appena concluso: +28,1 per cento e una crescita in cinque anni di circa il 70 per cento.

Infine, il confronto si sofferma sul comprare un appartamento con tre camere da letto di circa 150 metri quadrati in un quartiere di lusso di una di queste metropoli. Che oggi significa mettere in budget quasi 2 milioni di euro (1,8 milioni per la precisione). È proprio Milano la città che, come valore medio, assicura la possibilità di acquistare una casa di pregio con questo budget.
Londra è in assoluto la più cara. Per 150 mq prime servono almeno 4,8 milioni di euro, seguita da New York con 4,6 milioni. Si staccano Parigi (2,5 milioni) e Miami (2,4 milioni di euro).

Fra gli indicatori di come va il mercato anche il tempo medio di vendita. L’eccezionale annata di Miami è ben testimoniata dal tempo medio di vendita di una casa di pregio: solo 31 giorni, ovvero 100 giorni in meno rispetto a Londra e 89 giorni in meno (cioè 3 mesi in pratica) rispetto a Milano. Anche Parigi, pur con un mercato che nell’ultima parte dell'anno ha dato qualche segnale di rallentamento, nel 2022 ha mantenuto una tempistica molto bassa, poco più di due mesi è infatti il tempo necessario per vendere casa nella capitale francese.