New York, pressione sui prezzi nei prossimi mesi

La piazza immobiliare della Grande Mela sta soffrendo per effetto del Covid. Il comparto uffici risente dell’effetto smart working generalizzato, quello residenziale è colpito dallo spopolamento. Ma New York passata la pandemia tornerà a pulsare. Ne è convinto Fabrizio Arengi Bentivoglio, membro del Consiglio per le Relazioni fra Italia e Stati Uniti e del Council on Foreign Relations, da un ventennio a capo di Fidia Holding SpA, società di partecipazioni, attiva in Italia e all’estero nei settori dei servizi finanziari, delle energie rinnovabili e nell’immobiliare con uffici a Milano, Padova e New York.

La situazione è molto complessa ma gli Stati Uniti sono un Paese molto grande e con una situazione molto differenziata a seconda delle aree e dei territori. In generale penso che la situazione sia meno tragica di quella che qualche giorno fa leggevo sui giornali perché soprattutto New York e lo Stato di New York hanno caratteristiche molto peculiari. Tutte le grandi metropoli stanno soffrendo ad eccezione di quelle che possono contare su un clima molto favorevole e dunque quartieri periferici con ampi spazi all’aperto.

A New York il sistema di contenimento del Covid è partito prima rispetto ad altre città e un vero lockdown totale non c'è mai stato. Attualmente la situazione è abbastanza sotto controllo sebbene alcune aree richiedano maggiore attenzione di altre. La vita continua perché comunque ci sono molti uffici aperti e molte scuole continuano in presenza. Quindi, chi ha figli in città non può allontanarsi. Certo molti dei grandi eventi sono stati rinviati e anche i grandi teatri sono chiusi (il Metropolitan riaprirà solo nel 2022) .Nei mesi scorsi c'era stato un graduale ritorno alla normalità per quanto riguarda il settore della ristorazione. Moltissimi si erano attrezzati con tavoli all’aperto e con delle protezioni per accogliere i clienti. Ma l'inverno non consentirà questa sistemazione e dunque se oggi questo comparto può contare su un tasso di occupazione intorno al 25% nei prossimi mesi c’è il rischio che questo tasso si riduca.

Chi ha potuto si è trasferito fuori dalla città. Long Island ad esempio sta vivendo un vero boom e in questi mesi è vissuta come se fosse il mese di luglio e agost. Molte seconde case sono diventate prime case. Certo non tutti possono lasciare la città. Come detto chi ha famiglia, chi non ha una seconda casa e chi cerca in un qualche modo di portare avanti il suo business resta in città. Ma chi può spostare la sua attività lascia proprio New York e lo Stato di NY anche per ragioni fiscali visto che altrove sono più contenute. Molti per esempio stanno trasferendo il business a Miami. Elliot ha detto che si trasferisce in Florida cosi come Goldman Sachs e molte altre società che operano nella finanza. Anche se non dimentichiamo che proprio la finanza è tra i settore più resistenti in città. Personalmente ho molta fiducia in NY e penso che la città abbia l'energia per recuperare in futuro. Ma è indubbio che oggi ci sia un'offerta decisamente superiore alla domanda e il mercato delle locazioni è praticamente fermo.

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Per questo comparto la situazione è decisamente molto più complessa e difficile. A Midtown l'80 e il 90% delle società ha dipendenti in smart working. Quindi i grandi grattaceli sono quasi deserti e così in molte altre aree. E per i proprietari degli immobili il crollo è molto forte. Gli affittuari spesso abbandonano senza pagare i canoni e per chi ha molte proprietà e lavora a leva l'effetto è a dir poco drammatico. In prospettiva nel breve termine la situazione non migliorerà. La ripresa dell'attività a pieno regime, se per molti era stata ipotizzata a gennaio 2021, ora è stata posticipata a giugno 2021. L'effetto che prevedo è che nei prossimi mesi molti immobili finiranno in pancia a tante banche e istituti di credito. Anche in questo segmento di mercato i prezzi sono scesi e continueranno a contrarsi inevitabilmente. Gli unici che stanno beneficiando della situazione sono Amazon, Facebook e Google che continuano ad assumere persone e prendere magazzini. La logistica sta esplodendo e continuerà a crescere. Pensiamo solo allo spostamento aereo in cui oggi gli unici vettori che non soffrono sono i cargo.