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Mutui, prestito vitalizio e nuda proprietà: come «monetizzare» la casa (senza venderla)

di Emiliano Sgambato


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(Adobe Stock)

6' di lettura

La casa è la risorsa più grande delle famiglie italiane: è noto che la diffusione della proprietà immobiliare nel nostro Paese non trova pari all’estero, con meno del 20% delle famiglie che paga un affitto. Secondo una recente elaborazione di Istat e Bankitalia, la metà della ricchezza degli italiani è costituita dal loro patrimonio immobiliare .

Per la stragrande maggioranza si tratta di prime case, dove le famiglie devono – e vogliono – continuare a vivere. E comunque il mattone per definizione non è certo un asset velocemente e facilmente liquidabile. Ecco che allora paradossalmente ci si trova “prigionieri” della propria ricchezza.

Esistono però strumenti che permettono di “monetizzare” la propria abitazione senza perderla, usandola come leva per far fronte a necessità più o meno stringenti, che possono andare da una ristrutturazione della casa stessa ad un aiuto per i figli, fino alla legittima aspirazione a trascorrere una vecchiaia serena.

I MUTUI DI LIQUIDITÀ

Peso percentuale operazioni di mutui per liquidità sul totale operazioni erogate nell'anno. (Fonte: MutuiSupermarket.it)

Mutui di liquidità
Innanzitutto la casa si può ipotecare, sottoscrivendo un mutuo di liquidità. Si tratta di un finanziamento del tutto simile a quello stipulato nel caso di un acquisto, ma che è finalizzato ad ottenere “cash” da destinare ad altre finalità.

Ipoteca è una parola che spesso fa paura perché chiunque preferirebbe vivere senza dover “dare in pegno” la propria dimora. Ma il mutuo di liquidità può essere una scelta razionale e finanziariamente conveniente – se fatta con criterio – soprattutto in un’epoca di bassissimi tassi di interesse come quella che stiamo vivendo ormai da qualche anno.

«Con questo tipo di finanziamenti, concessi fino ad un importo pari alla metà del valore della casa – conferma Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it – si può estrarre valore dalla proprietà immobiliare con tassi di gran lunga inferiori a quelli di un prestito personale. Il problema è che la cifra richiesta deve essere abbastanza consistente: sotto i 40-50mila euro, infatti, i costi dell’accensione dell’ipoteca e dell’istruttoria non renderebbero conveniente l’operazione».

GUARDA IL VIDEO / Mutui, tassi mai così bassi per 4 ragioni

Senza contare che le stesse banche non offrono mutui sotto una certa soglia di importo e che, allo stesso tempo, considerano il mutuo di liquidità (offerto comunque da un numero non elevato di istituti) più rischioso, anche per il solo fatto che il richiedente non abbia bisogno di soldi per comprare casa, ma di generica “cassa”. Diventa quindi dirimente la fase di istruttoria e si alza un po’ il costo rispetto agli altri mutui.

Per dare un’idea di massima, per un finanziamento prima casa da 70mila euro a fronte di un immobile che ne vale 210mila, un impiegato a tempo indeterminato 45enne può pagare un Taeg (tasso fisso più spese) poco superiore al 1,5%; lo stesso tasso sale 2,6-3% per un mutuo di liquidità. Ma il costo di un prestito sarebbe più del doppio.

I mutui di liquidità “puri”, secondo un’elaborazione di Mutuisupermarket.it, rappresentano tra il 2 e il 2,4% del mercato, il che vuol dire circa 10mila erogazioni all’anno. Ma il numero cresce se si tiene conto delle formule “ibride” (che sono anche “le preferite” dalle banche, e di conseguenza sale anche il numero di offerte ): ad esempio si può sostituire il proprio mutuo già in corso con un altro di importo maggiore e destinare una parte di questo a liquidità, oppure si può optare per un il “consolidamento debito più liquidità” o anche, ed è una novità, per “l’acquisto più liquidità”.

PIENA E NUDA PROPRIETÀ

Vendite in Italia, confronto fra i 2 indici di settore (Fonte: Agenzia delle entrate)

Prestito ipotecario vitalizio per gli over 60
Uno dei limiti dei mutui di liquidità è rappresentato dall’età del contraente. In linea generale le banche sono disposte (non sempre, soprattutto se si tratta di mutui di liquidità) a concedere credito (e comunque nel rispetto di sostenibilità reddituale e delle altre condizioni da valutare in istruttoria) per una durata che permetta al contraente di non superare i 75 anni alla fine del periodo del rimborso. Quindi, ad esempio, un 60enne potrà vedersi concesso un mutuo della durata massima di 15 anni.

Per gli over 60 esiste un prodotto specifico: il prestito ipotecario vitalizio (Piv). In sintesi si tratta della possibilità di ottenere una somma da una banca dando la casa in garanzia. Il contraente non paga nessuna rata mensile, ma al momento della sua morte, gli eredi saranno chiamati a restituire capitale più interessi.

