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Rettifiche di valore con indizi extra

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immobili e aziende

Rettifiche di valore con indizi extra

La Cassazione si è adeguata, nelle sentenze più recenti, alle norme di interpretazione autentica introdotte dal decreto internazionalizzazione (Dlgs 147/2015) concernenti le modalità di rettifica dei corrispettivi di due tipologie di transazioni:
• quelle riguardanti immobili e aziende;
• quelle tra società appartenenti allo stesso gruppo residenti in Italia.

La Corte ha, inoltre, giustamente esteso alle cessioni di partecipazioni societarie il principio secondo cui lo scostamento del corrispettivo dal valore di mercato rileva solo in presenza di ulteriori elementi probatori, andando al di là – quindi – dei casi oggetto delle disposizioni interpretative.

L’articolo 5, comma 3, del Dl 147 ha stabilito, con norma di interpretazione autentica, che le disposizioni relative alle plusvalenze derivanti dalle cessioni di immobili e di aziende (che concorrono a formare il reddito d’impresa e i redditi diversi, nonché la base imponibile dell’Irap) si interpretano nel senso che l’esistenza di un maggior corrispettivo «non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro … ovvero delle imposte ipotecaria e catastale».

La Suprema corte ha richiamato questa disposizione in numerose sentenze, in cui ha ribadito che la stessa ha efficacia retroattiva ed è applicabile anche ai giudizi in corso (si vedano, per le rettifiche delle plusvalenze derivanti dalla cessione sia di immobili, le pronunce 18234/2016 e 1823, 6939, 12319, 13571 e 19228 del 2017 e, per quelle concernenti la cessione di azienda, le pronunce 6135 e 11543/ 2016 e 23132/2017).

Le transazioni immobiliari
Il sindacato di antieconomicità dell’operazione può essere, pertanto, effettuato solo in presenza di ulteriori elementi probatori diversi dallo scostamento dai valori di mercato. Questo principio era stato già affermato dalle Entrate nella circolare 18/E/2010. Nello stesso senso si era espressa la prevalente giurisprudenza della Cassazione ma erano state emanate anche sentenze di segno opposto.

La rettifica dei corrispettivi dichiarati per le cessioni di immobili risulta, pertanto, legittima in presenza di ulteriori elementi quali:
• tariffe di vendita pubblicizzate;
• differenze tra i prezzi praticati per analoghe tipologie di immobili;
• insufficienza del corrispettivo a garantire un utile adeguato;
• dichiarazioni degli acquirenti.

La Cassazione ha affermato, nella ordinanza 26286/2017, che non assumono valore probatorio:

la circostanza che gli importi dei finanziamenti ottenuti dagli acquirenti risultino superiori ai prezzi di acquisto, perché prima della crisi economica l'erogazione dei finanziamenti era più agevole (in senso contrario la sentenza 14915/2016, in materia di Iva). Anche secondo il Consiglio nazionale del notariato, (studio 152/2006/T) il maggior importo del mutuo potrebbe essere giustificato dalla necessità di affrontare ulteriori spese;

il raffronto tra i prezzi indicati nei contratti preliminari e quelli risultanti dai rogiti definitivi, perché i primi sono fissati in base ad un progetto o quando il manufatto «è ancora allo stato grezzo», sulla base di «opzioni che poi potrebbero essere lasciate cadere di comune accordo».

Le cessioni di azienda
La norma di interpretazione autentica concernente le rettifiche delle plusvalenze derivanti dalla cessione di aziende è stata, invece, richiamata nelle pronunce 11543 e 22221/2016 e 12265 e 23132/2017.

Gli uffici delle Entrate devono, quindi, in tali casi ricercare altri elementi - quali, ad esempio, le risultanze delle indagini finanziarie - diversi da quelli menzionati nella ordinanza 26286/2017.

Lo stesso principio è stato applicato, nella sentenza 25262/2017, al caso della plusvalenza derivante dalla cessione di quote societarie, affermando che la stessa non può essere accertata solo sulla base del valore normale.

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