CREDITO PER LA CASA

Mutui, la concorrenza non si gioca solo sui tassi

di Lucilla Incorvati


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3' di lettura

Ritorno alla semplicità. Potremmo riassumere così la tendenza dell’offerta e della domanda in fatto di mutuo in questo scorcio di anno. I tassi di interesse continuano a sfidare le leggi del mercato e così nel terzo trimestre (dati al 31 agosto) del 2018 hanno segnato l’ennesimo ribasso: 1,80% il tasso medio fisso (era 1,82% il secondo trimestre) e 0,79% quello variabile (stabile dal maggio scorso). Questo ha spinto soprattutto l’erogazione di mutui prima casa che raggiungono il 48,3% del totale erogato. Lo rileva l’Osservatorio di Mutuionline.it (nella pagina la migliore selezione di mutui a tasso fisso e variabili a 10 e 15 anni per un mutuo di 150mila euro).

L’effetto concorrenza

Da punto di vista dell’offerta, la concorrenza è sempre più forte sui prodotti a tasso fisso, che storicamente non sono mai stati così convenienti: oggi il livello minimo raggiunge l’1,20% per un prodotto a 20 anni. Mentre se ci sposta su un mutuo a tasso variabile, sempre per la medesima durata, il livello minimo parte da uno 0,33%. A fronte di un tasso Eurirs a 20 anni, che più o meno stabile negli ultimi mesi, il calo dei saggi è legato proprio alle offerte promozionali delle banche che cercano di allettare il più possibile i clienti, anche azzerando lo spread (che rappresenta il guadagno teorico per la banca, che viene sommato al tasso Irs di riferimento). Una situazione favorevole dettata dall’alta competizione tra gli istituti di credito che lavorano sulla fidelizzazione, consapevoli del fatto che difficilmente in futuro, tassi più bassi di quelli attuali possano spingere i mutuatari a trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca. Infatti, negli anni scorsi, era decisamente più accentuata la concorrenza sul fronte della surroga (trasferimento del mutuo ipotecario, quindi del contratto stipulato con la banca per l’acquisto della prima casa ad un’altra banca perché offre condizioni più vantaggiose per il cliente).

Il fascino del tasso fisso

A segnare un nuovo primato nel terzo trimestre del 2018 c’è ancora la domanda di mutui a tasso fisso che occupa l’83,4% del campione rilevato ma soprattutto che in termini di erogazioni raggiunge l’86,9 per cento. Del resto, con una differenza non elevata tra tasso variabile e fisso, il mutuo a rata fissa e costante per tutto il periodo non solo mette al riparo dai futuri aumenti, specialmente quando il periodo di ammortamento è lungo, ma consente di pagare comunque una rata contenuta e solo leggermente più alta rispetto al tasso variabile. Trattasi di una sorta di assicurazione a basso costo che offre in cambio la tranquillità per l’intera durata del finanziamento. La durata che va per la maggiore è quella dei 20 anni: consente di diluire in un arco temporale lungo l’impegno preso con la banca.

dal tan al taeg

Nella simulazione a lato abbiamo ipotizzato il caso di un lavoratore di 35 anni che necessita di un mutuo di 150 mila euro, a fronte di un valore dell’immobile di 300mila euro. Tra le offerte a tasso fisso il mutuo più conveniente, se guardiamo al solo tasso della durata di 10 anni lo offre Chebanca! con un tan dell’0,87% (Irs 10A + 0,00% di spread)e un taeg dell’1,16%. Il taeg ricomprende tutti i costi a carico del cliente che nella tabella sono indicati. Oltre alla rata, parametrata al tan, il cliente deve quindi anche considerare quanto paga complessivamente, comprese le spese una tantum di perizia, di istruttoria e l’imposta sostitutiva pari a 375 euro. Al secondo posto in termini di convenienza c’è il mutuo di Hello Bank! del Gruppo Bnl-Bnp con un taeg dell’1,2%, che seppur con un tan più alto (1% rispetto allo 0,87% del mutuo CheBanca!) ha spese di istruttoria più basse: 400 euro contro i 900 chiesti da CheBanca! Tra le altre voci di costo da tener presente ci sono i costi di perizia che per i due prodotti ammonta rispettivamente 300 e 285 euro. Anche qui però vale la pena osservare che il terzo mutuo in base alla classifica per tasso più conveniente è quello di UniCredit (tan all’1%) con spese di istruttoria pari a 500 euro e spese di perizia pari a 211 euro.

Restando sempre nell’ambito del tasso fisso ma passando alla durata di 15 anni, svetta la classifica la proposta di CariParma (tan 1,30% e taeg è 1,43%). Seguono Widiba e Webank con un tasso fisso dell’1,46% e 1,47% e un taeg pari all’1,51% grazie alle allettanti proposte di entrambi che azzerano i costi di istruttoria e perizia.

Sul fronte del tasso variabile a 10 anni ai vertici della classifica ci sono Intesa e UniCredit con un taeg dello 0,69% . A 15 anni, invece, svetta sempre Intesa Sanpaolo con un taeg dello 0,63%. Insomma, una raccomandazione è d’obbligo: controllare tutti i costi prima di scegliere e non fermarsi al solo tasso.

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