Potranno altrimenti decidere di vendere l’immobile: se il ricavato è inferiore al debito, la banca non potrà pretendere altro a saldo del dovuto; se è maggiore gli eredi incasseranno la differenza. Questa formula prevede la “capitalizzazione degli interessi” accumulati: il rischio è che gli eredi si trovino a dover restituire una cifra molto elevata se non vogliono perdere la casa. Per non fare lievitare gli interessi il richiedente può però saldarli anno per anno.

Nonostante le modifiche apportate dalla legge 44/2015 volte a migliorarne la fruibilità, si tratta di uno strumento che stenta a decollare in Italia (che lo ha “importato” da realtà estere dove è molto più diffuso). Può essere però adatto a chi non vuole perdere “a priori” la casa (cosa che succede ad esempio con la vendita della nuda proprietà). E nei casi in cui, a fronte di un valore elevato dell’immobile, si ha bisogno di una cifra molto più piccola: in questo modo anche gli interessi saranno minori. È possibile scegliere unicamente il tasso fisso, con un Taeg attorno al 4-5%.

«La cattiva reputazione di questo strumento è ingiustificata – sostiene Claudio Pacella, ad 65Plus, società del Gruppo MutuiOnline specializzata in consulenza in questo segmento – ma si è creato un circolo vizioso per cui molte banche decidono di non tenerlo in portafoglio. In realtà è molto meno traumatico per un anziano fare un prestito di 50mila euro rispetto alla vendita della casa, senza considerare che in questo ultimo caso, per così dire, deve mettere il cartello davanti alla porta. Ma esiste comunque un mercato, dalle forti potenzialità di crescita, e quattro banche in Italia offrono questo prodotto».

Si possono stimare alcune migliaia di contratti stipulati ogni anno in Italia. Come tutti gli strumenti finanziari il Piv deve essere valutato con cautela, «facendo ad esempio attenzione – continua Pacella – a non superare la soglia del 15-20% del valore della casa per il 60-65 enne, fino ad arrivare al 50% dell’ultraottantenne».

TIPOLOGIA ACQUISTO NUDA PROPRIETÀ

Dati percentuali in Italia, anno 2018. (Fonte: Tecnocasa)

MOTIVO ACQUISTO NUDA PROPRIETÀ

Dati percentuali Italia 2018. (Fonte: Tecnocasa)

Resta sempre la nuda proprietà
Un’alternativa al prestito vitalizio – molto più praticata probabilmente perché più conosciuta e “consolidata” nella prassi immobiliare – è la vendita della nuda proprietà. In sostanza, cioè, la possibilità di vendere la casa mantenendone però l’usufrutto (e quindi il pieno godimento del bene) per il resto della propria vita.

Più l’età del venditore sale, più cresce il valore della nuda proprietà, perché, in base all’aspettativa di vita media, al venditore resteranno meno anni da vivere nella propria casa. Ad esempio se un sessantenne può incassare (almeno in teoria) il 40% del valore della casa, un novantenne potrà arrivare all’85%.

Si tratta di un mercato che può contare su uno zoccolo duro di circa 24mila scambi: si tratta del dato registrato nel 2018 dall’Agenzia delle Entrate, in calo dello 0,4% rispetto all’anno precedente. Un trend in contrasto con l’andamento delle compravendite di piena proprietà che invece sono cresciute del 6,5% (sfiorando quota 580mila).

Il contrasto non stupisce però gli addetti ai lavori: «La nuda proprietà – commenta Fabiola Megliola, responsabile dell’ ufficio studi Tecnocasa – non cresce perché in genere chi fa questo tipo di acquisto lo pensa come un investimento. E l’acquista perché il prezzo è più basso. Con la diminuzione dei prezzi degli immobili gli investitori si stanno indirizzando sul mercato della piena proprietà perché comprano a prezzi vantaggiosi ed hanno la piena disponibilità dell’immobile».

GUARDA IL  VIDEO / Casa, 5mila compravendite nel 2018

In questo contesto la vendita della nuda proprietà deve essere ben valutata, soprattutto in relazione al prezzo che si riesce a spuntare. Se è vero infatti che esistono le “tabelle” che a cui si accennato poco sopra, in realtà queste valgono solo dal punto di vista fiscale, rimanendo la possibilità di concordare il prezzo sul mercato.

La proprietà dell’immobile può essere infine ceduta anche in cambio di una rendita o di un contratto di mantenimento. La rendita vitalizia a titolo oneroso prevede che un soggetto corrisponda periodicamente alla persona anziana una somma di denaro o altri prodotti a fronte della cessione di un bene immobile (ma anche di un altro bene o capitale). Il cedente in genere continua a vivere nella casa mantenendone l'usufrutto o il diritto di abitazione.

PER APPROFONDIRE / Casa «bastone della vecchiaia»: dal contratto di mantenimento alla nuda proprietà

Una ulteriore possibilità che si sta diffondendo è il cosiddetto contratto di mantenimento: è simile alla rendita, pur se non espressamente riconosciuto dal Codice Civile: la formula consente di ricevere assistenza materiale e/o morale in cambio della cessione della proprietà. Il contratto deve dettagliare le prestazioni concordate, ci deve essere corrispondenza tra queste e il valore della casa e “alea” (incertezza sulla speranza di vita del vitaliziato).

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