nuveen global report

Non solo hotel e retail. Anche il coworking nella morsa della crisi

Nel breve termine, sono i segmenti del mondo real estate che pagheranno il prezzo più alto. Più resiliente il residenziale.

di Laura Cavestri

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Nel breve termine, sono i segmenti del mondo real estate che pagheranno il prezzo più alto. Più resiliente il residenziale.


5' di lettura

Alberghi, centri commerciali, aree di coworking.Nel breve termine, i segmenti del mondo real estate che pagheranno il prezzo più alto saranno questi. Più resiliente il residenziale, dove il fattore cruciale sarà la durata effettiva del lockdown e la capacità di ripresa economica (non tanto dei singoli Stati quanto di aree o regioni al loro interno). A fotografare , su base planetaria – e non solo europea – gli effetti del Coronavirus sulle economie e sugli asset del Real estate è il Global Report di Nuveen.

Una delle più grandi società al mondo attive nella gestione degli investimenti immobiliari ha cercato di fotografare il trend globale degli asset, sia nel breve che nel lungo periodo.

Impatto nel breve termine
Nel brevissimo termine si assisterà a un forte rallentamento nel settore alberghiero, nei centri commerciali e nella fornitura di servizi di co-working. I volumi delle locazioni degli uffici subiranno probabilmente una contrazione, per poi tornare a crescere nella seconda parte dell’anno. Tuttavia, è necessario monitorare la redditività delle aziende e il prezzo delle azioni.
Le importazioni dalla Cina da parte di Stati Uniti ed Europa stanno diminuendo a causa dell’interruzione della supply chain, e ciò potrebbe indebolire la domanda di magazzini strettamente legati all’import dalla Cina. Il settore residenziale dovrebbe, invece, rivelarsi più resiliente, ma permane la preoccupazione per la gestione e i rendimenti delle residenze per studenti e per anziani.

Impatto nel lungo termine
Una delle possibili conseguenze sarà la necessità di ridefinire rotte delle supply chain al di fuori della Cina. Inoltre, è prevedibile che cambieranno le modalità di utilizzo degli asset real estate da parte dei locatari. I tenant degli uffici potrebbero valutare di aver bisogno di meno spazio in generale e optare per lo smart working per una parte della forza lavoro a rotazione. I fornitori di strutture per il co-working potrebbero registrare una minore domanda di postazioni di lavoro ravvicinate, considerando che rimarrà una maggiore consapevolezza in materia di igiene e salute.
Secondo Nuveen, anche dopo l’emergenza e con la riapertura dei negozi delle città, una parte crescente delle vendite retail continuerà a passare per i canali online. Un fenomeno in salita da anni ma che il cambio “forzoso” di abitudini potrà aver sedimentato ulteriormente nei cosumatori. Le supply chain globali si accorceranno e le aziende diversificheranno parte delle catene di approvvigionamento al di fuori della Cina.

Gli effetti sul retail
In Asia – primo epicentro del coronavirus – le attività stanno lentamente ripartendo, anche se il numero dei clienti rimane notevolmente al di sotto dei livelli pre-coronavirus (ad esempio è fermo al 30% circa nei centri commerciali di Shanghai). Le restrizioni sugli spostamenti messe in campo continueranno a limitare i flussi turistici.
Secondo Nuveen, in Europa, nel prossimo mese la situazione dei retailer che erano già in sofferenza nella fase pre-virus potrebbe aggravarsi e un’ondata di fallimenti potrebbe andare ad aumentare il numero di vacancies in tutte le tipologie di spazi . L’epidemia catalizzerà lo spostamento dei consumatori sui canali online, in particolar modo nei settori e nei Paesi che hanno storicamente resistito all’avanzare dell’e-commerce.
Negli Usa gli effetti sugli immobili retail varieranno a seconda di quanto questi siano collegati ad attività turistiche. I centri commerciali vedranno probabilmente diminuire l'affluenza di clienti e saranno più esposti a causa dei retailer che sono riforniti da supply chain globali o sono attivi nella ristorazione e nell’intrattenimento. Una crisi prolungata potrebbe accelerare i fallimenti nel segmento retail.

Gli effetti sugli uffici
Sugli uffici, in Asia, difficilmente le aziende adotteranno politiche di espansione aggressive. Dopo una forte contrazione nel I trimestre, si prevede una crescita debole nel II trimestre e una ripresa lenta nel secondo semestre e un calo della redditività.
Quadro analogo in Europa, dove, nello scenario migliore si verificherà una ripresa del settore nella II metà del 2020, ma ci sarà una probabile perdita di posti di lavoro negli uffici nel caso in cui l’interruzione delle attività si prolungasse. Una contrazione nella crescita degli affitti è inevitabile, ma i livelli degli affitti per gli asset nei mercati con bassi tassi di posti liberi nei distretti finanziari centrali dovrebbero rivelarsi più difensivi. Per il co-working si prevedere un rallentamento a causa della necessità di mantenere la distanza tra le persone.
Negli Stati Uniti, si prevede un probabile calo dei contratti di affitto per gli edifici ad uso uffici o un rinnovo dei contratti per spazi più piccoli a prezzi inferiori.

Gli effetti sul logistico/industriale
Dallo sconvolgimento delle filiere degli approvvigionamenti , le aspettative per il settore manifatturiero in Cina, Singapore e Giappone sono crollate. Assisteremo a un probabile calo della domanda di magazzini utilizzati per la produzione, il commercio e il trasferimento delle merci nei porti, ma le moderne strutture logistiche, quali i centri di distribuzione, le strutture per l'ultimo miglio e per lo stoccaggio refrigerato, resisteranno meglio, perché le restrizioni alla vita sociale stanno facendo aumentare le vendite online, soprattutto di prodotti legati alle necessità quotidiane e di beni alimentari.
Anche in Europa il focus è spostato sull’identificazione di strutture logistiche fondamentali per il sistema, necessarie a mantenere attive le catene di approvvigionamento di beni alimentari e dispositivi sanitari. Alcune delle aziende interessate sono ora alla ricerca di affitti di breve durata e alcuni fornitori di servizi logistici si sono offerti di liberare spazi per consentire il flusso di queste tipologie di merci. Oltre al Covid-19, la guerra commerciale tra Usa e Cina ha spinto a ripensare le supply chain e ad accorciare le distanze.

Gli effetti sul residenziale
Quanto più a lungo dureranno la pandemia e la recessione, tanto più il mercato del lavoro e la crescita dei salari peseranno sulla sostenibilità degli affitti. In Europa, nel segmento degli alloggi per studenti c’è il rischio che la diminuzione di domande di ammissione dall’estero per il nuovo anno accademico comprometta le entrate. Occorrerà monitorare i progetti di sviluppo per nuove residenze, in particolar modo quelli che prevedono tempistiche di completamento stringenti.
Per quanto riguarda gli immobili destinati all’affitto, i governi hanno promesso sostegno e la temporanea sospensione dei mutui ai locatori.
La difficoltà del momento conferma quanto sia importante seguire una solida strategia che punti a località resilienti ben posizionate per trarre vantaggio dai trend strutturali di lungo termine. Secondo l’analisi di Nuveen in Europa persistono forti venti a favore degli immobili destinati all’affitto, le residenze per studenti e i progetti di co-living. Proseguono le trattative per i progetti in corso, con revisioni delle sottoscrizioni, dei finanziamenti e del costo dei terreni. Infine, occorrerà monitorare gli sviluppatori/i proprietari di asset esistenti/nuovi progetti in caso si vengano a trovare in situazioni di difficoltà.

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