Prestiti per la casa

Mutui, si amplia a 170 punti il «divario» tra fisso e variabile

di Vito Lops

(© Bilderbox)

4' di lettura

A giudicare dalle offerte delle banche sembra non sia cambiato nulla sul mercato dei mutui. Oggi, così come la scorsa estate, è possibile stipulare o surrogare un mutuo a tasso fisso finito intorno al 2% e un tasso variabile intorno all’1%.

I tassi finali sono rimasti praticamente immutati. Ciò che è invece profondamente cambiato - e che è utile analizzare perché da qui a qualche mese potrebbe impattare sulla dinamica delle nuove offerte - è il modo in cui le banche oggi arrivano a praticare gli stessi tassi della scorsa estate.

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Se analizziamo infatti i tassi interbancari (che sono una componente determinante per arrivare al tasso finale del mutuo) notiamo che gli indici Eurirs (che sommati allo spread deciso in autonomia dalla banca formano il tasso finale del mutuo a tasso fisso) sono praticamente raddoppiati rispetto ai valori della scorsa estate. L’indice Eurirs a 20 nni (utilizzato sui mutui di durata ventennale) è passato dallo 0,65% all’1,35%: 70 punti base in più.

Gli indici Euribor (che sommati allo spread deciso in autonomia dalla banca formano il tasso finale del mutuo a tasso variabile) sono invece rimasti fermi. L’Euribor a 3 mesi (oggi il più utilizzato dalle banche per ancorare il calcolo mensile delle rate variabili) è da mesi imballato a -0,35% e quindi, essendo negativo, tecnicamente va sottratto allo spread deciso dalla banca per ottenere il tasso finale sul mutuo variabile (se lo spread è dell’1,3%, il tasso finale sarà dello 0,95%).

Quindi, seguendo la differenza dei tassi interbancari, la distanza in partenza tra fisso e variabile è salita da 100 a 170 punti in pochi mesi.

GLI INDICI SUI MUTUI A TASSO FISSO E VARIABILE

Si amplia la distanza tra Irs ed Euribor

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Come mai però, osservando le offerte delle banche più aggressive che fanno la gran parte dei volumi sul mercato dei mutui e osservando il tasso finale praticato sui mutui, la distanza tra tasso fisso e tasso variabile non è aumentata e resta oggi intorno ai 100 punti base?

«In questa fase le banche stanno imbarcando l’aumento degli indici Eurirs sullo spread - spiega Stefano Rossini, amministratore delegato di MutuiSupermarket.it -. In sostanza hanno ridotto solo lo spread che praticano sui mutui a tasso fisso in modo tale che il tasso finale del fisso non prenda il largo rispetto a quello del variabile e resti più o meno simile alle offerte della scorsa estate».

In effetti tra le migliori offerte notiamo che gli spread sul fisso sono scesi allo 0,65% a fronte di uno spread medio praticato sul variabile dell’1,3%. In sostanza i 70 punti di incremento dell’Eurirs rispetto all’Euribor vengono al momento neutralizzati dalla scelta delle banche di ridurre lo spread sul fisso.

Questo ci porta a una considerazione. Le banche, pur di erogare in questa fase mutui a tasso fisso, sono disposte a dimezzare i margini (lo spread) che praticano sul finanziamento. Come mai questa strategia? «Storicamente alle banche piace più il fisso perché il rischio di credito, una volta erogato il mutuo, è inferiore - continua Rossini -. Dato che in futuro l’inflazione e i tassi dovrebbero aumentare, chi può pagare oggi un fisso potrà permetterselo di pagare a maggior ragione in futuro. Inoltre chi stipula oggi un fisso difficilmente in futuro, visto il generale scenario di rialzo dei tassi, deciderà di surrogarlo. Questo vuol dire che la banca erogando oggi fissi si espone meno al rischio di perdere in futuro i clienti attraverso le possibilità della surroga».

I tassi saliranno, ma di quanto? Secondo i future che proiettano da qui a 5 anni come si muoverà l’Euribor a 3 mesi, questo indice dovrebbe passare dall’attuale -0,35% allo 0,65% a dicembre 2021. Il tutto però in modo molto graduale (i future prevedono che resterà negativo fino a settembre 2019).

In sostanza oggi sappiamo - sulla base dello scenario che sconta e attualizza il mercato - che i migliori fissi costano 100-120 punti in più in partenza rispetto al variabile. E sappiamo anche che il variabile dovrebbe “mangiarsi” 100 punti di vantaggio lentamente nell’arco dei prossimi 5 anni.

LE PREVISIONI SULL'EURIBOR

I future sull'indice a 3 mesi utilizzato dalle banche sulla gran parte dei mutui variabili

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Però sappiamo anche difficilmente i nuovi fissi resteranno ancora così bassi a lungo. Sia perché gli Eurirs potrebbero continuare a salire (qualora l’inflazione desse ulteriori segnali di risveglio) ma anche perché «è probabile che nei prossimi mesi le banche torneranno ad aumentare gli spread sui mutui a tasso fisso, riavvicinandoli a quelli praticati sul tasso variabile. Le banche che oggi erogano più mutui praticano il cosiddetto “tasso finito” - conclude Rossini -. Questo tasso viene aggiornato dalle banche più lentamente rispetto alle offerte che seguono la formula “spread +Eurirs” che invece si adeguano automaticamente ogni giorno rispetto alla variazione degli indici Eurirs. Nei prossimi mesi assisteremo all’aggiornamento anche delle offerte a “tasso finito”, perché le principali banche lo adegueranno al rialzo che c’è stato negli ultimi mesi».

Mutui, verso un rialzo dei tassi

Ecco perché, per chi è orientato - sia in termini di surroghe che di nuovi mutui - psicologicamente al tasso fisso, i prossimi mesi potrebbero rappresentare l’ultima chiamata.

Va anche detto che per mutui di durata non troppo lunga (10-15 anni) il vantaggio offerto oggi dal variabile resta consistente. Considerato appunto che i tassi sì saliranno, ma molto lentamente (perché l’inflazione core, depurata dai prezzi dei beni energetici, nell’Eurozona è ancora bassa).

IL CONFRONTO DELL'INFLAZIONE CORE TRA USA ED EUROZONA

Inflazione al netto dei prezzi dei beni energetici e delle materie prime agricole

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E considerato anche che gli interessi si pagano soprattutto nella prima metà del mutuo.

twitter.com/vitolops

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