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Nomisma: il mercato della casa regge, ma si addensano nubi all’orizzonte

Scendono i prezzi ovunque, tengono le compravendite perché l’immobiliare è visto ancora come rifugio del capitale

di Paola Dezza

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4' di lettura

Il calo contenuto delle compravendite residenziali nel 2020 (-7,7%) è un risultato migliore delle attese, spinto dal dinamismo registrato fuori dai maggiori centri urbani, ma il futuro è ancora incerto. È in sostanza questo il messaggio che arriva da Nomisma, che ha presentato il primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021, relativo questa volta alle 13 città di dimensione intermedia. Questo significa che a oggi a drammaticità del quadro pandemico si è solo parzialmente riflessa sulle dinamiche immobiliari.

I prossimi mesi saranno il banco di prova di un mercato che ha comunque visto scendere i prezzi tra lo 0,7 e il 2%.

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Sul fronte generale dice Luca Dondi, a capo di Nomisma, ha vinto la capacità di recupero e il sostengo delle banche. I mutui di sostituzione hanno influito con incidenza superiore al 20%.

Le città secondarie più reattive

Il Centro Studi bolognese nel suo Osservatorio (dedicato a città come Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona) ha rilevato maggiore capacità reattiva e vitalità da parte dei mercati secondari. «La recessione ha avuto un fattore di mitigazione nella correzione al ribasso dei prezzi, dinamica già avviata nella seconda parte del 2020 presso i centri maggiori» recita il report. Nel quale si aggiunge che: «il differimento temporale degli effetti sul mercato del lavoro, dovuto al congelamento delle possibilità di esodo, parrebbe tuttavia aver indotto una sottovalutazione della potenziale rischiosità di parte delle richieste di finanziamento».

È da tenere conto di come il contributo del sistema creditizio sia stato fondamentale per consentire al mercato immobiliare «l’insperato rimbalzo rilevato nella seconda parte dell’anno».

Il mattone è ancora visto come bene rifugio

La fortuna del mattone è stata quella di essere percepito ancora come un rifugio del capitale. Per questo motivo molti investitori meno esposti alla crisi si sono indirizzati verso l’immobiliare.

Al momento la flessione dei valori al mq registrata si presenta nel complesso modesta sia nelle aree urbane (-2,0%) che in quelle intermedie (-0,7%). Tutto questo – per il think tank bolognese – è il risultato di un mercato immobiliare italiano che si adegua con ritardo ai cambiamenti di scenario macroeconomico. Nel dettaglio i prezzi di compravendita di abitazioni hanno fatto segnare un calo nominale tra lo 0,7% nelle città intermedie e il 2% nelle grandi città. Sono cali alquanto contenuti se paragonati all’ultima fase riflessiva registrata in Italia (pre pandemia), che ha visto flessioni dei pezzi su base annua del 3,5% nei mercati maggiori e del 2,9% nei mercati intermedi.

Solo un rimbalzo dell’economia tuttavia - per Nomisma - potrà confermare questo scenario. Per questo, come già evidenziato, Nomisma avverte come – pur a fronte di un modesto arretramento registrato nel 2020 - non si possa ritenere archiviato il pericolo di un tracollo di dimensioni più ampie o anche solo del protrarsi della debolezza congiunturale.

Emergono comunque variabili preoccupanti. Il mercato tende a fare segnare un peggioramento, più evidente nelle grandi città. Ci sono mercati ancora in positivo come Milano Bologna e Cagliari, e realtà intermedie in cui la crescita comunque va avanti come a Trieste.

Nel 2020 si sono compravendute 46.241 abitazioni in meno rispetto al 2019 (-7,7% annuo) e 8.866 immobili destinati ad accogliere attività economiche in meno (-7,6%). Un numero abbastanza in linea con lo scenario ottimistico individuato da Nomisma un anno fa, quando prevedeva un calo di 50mila compravendite di case in meno (nello scenario pessimistico sarebbero state oltre 118mila in meno - rispetto alle 613mila vendite attese per il 2020 rispetto alle 603mila del 2019).

In ambito residenziale l’entità del calo su base annua si è attenuata grazie ai mercati di provincia, i quali, nella seconda parte dell’anno, hanno fatto registrare un aumento tendenziale del 10% (primo semestre -22,2% tendenziale).

Il non residenziale

Anche il mercato non residenziale ha visto una performance meno negativa (-8,3% tendenziale) nella seconda parte dell’anno rispetto alla prima (-25,1%).

Importante attivatore di mercato, nel segmento degli immobili per l’impresa, è stato il settore dei magazzini, che ha fatto segnare - nel secondo semestre 2020 - un incremento di 5.265 unità rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente. Da solo, rappresenta oltre il 50% del mercato non residenziale al dettaglio.

Sono invece 5.236 le transazioni di spazi per il commercio effettuate in meno nel 2020, perlopiù riconducibili al primo semestre dell’anno.

In base a un sondaggio il più elevato ottimismo (60% ritiene che il 2021 sarà all’insegna della crescita del mercato) viene rilevato nel Nord Italia, mentre al Sud la quota di chi si attende un’evoluzione positiva si attesta al 35%.

L’incertezza su come si modificheranno i prezzi nel corso dell’anno, a giudizio degli operatori, spinge l’offerta a rimanere sul mercato (90%) e a rivedere al ribasso i prezzi richiesti (75%). Anche in questo caso fa eccezione il Nord dove il 20% dei rispondenti (a fronte del 10% del totale delle risposte) ritiene che parte dell’offerta potrebbe ritirarsi dal mercato in attesa di una risalita dei prezzi.

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