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Nei condomìni troppo litigiosi a nominare l’amministratore pensa il giudice

Le strade da percorrere quando l’assemblea non riesce ad affidare l’incarico: i casi risolti in quattro domande e risposte

di Augusto Cirla

17 giugno 2022

Nuovo stop Superbonus, crediti banche in esaurimento

L’impossibilità di gestire il condominio va dimostrata
L’amministratore giudiziario resta vincolato all’assemblea
Chi paga le spese legaliper la richiesta al giudice
L’amministratore dimissionario può rivolgersi al Tribunale

5' di lettura

Anche nel condominio è possibile procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario, anzi: a volte si è obbligati a ricorrere al giudice quando l’assemblea del condominio, per inerzia o per contrasti interni, non riesce a nominarne uno. Sono situazioni che spesso si verificano in condominio, anche quando l’amministratore in carica si dimette e l’assemblea non provvede alla nomina del sostituto. L’articolo 1129, comma 1, del Cc prevede l’obbligatorietà della nomina quando i condomini sono più di otto e, se l’assemblea non è in grado di provvedervi, anche un solo condomino può richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria. Capita anche che la sola “minaccia” di ricorrere alla nomina giudiziaria convinca le fazioni a trovare un accordo.
L’amministratore giudiziario deve seguire gli identici adempimenti che la legge (articoli 1129, 1130 e 1130 bis del Cc) pone in capo all’amministratore di nomina assembleare. La sua posizione non cambia perché, benché designato dall’autorità giudiziaria, non riveste la qualità di ausiliario del giudice e deve dunque rendere conto del suo operato solo all’assemblea. La natura delle sue funzioni non cambia in quanto nemmeno il giudice ha il potere di modificarle, che deve limitarsi ad indicare il soggetto al quale dette funzioni sono riconosciute. La nomina, quindi, ha carattere meramente sostitutivo dell’attività dell’assemblea che, con la sua inerzia, non rende possibile il superamento di situazioni pregiudizievoli per la cosa comune.
L’iniziativa di ricorrere all’autorità giudiziaria per la nomina dell’amministratore spetta a ciascun condomino, anche senza il patrocinio di un avvocato in quanto procedimento rientrante nell’ambito della volontaria giurisdizione.

Il provvedimento di nomina è adottato dal presidente del Tribunale: costituisce attività di carattere amministrativo, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi ma solo ad assicurare al Condominio l’esistenza dell’organo necessario per l’espletamento delle incombenze demandategli dalla legge. È un procedimento che non richiede la preventiva mediazione obbligatoria e fino alla nomina dell’amministratore giudiziario rimane in carica il vecchio amministratore di nomina assembleare, anche se in regime di proroga dei poteri.
Quanto al compenso dell’amministratore di nomina giudiziaria, mancando ovviamente un accordo iniziale tra lui e l’assemblea e non potendo il giudice determinare il compenso al momento della nomina, andrà determinato secondo ogni incarico professionale (ad esempio la tariffa degli ordini professionali) ed in caso di contestazioni sarà l’autorità giudiziaria, in un separato procedimento contenzioso ordinario, a valutare la congruità della parcella presentata dall’amministratore giudiziario. Quanto, infine, alla durata dell’incarico, questa non è determinata nel provvedimento di nomina o da una norma di legge (come per la nomina dell’amministratore tramite assemblea) e può protrarsi fino a quando l’assemblea non provvede a nominare un nuovo amministratore. In altri termini, dopo la nomina dell’amministratore giudiziario, l’assemblea non perde il potere di sceglierne uno di sua fiducia, una volta risolti i problemi che hanno portato alla nomina dell’amministratore giudiziario. Questi infatti ha un mandato più limitato di un normale amministratore perché volto solo al compimento dell’atto per cui l’assemblea non era in grado di deliberare, terminato il quale può essere revocato (Cassazione 11717 del 05 maggio 2021)

L’impossibilità di gestire il condominio va dimostrata

Abito in un condominio con meno di otto condomini e in assemblea non si riesce mai a decidere nulla perché nessuno vuole assumersi la responsabilità di firmare i contratti con i fornitori o per il servizio delle utenze. Possiamo chiedere al giudice la nomina di un amministratore?

Anche in tal caso i condomini hanno la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria per avere la nomina dell’amministratore, provando però non solo l’inerzia o il blocco dell’assemblea, ma dimostrando anche la necessità di un amministratore per l’impossibilità di gestire il condominio. La nomina è però riservata alla discrezionalità del giudice, non trattandosi di un atto obbligato ma solo facoltativo.Il vaglio dell’autorità giudiziaria sarà più ampio e si estenderà anche alla valutazione della complessità della gestione nella situazione concreta.

