MANOVRA E MERCATI

Mutui, le banche prendono più tempo prima di concederli

di Vito Lops


Spread, gli effetti sui mutui già in essere e su quelli da stipulare

4' di lettura

Il tempo che trascorre tra la richiesta di mutuo e l’effettiva erogazione si sta dilatando. Per una serie di fattori tra cui, ultimo ma non meno importante, il duello in corso tra il governo e la Commissione europea per l’approvazione della legge di bilancio. Alla pari di gestori e alcune agenzie di rating - che stanno prendendo tempo in attesa di prendere una posizione netta sui BTp - anche le banche, in fase di erogazione dei mutui, starebbero temporeggiando, tenendo in standby numerosi clienti che hanno fatto, anche da oltre due mesi, la domanda di concessione del prestito ipotecario.

Alla redazione del Sole 24 Ore sono arrivate numerose segnalazioni di lettori secondo cui molti istituti - anche tra quelli più grandi - non hanno fretta in questa fase a completare l’iter che porta al completamento del mutuo. Iter che comprende la richiesta di informazioni da parte del cliente. A cui fa seguito il preventivo della banca. Poi si passa all’istruttoria, attraverso la quale l’istituto valuta il rating (livello di solvibilità) dell’aspirante mutuatario.

Superata l’istruttoria (normalmente le banche non concedono mutui le cui rate siano superiori al 30-40% del reddito netto mensile del nucleo famigliare) c’è la perizia sull’immobile. Un dettaglio non da poco perché dalla valutazione dell’immobile dipende anche il loan to value (finanziamento in base al valore dell’immobile). Il loan to value impatta sul costo del mutuo perché oggi la gran parte delle banche è sul campo con offerte a pricing differenziato: lo spread cambia in funzione del loan to value. Per intenderci, chi chiede un mutuo inferiore al 50% del valore dell’immobile paga meno interessi rispetto a chi ne chiede uno per l’80%.

«Stiamo rilevando un sensibile decadimento di alcuni indicatori di qualità del servizio erogato dalle banche a privati e famiglie interessati al mutuo - spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it -. Un primo indice è fornito proprio dall'allungamento dei tempi medi di erogazione, intesi come i tempi medi intercorrenti fra il momento della consegna della documentazione di istruttoria alla banca e il momento dell'erogazione finale del finanziamento richiesto. Il numero di giorni medi risulta infatti essere cresciuto dagli 81 giorni del 2016 ai 93 nel 2017 ai 102 giorni dell'anno in corso. In altre parole, la macchina di valutazione del merito creditizio sembra essersi presa “più tempo” per valutare a fondo le nuove operazioni di finanziamento».

Come mai le banche hanno meno fretta di erogare? «I motivi sono principalmente tre - prosegue Rossini -. A cominciare dalla fase di incertezza dei mercati finanziari legati all’approvazione del Documento programmatico di bilancio da parte della Commissione europea. Le banche oggi stanno erogando mutui a tassi mai così bassi ma vogliono essere sicure che il quadro finanziario - che impatta poi sui loro bilanci e quindi anche sui costi di approvvigionamento del capitale - non peggiori in funzione dello scontro politico in atto tra il governo e Bruxelles. Per questo, nell’attesa di una schiarita, le domande di mutuo in corso vengono analizzate con più calma. Una sorta di melina, strategica per capire che direzione prenderà l’attuale fase di tensione politica».

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Il secondo motivo alla base della melina delle banche sull’erogazione dei mutui riguarda proprio la scelta di mantenere tassi molto bassi. Ai livelli di spread di offerta attuali, è chiaro che l'istituto di credito può permettersi livelli minimi di potenziali default (incagli) sulle nuove erogazioni e quindi, con probabili ridotti e minori accantonamenti per costi del rischio di credito, la banca deve necessariamente effettuare una attenta selezione nei confronti dei nuovi mutuatari che provoca un allungamento dei tempi medi di erogazione.

E poi c’è un terzo fattore, legato al peggioramento del servizio generale offerto. «Un terzo indice di deterioramento del servizio erogato dagli istituti di credito nei confronti dei potenziali mutuatari deriva dall'osservazione dei feed-back qualitativi raccolti dai privati e famiglie (una sorta di Tripdavisor del mutuo, ndr) che hanno utilizzato il servizio MutuiSupermarket e successivamente hanno ottenuto il mutuo da parte della banca prescelta - continua Rossini -. La nostra società raccoglie infatti da oltre 4 anni pareri da parte di clienti verificati della banca, mutuatari che hanno concluso il processo di mutuo e ottenuto il finanziamento richiesto, con l'obiettivo di fornire ai consumatori un ulteriore asse di valutazione per la scelta del miglior mutuo, oltre al semplice tasso di interesse e costo della rata».

«Esaminando circa 7mila recensioni e moduli di valutazione dell'istituto di credito erogante - continua - abbiamo rilevato come uno degli indici di maggiore insoddisfazione del cliente, oltre ai lunghi tempi medi di istruttoria sopra menzionati (fra i commenti più comuni citiamo “troppe richieste di documentazione e a singhiozzo”, “procedure lente e davvero macchinose”, “ogni settimana un nuovo documento e una nuova firma”, etc.), sia il forte caldeggiamento da parte della banca della possibilità di sottoscrivere polizze assicurative abbinate al contratto di finanziamento e a tutela dello stesso, specie nei casi di mutuo con finalità surroga (fra i commenti più comuni citiamo “prodotti assicurativi collegati al mutuo presentati come quasi necessari per avanzare la richiesta”, “premono troppo per vendere assicurazioni vita”, etc.).

Le valutazioni medie del servizio erogato dalla banca, autentiche e aggiornate, rimangono sempre elevate e su una scala da 1 a 5 normalmente comprese fra il 4 e il 5, anche perchè i giudizi provengono da chi è diventato poi cliente della banca e quindi ha ottenuto il finanziamento. Ma emerge chiaramente una crescente insofferenza dei richiedenti sul tema vendita aggressiva di polizze cpi (credit protection insurance, ndr) in fase di valutazione iniziale della fattibilità del mutuo, con una incidenza percentuale del motivo di insoddisfazione crescente sul totale dei voti negativi registrati sugli ultimi 2 anni. Probabilmente anche questa dinamica è da collegarsi alle marginalità odierne sul prodotto mutuo, molto ridotte con spread sui minimi storici».

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