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New York, mercato immobiliare: allarme nel lusso. La crisi morde la Grande Mela

Il mercato residenziale di New York scricchiola all’ombra di prezzi in calo, eccezione fatta per alcune zone emergenti, e di un invenduto pari al 25 per cento. Una sofferenza che mette a dura prova il segmento extra-lusso, ma tutte le fasce di prezzo sono sotto pressione

di Paola Dezza


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3' di lettura

I picchi del 2015 e la corsa folle ai grattacieli “firmati”, sempre più alti, sottili, moderni sono un ricordo sbiadito. Molte penthouse tutte vetri affacciate su Central Park sono rimaste vuote. Il mercato residenziale di New York scricchiola all’ombra di prezzi in calo, eccezione fatta per alcune zone emergenti, e di un invenduto pari al 25 per cento. Una sofferenza che mette a dura prova il segmento extra-lusso, ma tutte le fasce di prezzo sono sotto pressione.

«La paura di una imminente recessione economica, il cambiamento della legge sulla tassazione e le elezioni Presidenziali entro 12 mesi aumentano lo scetticismo dei potenziali compratori», dice Paolo Sciarra, agente di Compass specializzato nel lusso. Secondo Scenari Immobiliari il primo semestre 2019 ha confermato i segnali di raffreddamento del mercato in evidenza da alcuni trimestri, nonostante la vendita di un appartamento al 220 Central Park South abbia fatto registrare un nuovo record come residenziale più costoso nella storia degli Stati Uniti.

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Una vendita così importante (238 milioni di dollari, 9.900 dollari al piede quadrato) che ha distorto i dati sul prezzo medio di vendita e per metro quadrato registrati trimestralmente. Secondo Scenari Immobiliari nel secondo trimestre 2019 il prezzo mediano di vendita di un appartamento a Manhattan è tornato sopra il milione di euro. Il prezzo medio oggi nei Condo è di 21mila euro al metro, il 3% in meno di un anno fa. Anche nei palazzi in cooperativa (Co-op) i dati sui prezzi sono negativi. Il calo annuale medio è infatti del 7,6%. Oggi il prezzo medio in un palazzo Co-op è di circa 17mila euro al metro.

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A soffrire è soprattutto il segmento ultra-luxury a Manhattan. Su Billionaire Row, la linea dei grattacieli disposti lungo e intorno alla 57th street, all’estremità meridionale di Central Park, la torre One57 conta il 20% degli appartamenti invenduti, dato preoccupante visto che le vendite sono iniziate nel 2011. Attualmente è invenduto circa il 40% delle unità disponibili su tutta Billionaire Row, dove i valori hanno raggiunto prezzi stellari, in alcuni casi 100mila dollari al metro quadrato. Gli sviluppatori si vedono costretti a ideare formule innovative: offrono viaggi esotici, pagano le spese condominiali. Dei 16.200 appartamenti nelle 682 nuove costruzioni realizzate dal 2013 ad oggi, la maggior parte di lusso, 4.100 sono invenduti secondo i dati StreetEasy.

IL BORSINO DI MANHATTAN

IL BORSINO DI MANHATTAN

Prezzi giù e incentivi

I progetti in costruzione non sono stati messi in stand-by come nel 2008, però alcuni gruppi immobiliari hanno già iniziato ad abbassare i prezzi per vendere i propri appartamenti, sottolineano gli esperti. Al One Manhattan Square, di Extell Development, il bonus offerto arriva a dieci anni di spese condominiali pagate e ora il developer invita alla formula rent-to-buy (si affitta per acquistare in un secondo momento se non si dispone subito della liquidità), mai vista in città. Nella torre residenziale One Manhattan square, alta circa 80 piani e con oltre 800 appartamenti, sono state vendute solo 121 abitazioni (dati agosto 2019) a un prezzo medio di 1,64 milioni di dollari. Al 50 United Nation Plaza, disegnato da Foster and Partners, chi vende offre spese condominiali fino al 2022. Ma ci sono alcuni casi positivi come il 220 Central Park South (architetto Robert Stern, che ha disegnato anche 15 Central Park West - altro gran successo - del developer Vornado).

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Una tendenza generalizzata

I report dei maggiori network sono tuttora permeati da un sentiment positivo, per non suonare allarmi, ma «in realtà i prezzi degli appartamenti a Manhattan sono in discesa o quantomeno non salgono - dice Francesco Cirillo che con la società Ubiq NY si occupa di immobiliare oltreoceano -. I dati sono influenzati dai numerosi nuovi grattacieli che sono andati in contract 2/3 anni fa e che ora, a costruzione ultimata, concludono e registrano le vendite». Il numero delle vendite, che appare in aumento, è stato influenzato dalla corsa a chiudere le operazioni prima del 1° Luglio 2019, ultima data utile prima dell'aumento delle mansion tax e transfert tax.

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I prezzi stanno scendendo in tutte le aree della città. Midtown e Financial District sono le zone più in crisi (e dove si possono trovare occasioni in acquisto). Secondo i dati del network Corcoran in un anno da giugno 2018 a giugno 2019 a Midtown le vendite sono scese del 12% e i prezzi medi dell’11%, nel Financial District le vendite sono calate del 17% e il prezzo medio al piede quadrato del 12%.

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