Mercato

Mutuo o locazione? Nel lungo periodo vince la rata leggera

di Paola Dezza

3' di lettura

Una famiglia che si forma, la scelta di andare a vivere da soli, ma anche una separazione sono momenti che mettono davanti a una scelta importante relativa alla casa. Acquistare un’abitazione (grande o piccola a seconda dei momenti della vita) o piuttosto andare a vivere in affitto? Una decisione sostanziale, la prima che impegna a pagare le rate di un mutuo per il resto (o quasi) della nostra vita, la seconda meno vincolante.

Al di là delle preferenze personali, il momento storico che stiamo vivendo caratterizzato da tassi di interesse particolarmente bassi permette di sottoscrivere mutui con rate convenienti. In particolare con il tasso fisso che oggi è sotto il 2% e che consente quindi di dormire sonni tranquilli per tutta la durata del mutuo, senza risentire di eventuali rialzi repentini.

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Vediamo nel dettaglio a quali spese va incontro chi sceglie il mutuo e chi l’affitto. Secondo un’analisi di Scenari Immobiliari fatta in esclusiva per Il Sole24 Ore un mutuo ventennale di 120mila euro (l’acquirente ha anche 80mila di liquidità da impegnare nel mattone) per acquistare 70 metri quadri (dal costo di 200mila euro) in una città di medie dimensioni avrebbe un tasso dell’1,71%, con una rata quindi di 590 euro al mese. Considerando le spese per la manutenzione straordinaria, le tasse e le imposte sull’acquisto e sulla proprietà in 20 anni (da qui al 2039) l’acquirente avrà speso nel periodo considerato 261.600 euro, di cui 141.600 euro per il mutuo (interessi e altre spese). Il proprietario della casa si troverà con un patrimonio netto di 226.400 euro, tenuto conto di una minusvalenza di 17.600 euro dovuta al fatto che la rivalutazione dell’immobile non compensa in questo periodo le spese sostenute.

Chi opta, invece, per l’affitto potrebbe spendere 800 euro al mese per i primi dieci anni e 900 euro al mese per i successivi dieci anni, quindi il totale dei canoni pagati sarebbe di 20.400 euro, mentre gli 80mila euro di liquidità investiti in Btp (il cui tasso di rendimento ipotizzato è pari al 2,2%) frutterebbero 144mila euro.

In questo caso la rata del mutuo è poco più della metà del canone richiesto per l’affitto. «Nella nostra ipotesi l’acquisto riguarda la prima casa quindi l’Imu non si paga - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Per quanto riguarda l’attualizzazione siamo in tempi di inflazione quasi a zero. In questa fase ci sono le condizioni più favorevoli mai identificate per accendere un mutuo. I tassi resteranno bassi ancora per un po’, come più volte ribadito sia dalla Federal reserve sia da Mario Draghi».

È anche migliorata la fiducia dei consumatori, lo dimostrano le compravendite in deciso aumento negli ultimi trimestri come rilevato dall’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate. Nel quarto trimestre del 2018 il tasso di crescita delle vendite di abitazioni è stato pari al 9,3% (il più alto degli ultimi due anni). Con l’ultimo quarter dello scorso anno sono quindi diventati 15 i trimestri consecutivi nei quali il mercato residenziale italiano mostra un’espansione.

Se si propende per un mutuo a dieci anni il tasso fisso scende all’1,34%, ma la rata sale a 1.070 euro. Le spese di manutenzione straordinaria, tasse e imposte legate alla proprietà e imposte di acquisto (al 2029) sono pari a 20mila euro. Comprensivo del mutuo e degli interessi l’esborso totale sarà di 228.400 euro per arrivare ad avere un valore di patrimonio pari 213.600 euro (immobile rivalutato meno spese totali). Se si sceglie di vivere in affitto in quei dieci anni si spenderanno 9.600 euro e a fine periodo, avendo investito in Btp la liquidità di 80mila di cui si è dotati inizialmente e con risparmio mensile di 270 euro (rispetto alla rata del mutuo) si arriva a un patrimonio di 132mila euro.

Guardando i valori immobiliari in alcune città italiane si evince di come sia diverso il numero di annualità di reddito familiare netto necessarie per l’acquisto della casa. L’importo a Roma per una casa di 70 metri quadri in area semicentrale viaggia intorno ai 470mila euro (il redditto netto di una famiglia nella capitale si aggira sui 32mila euro annui), mentre a Milano una casa costa 350mila euro (il reddito è 33.268 euro) per scendere fino a 143mila euro a Cagliari e Palermo. La media italiana di prezzo di una abitazione di 70 mq si aggira sui 220mila euro. A Roma quindi servono ben 14,7 annualità di reddito netto medio annuo, a Milano ne servono 10,5, a Venezia 9,5 e a Firenze 9,3. Il numero di annualità scende a 7,2 a Bologna (248mila euro il costo medio di un appartamento e 34.678 euro il redditto netto) e a sei a Brescia.

LE DUE IPOTESI DI SPESA

Prima casa. Dati in euro - (*) Nel totale va calcolata anche la cifra di liquidità pagata per l'acquisto (importo mutuo 141.600 + totale spese manutenzione e imposte 40.000 + liquidità a disposizione 80.000)
INVESTIMENTO: Il tasso di rendimento del BTp è ipotizzato al 2,2%, al netto del prelievo fiscale del 12,5% sulle cedole.
RIVALUTAZIONE IMMOBILE: Per la rivalutazione si è supposto un apprezzamento costante di un punto
percentuale annuo.
DETTAGLIO SPESE: notaio: 3.000, imposte di acquisto: 5.000, Imu: no, spese a carico proprietario:
1.600 euro annui (aumento per spese straordinarie) - (FONTE: elaborazioni di Scenari Immobiliari)

LE DUE IPOTESI DI SPESA
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