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Milano, la ripresa conta su tre aree di rigenerazione

Piazzale Accursio e gli ex Scali Farini e Porta Romana sono le direttrici su cui scommettere

di Paola Dezza

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Piazzale Accursio e gli ex Scali Farini e Porta Romana sono le direttrici su cui scommettere


4' di lettura

È un mondo congelato questo in cui stiamo vivendo oggi a Milano, in Lombardia, nel resto d’Italia. Un mondo cristallizzato sulla situazione di emergenza sanitaria, ma che non può non pensare, e non sperare, in un futuro di ripresa e di ritorno alla normalità. Soprattutto per quel mondo immobiliare che ha cambiato il volto di Milano, attirato volumi di investimenti internazionali, permesso alla città di rigenerare intere zone urbane abbandonate e dimenticate.

«Abbiamo assistito qui a un fenomeno unico – dice Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it -. Non ripetibile in altri capoluoghi».

A detta di molti esperti saranno tre le aree di rigenerazione urbana in città che potranno diventare interessanti quartieri per l'investimento, ma anche per un acquisto di una prima casa. Abbiamo selezionato insieme a voci autorevoli del mercato l'area di piazzale Accursio, alle spalle di Citylife e volta verso Cascina Merlata, la zona dell'ex Scalo Farini, peraltro già in piena evoluzione, eccezione fatta proprio per lo spazio dello Scalo, e l'ex Scalo di Porta Romana. Qui ci saranno cambiamenti di diverso tenore, ma sicuramente novità importanti.

A due passi da Citylife si aspetta il Consolato Usa
Nella zona di piazzale Accursio – a due passi dal complesso Citylife - sorgerà, almeno secondo le ultime indicazioni, il nuovo Consolato americano, dove sorge ancora il Tiro a segno, con un progetto ancora del tutto segreto. “Un progetto che potrebbe essere la chiave di volta per il successo della zona – dice ancora Giordano, come lo è stata la Fondazione Prada per l'ex Scalo di Porta Romana”. Anche se Giordano tiene a sottolineare che a penalizzare questo quartiere è la mancanza di un collegamento con la metropolitana.
Intanto stanno sorgendo le torri del progetto Trilogy di AbitareIn, che prevede 130 appartamenti (pronti nel 2022) completamente tailor made, suddivisi in tre edifici di diverse altezze.
L'edilizia è ordinata, abbastanza ordinaria anche in molti casi, in particolare quella che risale a 30-40 anni fa. Bisogna però sottolineare che in una città iperconnessa la mancanza di collegamenti veloci può penalizzare una zona a favore di altre, soprattutto se si pensa all'investimento da mettere a reddito.
Quanto costa acquistare in queste vie? Nella via privata Pantelleria il network Tecnocasa vende bilocali a circa 140mila euro. In Largo Zanuso un bilocale di 45 mq in stabile nuovo, realizzato nel 2012, costa circa 280mila euro.
Ma la M6 resta comunque troppo lontana nei tempi di realizzazione.
La previsione di Immobiliare.it è comunque positiva, perché a Milano la domanda è sempre superiore all'offerta, ma l'area avrà una accelerazione inferiore a quella di altre.

Poca offerta di qualità intorno alla Fondazione Prada
«Tutta l'area intorno alla Fondazione Prada diceva poco come quartiere prima dell'arrivo di questo importante Totem della cultura» dice Giordano. Oggi in zona non si trovano molte occasioni di acquisto. Qui, secondo i dati di Immobiliare.it, un bilocale costa circa 357mila euro, in aumento del 12% rispetto al 2018 e ben oltre questi 284mila euro che servivano nel 2014 per un acquisto di questo tipo in zona. Nell’area dell’ex Scalo Romana, nelle vie attorno a via Ortles si compra ancora qualche monolocale a 100mila, ma per abitazioni di 80 mq circa si sale sopra 320mila euro. E qui come in altre zone ambite si vendono anche seminterrati, tipologia abitativa quasi mai vista a Milano negli anni passati.
A creare pressione sulla zona la scelta di fare qui il Villaggio Olimpico in vista dei Giochi del 2026. Anche se al momento sono poche le cordate pronte per riqualificare l'ex Scalo. Nell’operazione FS Sistemi Urbani è affiancato da tre consulenti per la parte finanziaria, industriale e legale. Mediobanca in particolare è l'advisor finanziario di FS per la gestione del processo di valorizzazione degli scali di Porta Romana e Farini. Duff & Phelps Reag agirà invece in qualità di advisor industriale e lo studio Pavia e Ansaldo è in campo come advisor legale.
Le due prime cordate note sono Coima, che si propone a fianco di Covivio e del gruppo Prada, mentre un'altra cordata è costituita da Hines insieme a Varde e Borio Mangiarotti.
In zona stanno investendo molti soggetti di primo piano nel real estate italiano. Non lontano sorge il complesso direzionale Symbiosis di Covivio (ex Beni Stabili), ma Hines ha acquistato l'ex Consorzio agrario per aprire uno studentato da 700 posti letto e Coima ha acquistato diversi edifici per uffici da riqualificare. Anche Blackstone ha investito in piazzale Lodi. Insomma un grande fermento che, se passa il momento difficile che stiamo vivendo, darà vivacità alla zona e anche ai prezzi del residenziale. Anche se forse per chi voleva un appartamento da mettere a reddito i prezzi oggi sono già alti.

Prezzi elevati nei pressi dell’ex Scalo Farini
L’area Farini ha già vissuto una lunga fase di riqualificazione che ha interessato il quartiere Isola. In via Alserio è stato riqualificato un edificio uso uffici oggi residenziale che ha preso il nome di Isola 10. Disegnato dall'architetto Paolo Asti viene commercializzato da Abitare.Co., società che si occupa di intermediazione immobiliare. Un edificio pensato secondo i moderni canoni dell'abitare, con aree comuni e spazi per i bambini.
Poco lontano nell'edificio Valtellina Palace si compra a partire da 400mila euro per arrivare a 1,1 milioni di euro.
Per finire con un loft in zona Machiachini da 380mila euro. Si tratta di un appartamento su due livelli, con al piano terra zona living con cucina a vista, bagno, al piano soppalco camera da letto e salotto.
Questa delle tre aree esaminate è quella che ha registrato la maggiore crescita dei prezzi al metro quadro, pari al 28% dal 2014 a oggi. Un bilocale costa al momento circa 313mila euro, in aumento del 16% dal 2018.
«Qui il 65% dell'area sarà parco, nel frattempo vi si trasferirà l'Accademia di Brera. Intorno pensiamo a edifici coerenti con Porta Nuova» ha detto a suo tempo l’assessore all’urbanistica Pierfrancesco Maran.
Curioso che sul portale Immobiliare.it si trovino in via Valtellina diverse case all’asta. Per 445mila euro Tempocasa propone, sempre nella via, di fronte al verde del futuro parco dello Scalo Farini soluzione sita al settimo piano di 70 metri.

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