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Negozi, a Milano buoni rendimenti nonostante la flessione da lockdown

Gli immobili commerciali registrano ritorni medi del 3,3% nelle high street e del 5,7% in strade secondarie: banche e ristoranti gli investimenti più redditizi. Location di pregio ambite anche durante la chiusura

di Adriano Lovera

(ANSA)

3' di lettura

L’effetto Covid, che si farà sentire nel consuntivo 2020 come volume complessivo degli investimenti nel real estate, non scalfisce l'appeal del segmento “retail” a Milano, il mercato che solitamente fa da traino al trend nazionale. E dove i rendimenti conservano un vantaggio di diversi punti percentuali rispetto ai più tradizionali strumento del reddito fisso. È quanto emerge da un’analisi redatta da World Capital e Nomisma e anticipata a .Casa, che ha messo sotto la lente di ingrandimento il segmento degli immobili commerciali nel capoluogo lombardo.

Con il Covid calo del 20%

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«Il confronto tra i rendimenti finanziari e quelli immobiliari permette di comprendere come gli immobili offrano una potenzialità di reddito non solo più sicura, ma anche mediamente più redditizia», segnala lo studio. In seguito all’emergenza sanitaria i rendimenti degli immobili commerciali a Milano hanno subito una flessione di circa un quinto, facendo registrare un rendimento medio lordo del 3,3% nelle “high streets” e del 5,7% nelle “secondary streets”. Ma si tratta di livelli comunque molto superiori rispetto alla media dei Titoli di Stato italiani, che per il primo semestre il report calcola nell’1,40%. La marcata differenza tra high street e secondarie, invece, si deve al fatto che nelle grandi vie della moda milanesi gli spazi ad uso commerciale restano molto richiesti e costituiscono un investimento più sicuro, ma ovviamente meno redditizio a causa del livello elevato dei prezzi di acquisto.

L’interesse degli investitori è testimoniato dal fatto che anche nei mesi estivi, seguiti al lockdown primaverile, non sono mancate operazioni di rilievo. Ad esempio, a fine luglio il fondo Nexus 1 di Amundi Re Italia Sgr ha comprato un immobile retail/uffici da 6.500 mq, a pochi passi dal Duomo, in via Dante, con un esborso superiore ai 100 milioni di euro interamente pagati in equity.

L’analisi per settori

Interessante anche l’analisi per categoria merceologica operata dallo studio World Capital/Nomisma. Nelle strade secondarie caratterizzate da un mix di attività, il report ha indagato l’andamento storico dei rendimenti a seconda che i locali fossero adibiti a Gdo, sportelli bancari, moda, ristorazione, servizi (per esempio farmacie). E su questo fronte, emergono dinamiche che sono il risultato sia della situazione contingente, ossia la modifica delle abitudini di consumo dovute alla pandemia, sia di cambiamenti di più lunga durata.

In tutti i quartieri analizzati, il settore “moda”, gli “sportelli bancari” e la “ristorazione” mostrano i rendimenti maggiori, sempre compresi fra il 6% e punte che arrivano al 7% (si tratta sempre di valori lordi). Al contrario, invece, i rendimenti della grande distribuzione hanno intrapreso una costante via al ribasso e dal 7,5% di dieci anni fa oggi sono abbondantemente sotto il 5%. E un trend simile ha interessato la parte “servizi”.

Caccia agli asset «sicuri»

«Questi valori così diversi sono motivati essenzialmente dalla rischiosità dell’investimento – spiega l’amministratore delegato di World Capital, Andrea Faini –. Oggi gli istituti di credito chiudono progressivamente molte filiali, bar e ristoranti hanno subito un duro colpo con il lockdown e poi con lo smart working, che fa circolare meno persone durante il giorno. Mentre il fashion è considerato sicuro solo nelle grandi vie di passaggio. Quindi i privati investono solo se la combinazione tra prezzo e canone d’affitto restituisce una buona resa».

Al contrario, oggi c'è tanta domanda di supermercati perché si è capito che anche nelle fasi critiche questi continuano a generare ricavi. «La domanda sostenuta riduce l’offerta e fa salire i prezzi – continua Faini – ma gli investitori sono disposti ad accontentarsi anche di rendimenti inferiori pur di mettere la mani su prede considerate sicure».

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