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Dossier Mutui per la casa: qual è lo strumento giusto per modificarlo

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    Dossier | N. 2 articoliI mutui per la casa. Il check up dautunno

    Mutui per la casa: qual è lo strumento giusto per modificarlo

    Per anni, i tassi d’interesse in Europa sono stati a livelli prossimi allo zero, grazie all’intervento della Banca centrale europea. Un’abbondanza di finanziamenti a costo bassissimo che ha portato benefici a famiglie e risparmiatori. Nel giro di uno o due anni, però, la Bce potrebbe decidere di innalzare i tassi, come del resto sta già accadendo negli Stati Uniti: i costi dei prestiti potrebbero tornare a salire.

    Chi ha stipulato un mutuo anni fa, pagando un interesse più alto rispetto alle offerte attuali, potrebbe quindi disporre di un arco di tempo limitato per cercare di ottenere condizioni più convenienti. Gli strumenti principali per farlo sono tre: la rinegoziazione, la surroga e la sostituzione. Ecco quando convengono e quali sono i fattori da prendere in esame.

    La rinegoziazione

    La rinegoziazione è un valido strumento a disposizione di chi abbia un rapporto di lungo periodo con la propria banca e sia restio ad affidarsi a un nuovo istituto di credito.

    Vi si può ricorrere per ridurre il costo di un mutuo in essere da diversi anni; per cambiare il tasso di riferimento (da tasso fisso a variabile o misto, o viceversa); oppure per modificare altre condizioni ancora, come la durata e l’ammontare delle rate.

    Non si può, però, usare la rinegoziazione per cambiare l’importo totale residuo del mutuo. Inoltre, il modello di ammortamento alla francese (tale per cui ogni rata è costituita, inizialmente, da una quota elevata di interessi e solo in seguito la percentuale di rimborso del capitale aumenta) riduce la convenienza di rinegoziare un mutuo in essere da molti anni (perché buona parte degli interessi è già stata pagata).

    Per rinegoziare un mutuo bisogna, in prima istanza, sedersi allo sportello per ottenere un parere del proprio referente interno alla banca, colui che ha seguito la pratica del mutuo e che si farà portavoce della richiesta con il direttore. È indispensabile avere una buona idea dei costi dei mutui, così da esigere condizioni concorrenziali. Ad esempio, si può usare un comparatore online per scoprire le migliori offerte di altre banche (o persino della propria), così da recarsi alla trattativa con una buona idea del costo finale che si intende ottenere. Dopo aver ricevuto un primo parere, bisognerà chiedere formalmente la rinegoziazione in forma scritta, allo sportello o tramite raccomandata con ricevuta di andata e ritorno.

    La rinegoziazione è completamente priva di spese, non richiede l’iscrizione di una nuova ipoteca sull’immobile e può essere effettuata tramite scrittura privata tra le parti, senza ricorrere a un notaio. Perché la banca dovrebbe accettare condizioni per sé meno convenienti? Per evitare di perdere un cliente che può sempre, in caso di rifiuto, ricorrere al secondo dei tre strumenti: la surroga.

    La surroga

    L’obiettivo della surroga è lo stesso della rinegoziazione: ridurre o cambiare il tasso d’interesse, o modificare altri criteri del mutuo, senza però variarne l’importo.

    In questo caso, però, ci si rivolge a un istituto di credito diverso da quello del finanziamento originario, tipicamente perché questo offre condizioni migliori, o perché si vuol al contempo anche cambiare conto corrente e servizi annessi.

    La nuova banca non è ovviamente costretta ad accettare di prendere in carico il mutuo esistente, ma può valutare caso per caso secondo gli usuali criteri di analisi di merito e di rischio d’insolvenza. Spesso, inoltre, deve intercorrere un periodo minimo (6-12 mesi) tra l’apertura del mutuo e il momento in cui un nuovo istituto si rende disponibile a valutare una richiesta di surroga.

    Quando quest’ultimo accetta formalmente la surroga, la banca originaria ha 30 giorni di tempo per avviare la procedura. La pratica è a costo zero; l’eventuale ipoteca collegata al mutuo resta in vita, e viene semplicemente aggiornata con i dettagli della seconda banca. È anche possibile effettuare la surroga due o più volte nella vita pluriennale di un mutuo: ma gli istituti di credito tendono a scoraggiare i cambiamenti plurimi.

    La sostituzione

    La sostituzione del mutuo è l’unica delle tre opzioni che comporta dei costi a carico del mutuatario. La ragione è semplice: l’operazione consiste di fatto nell’erogazione di un nuovo mutuo, con tutti i costi amministrativi e notarili annessi: dall’istruttoria e perizia all’eventuale cancellazione e iscrizione di una nuova ipoteca.

    Il nuovo mutuo è di solito di importo superiore rispetto al precedente, o almeno al capitale residuo che restava da rimborsare. Così, parte della liquidità concessa dalla nuova banca viene utilizzata per estinguere il vecchio finanziamento. La differenza resta a disposizione del richiedente sotto forma di liquidità da usare a vari fini.

    La sostituzione può quindi essere un’opzione valida per chi hanecessità di conseguire un nuovo finanziamento (ad esempio, perché intende ristrutturare l’unità immobiliare in questione), ottenendo un tasso di interesse migliore rispetto a un prestito di importo contenuto. E anche una maggiore facilità nell’erogazione, grazie al fatto che l’istituto di credito dispone pur sempre dell’ipoteca sull’abitazione quale garanzia reale.

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