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Nel 2019 compravendite in crescita del 2%, prezzi in rialzo solo nelle grandi città

di Emiliano Sgambato


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4' di lettura

Proseguirà anche nel 2019 la crescita delle compravendite, ma in netta frenata rispetto al 2018. Con i prezzi medi che proseguiranno il percorso verso una sostanziale stabilizzazione, ma con il segno più che sarà appannaggio solo delle città più dinamiche (e limitatamente alle zone di pregio), sull’onda di quello che è già avvenuto nell’ultimo periodo. È la previsione contenuta nel Report presentato questa mattina a Roma dagli agenti immobiliari della Fiaip, che più nel dettaglio a livello nazionale prevede per il 2019 una crescita delle compravendite del 2% (contro il +6,5% del 2018).

Per Fiaip l’offerta continuerà a essere più forte della domanda, per cui «i valori degli immobili faticheranno a salire in molte aree del Paese nel corso dell’anno». Fanno eccezione città come Milano, Napoli Bologna e Firenze, per cui si prevede un trend positivo anche nel 2019, ma «nel complesso si conferma un andamento altalenante segnato da una debolezza della dinamica dei prezzi».

Si prevede inoltre «una stabilizzazione dei canoni di locazione in molte città metropolitane dove si registra una buona dinamicità e dove oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d'arte dove il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita, così come nelle principali località turistiche». Il rendimento potenziale lordo, a seconda della tipologia di immobili, si consolida tra il 4 e il 6%.

«Si fotografa un mercato immobiliare che segna un progressivo cambiamento di passo – commenta Mario Condò de Satriano, presidente del Centro Studi Fiaip – ma che non evidenzia, ad oggi, una crescita consolidata. L’aumento della domanda immobiliare e delle compravendite, in particolar modo nei comuni capoluogo, arriva in un momento di forte incertezza per i mercati. Sull’andamento del mercato ha pesato il lungo periodo di incertezza politica, il contestuale innalzamento dello spread e permangono i timori sul debito italiano e sulle prospettive macroeconomiche entro le quali verrà scritta la prossima manovra di bilancio. Il mercato, nonostante il costante aumento delle transazioni immobiliari, evidenzia tutta la sua fragilità, con l’assenza di una crescita dei valori, rispetto al resto d’Europa».

Il mercato resta comunque debole: «Senza un continuo ricorso all’indebitamento – sottolineano da Fiaip – non sarà possibile per la maggior parte degli italiani colmare il gap tra la disponibilità patrimoniale e i valori di mercato», che ancora non ha beneficiato «di politiche fiscali che potrebbero altresì permettere un abbassamento della pressione fiscale complessiva sulla casa». E ancora: «Nonostante le prime misure varate dall’esecutivo legate alla cedolare secca per le locazioni per i negozi e al decreto crescita manca, ancora, un piano di sviluppo complessivo per l’immobiliare che possa attivare più investimenti nel settore e aiutare così la ripresa economica di medio e lungo termine sia nel residenziale che nel terziario e commerciale».

Il bilancio 2018
Nel 2018 le compravendite sono cresciute complessivamente del 6,6%. I prezzi delle abitazioni sono diminuiti del -2,5% su base annua, mentre nel non residenziale le quotazioni sono scese del 4,3% per i negozi, del 4,7% per gli uffici e del -5,3% per i capannoni. Si registra una minima crescita delle transazioni di negozi + 0,5%, mentre diminuiscono il numero di compravendite nel commerciale e nel terziario.
Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2018 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili a uso abitativo che è scesa nel range tra 3 e 6 mesi per la maggior parte del campione intervistato (38%). Diminuisce, rispetto al 2017, il periodo intercorso tra l'incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (28%) e oltre 9 mesi (12%). Solo il 4% dei contratti viene concluso entro un mese.

Aumenta per il 59% degli intervistati la domanda di abitazioni. Il 70% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2017. Le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 73% trilocali e il 13% bilocali.
Prevalgono zone semicentrali e centrali e alloggi usati (ma in buono stato per il 70%), seguiti dalle abitazioni da ristrutturare (18%).

L’approfondimento degli agenti Fiaip in nove realtà urbane, evidenzia una crescita dei prezzi per le abitazioni a Bologna (+2,7%), Milano (+6,2%) Firenze (+2,3%) Napoli (+ 1,8%), Palermo ( +1,9%). Le diminuzioni si registrano su base annua a Roma (-1,5%), Torino (- 1,1,%), Cagliari (- 1,5%) Genova (-1,7%).

Un mercato più efficiente
Grazie alla collaborazione della Fiaip con l’Enea e l’Istituto per la Competitività (I-Com) è stato effettuato anche il monitoraggio del mercato in funzione delle caratteristiche energetiche degli edifici. Nonostante l’importante peso che hanno gli immobili di classe G, diminuisce il loro impatto sul mercato: nel 2018 ear in questa classe il 37% delle villette e del 46% delle ville unifamiliari, contro rispettivamente il 54% e il 67% del 2017. Il miglioramento della situazione è testimoniato anche «dalla diminuzione della percentuale di immobili compravenduti appartenenti alle ultime quattro classi energetiche (D-G) rispetto all'anno precedente»: nel 2017 superava il 90%, nel 2018 è pari a circa l’80%. Crescono anche gli compravenduti nelle prime tre tipologie energetiche (+6%) ed il numero di quelli oggetto di ristrutturazione (+12%).

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