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L’amministratore giudiziario resta vincolato all’assemblea

Quali sono i poteri dell’amministratore nominato dal giudice? In caso d’urgenza gli è data possibilità di derogare a quanto previsto dal regolamento in tema di rispetto del numero dei giorni liberi che devono precedere la convocazione dell’assemblea oppure al numero massimo di deleghe che possono essere conferite ad ogni condomino? In quanto di nomina giudiziaria, può ricevere deleghe dai condomini per partecipare alle assemblee?

La natura delle funzioni attribuite dell’amministratore non cambia allorché la sua nomina avvenga da parte dell’assemblea o dal giudice, in quanto i suoi compiti sono precisati dalla legge: l’autorità giudiziaria non ha il potere di ampliarle o modificarle, ma si limita ad indicare il soggetto al quale dette funzioni devono essere riconosciute. La nomina, quindi, ha carattere meramente sostitutivo dell’attività dell’assemblea che, con la sua inerzia, non rende possibile il superamento di situazioni pregiudizievoli per la cosa comune. Anch’egli è un mandatario che risponde del proprio operato a tutti i condomini, nei limiti dell’ordinaria amministrazione dei beni comuni e secondo i principi dettati dal Codice civile per il contratto di mandato. Non è un ausiliario del Giudice e dunque anche a lui è imposto il dovere di rispettare il regolamento di condominio, senza alcuna eccezione, anche quando ragioni di urgenza gli consiglierebbero di derogarvi in relazione alle modalità di funzionamento e di convovazione dell’assemblea. I suoi poteri, dunque, non sono affatto diversi da quelli attribuitigli dalla legge e comunque deve sottostare al deliberato dell’assemblea, che deve convocare prima di assumere qualsivoglia iniziativa di carattere straordinario.

Chi paga le spese legaliper la richiesta al giudice

Qualora si sia costretti a chiedere al giudice la nomina di un amministratore, le spese legali che il richiedente andrà a sostenere possono essere richieste all’amministratore uscente o agli altri condomini?

Il procedimento di nomina dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria è una iniziativa di natura non contenziosa in senso tecnico e classificato dalla legge come procedimento di volontaria giurisdizione. Non vi è una parte soccombente e quindi le spese di giudizio non possano essere liquidate dal giudice. Queste rimangono pertanto a carico del soggetto che le ha anticipate, senza peraltro che neppure è possibile richiederle all’amministratore rimosso con separato giudizio. Libera invece l’assemblea di ripartite la spesa in capo a tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi.

L’amministratore dimissionario può rivolgersi al Tribunale

L’assemblea del mio condominio non riesce a funzionare perché la maggior parte dei condomini la disertano. Non riusciamo ad approvare i preventivi di spesa, tanto meno i rendiconti consuntivi delle varie gestioni, così da potere richiedere i saldi ai condomini. L’amministratore da tempo che è in carica per proroga dei poteri, non riuscendo l’assemblea a raggiungere la giusta maggioranza per poterlo legittimamente nominare. Ha rassegnato più volte le sue dimissioni e adesso è intenzionato a richiedere al giudice la nomina di un amministratore che lo sostituisca. Può farlo ?

La nuova stesura dell’articolo 1129 del Cc prevede, al comma 1, l’importante novità di consentire anche all’amministratore dimissionario, che intenda farsi quanto prima sollevare dall’incarico, una volta concluso il rapporto contrattuale con il condominio mandante, di ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere la nomina di un amministratore, qualora l’assemblea non riesca o non voglia provvedervi, così da non rimanere obbligato nemmeno per l’amministrazione ordinaria. L’ampliamento del novero dei soggetti legittimati ad adire l’autorità giudiziaria ai fini della nomina, mediante l’espressa inclusione dell’amministratore dimissionario, si giustifica con l’intento di attribuire ad un soggetto qualificato, quale risulta essere appunto l’amministratore dimissionario, un utile strumento al fine di ovviare a vuoti di gestione ed a situazioni di incertezza che si possono verificare in momenti di fibrillazione della vita condominiale. La delibera che respinge le dimissioni dell’amministratore non ha alcun valore vincolante e non può, quindi, nemmeno essere impugnata, in quanto manca un apprezzabile interesse giuridico a rimuovere un atto improduttivo di effetti per i condomini ed il condominio. Ne consegue che l’assemblea non può opporsi alla scelta dell’amministratore di lasciare il proprio incarico.L’amministratore dimissionario ha il pieno diritto di liberarsi di un condominio che non può o non vuole più gestire. In caso di inerzia dell’assemblea, ci pensa il giudice. Le dimissioni possano essere rassegnate anche nel corso del mandato, ma va tenuto sempre presente che il dovere primario dell’amministratore resta comunque quello di operare secondo buona fede, in maniera cioè da non arrecare pregiudizio alcuno al condominio.

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