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Mutui, ecco come fare la surroga dopo l’ultima mossa di Draghi

Negli ultimi anni i mutuatari in Italia hanno svolto molto bene il loro compito, quello di aggiornare il loro contratto alle mutate condizioni di mercato. Ora si riapre il mercato

di Vito Lops


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(Adobe Stock)

4' di lettura

Le nuove politiche della Banca centrale europea (che giovedì tra le varie misure ha anche lanciato il quantitative easing 2) sono una buona notizia per chi sta rimborsando un mutuo e/o per chi sta pensando di stipularne uno nuovo. I tassi, tanto i fissi quanto i variabili, sono destinati a scendere ulteriormente rispetto agli ultimi minimi o comunque nella peggiore delle ipotesi a rimanere per ancora parecchio tempo sugli attuali, e per certi versi irripetibili, livelli.

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Il mercato ha già anticipato le mosse espansive della Bce andando nelle ultime settimane a ribassare gli indici Euribor (utilizzati per calcolare mese su mese l’importo delle rate dei mutui variabili) e gli indici Eurirs (utilizzati per bloccare, per tutto il periodo del contratto, il tasso fisso).

Venerdì 13 settembre mattina l’Euribor a 1 mese è scivolato a -0,438% (minimo storico) mentre gli indici Eurirs non sono più ai minimi ma restano comunque molto bassi. Il decennale è a 0, il 15 anni a 0,15% e il ventennale (utilizzato per i mutui della stessa durata) allo 0,3 per cento.

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Fatte le dovute somme (Euribor + spread deciso dalla banca per il variabile ed Eurirs + spread deciso dalla banca per il tasso fisso) oggi si può stipulare un mutuo a tasso fisso anche sotto l’1% e un variabile intorno allo 0,5%.

Ciò vuol dire che la platea dei mutuatari che possono migliorare in corsa il proprio mutuo (spostandolo attraverso la surroga in un’altra banca che offre condizioni migliori) si sta espandendo. Va detto che negli ultimi anni i mutuatari in Italia hanno svolto molto bene il loro compito, quello di aggiornare il loro contratto alle mutate condizioni di mercato.

C’è stata infatti una prima forte ondata di surroghe intorno al 2014 a cui ne è seguita un’altra tra il 2016 e metà 2018. Dopodiché i tassi molto bassi non consentivano altro spazio e quindi le surroghe via via sono calate contribuendo anche al calo generale delle erogazioni di prestiti ipotecari per la casa.

Ma ora il mercato si è nuovamente aperto. Perché in sostanza tutti coloro che stanno rimborsando un mutuo con un tasso dell’1,5% possono valutare l’opzione della surroga e puntare a scendere sotto la barriera dell’1%, sia che sposino la filosofia del tasso fisso sia che invece appartengano al partito del variabile.

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Quanto ai surrogatori seriali (ovvero coloro che hanno alle spalle già una o due surroghe) ovviamente non si presentano con il migliore biglietto da visita. Ma va detto che in questa fase le banche potrebbero essere comunque disposte ad “accettarli” perché consapevoli che i livelli attuali dei tassi sono talmente bassi che difficilmente in futuro un cliente acquisito oggi potrebbe scappare fra 1 o 2 anni alla ricerca di una nuova surroga più competitiva.

Come fare per surrogare? Il primo passo è guardarsi intorno (in rete ci sono siti di noti broker che raccolgono più offerte e quindi consentono di risparmiare molto tempo per avere una panoramica del mercato) e controllare le offerte di “mutui per surroga” (che a volte possono costare un po’ di più rispetto ai “mutui acquisto prima casa”). Il parametro di cui tener conto non è né lo spread, né il Tan (Tasso annuo di interesse nominale). L’unica voce che deve interessare è il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) perché a differenza del Tan è più completo dato che ingloba anche tutti gli altri costi (oltre agli interessi) eventuali dell’operazione.

Una volta individuata l’offerta migliore (calcolata sulle condizioni del proprio mutuo, quindi debito residuo e durata residua) si può provare a contattare la propria banca e informarla del fatto che il mercato offre condizioni migliori. Pertanto le si propone di rinegoziare il mutuo. La banca non è obbligata a rinegoziare il contratto ma farà certamente le sue valutazioni: ridurre il tasso di interesse o perdere il cliente?

Nel caso in cui la banca non accontenti la richiesta (o nel caso faccia un’offerta migliorativa ma distante comunque dal tasso dell’altra banca individuata per il “cambio mutuo”) non c’è alternativa alla surroga.

A quel punto bisogna contattare la nuova banca (si può anche farlo attraverso il broker online) e avviare la pratica. La nuova banca, al termine delle valutazioni (istruttoria sulle condizioni reddituali del richiedenti e perizia sull’immobile) potrà decidere di concedere o meno la surroga.

Non di rado la nuova banca (per comodità della pratica) “consiglia” al cliente di aprire un conto corrente. Se è solo un consiglio si può scegliere di rifiutarlo (qualora il conto corrente abbia un costo annuo, considerato che ci sono molti conti a canone zero). Se invece è un obbligo, ovvero vincola l’erogazione del mutuo all’apertura del conto corrente, la banca a sua volta è obbligata a inserire questo costo nel Taeg del mutuo. E a quel punto bisogna valutare se con il costo aggiuntivo il mutuo resta competitivo o meno.

In ogni caso è bene farsi congelare nei preventivi di surroga i tassi perché nel frattempo le condizioni di mercato potrebbero peggiorare, in particolare per il fisso (il Qe2 punta a far irripidire la curva del Bund e di conseguenza a far risalire i tassi tedeschi e quindi un po’ anche gli Eurirs che lo seguono da vicino).

Ultimo ma non meno importante, bisogna ricordarsi che la surroga può essere una straordinaria occasione anche per ridurre la durata del mutuo. Quindi è bene chiedere preventivi di surroghe con durate inferiori. Si può avere la piacevole sorpresa di scoprire che magari si finisce per pagare la stessa rata ma con 4-5 anni in meno di mutuo.

twitter.com/vitolops

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