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Dossier Mutuo per la casa: come superare gli ostacoli alla surroga

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    Dossier | N. 2 articoliI mutui per la casa. Il check up dautunno

    Mutuo per la casa: come superare gli ostacoli alla surroga

    Nella surroga del contratto di finanziamento, la cosiddetta portabilità del mutuo, può accadere che si vada incontro a qualche ostacolo. Le controversie dipendono, per lo più, dall’interpretazione stessa della norma (l’articolo 120-quater del Testo unico bancario , Dlgs 385/1993).

    I termini del passaggio

    L’operazione «deve perfezionarsi entro il termine di 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo» (comma 7). Se il termine non viene rispettato «per cause dovute al finanziatore originario, quest’ultimo è comunque tenuto a risarcire il cliente in misura pari all’1 per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo». E «resta ferma la possibilità per il finanziatore originario di rivalersi sul mutuante surrogato, nel caso in cui il ritardo sia dovuto a cause allo stesso imputabili».

    Le responsabilità

    Il nodo principale è dunque quello delle responsabilità. Secondo una prima tesi, infatti, la banca originaria avrebbe una responsabilità oggettiva. In questo caso, indipendentemente dalla prova dell’imputabilità del ritardo, il cliente potrebbe ottenere “riparo” rivolgendosi direttamente al finanziatore di origine, che avrà poi la facoltà di rivalersi su quello subentrante agendo contro di esso in parziale o totale regresso, secondo il relativo livello di colpa nel ritardo. Così da favorire una veloce portabilità del mutuo (Abf collegio di Napoli, decisione 9073/2017; Abf Milano, decisione 6006/2016).

    Una seconda tesi – che valorizza la modifica legislativa del 2012 (l’inciso «per cause dovute al finanziatore originario», è stato introdotto con l’articolo 27-quinquies del Dl 1/2012) – sostiene invece la natura colposa della responsabilità di una e/o dell’altra banca. Pertanto, l’istituto di origine paga la penale se ha causato il ritardo (in tutto o in parte); e qualora ci sia una responsabilità della banca subentrante, ne risponde in via solidale ma può rivalersi pro quota su di essa (Abf Torino, decisione 11585/2017; Abf Roma, decisione 6089/2017).

    La decorrenza e i tempi

    È controversa anche l’interpretazione circa la decorrenza del termine prescritto per il perfezionamento della surroga: per alcuni è la data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l’esatto importo del proprio debito residuo (Abf Roma, decisione 9330/2017); per altri è la prima richiesta di colloquio interbancario e cioè la data di sottoscrizione del modulo di surroga (Abf Napoli, decisione 9073/2017). Altri, ancora, considerano rilevante la formalizzazione dell’operazione di portabilità, facendo riferimento al documento elaborato dall’Abi (Abf Milano, decisione 9250/2016), senza dare comunque rilievo alla semplice sottoscrizione del modulo di richiesta di surroga (Abf Milano, decisione 4939/2017).

    Manca uniformità anche nel calcolo dei giorni lavorativi: a volte il sabato è stato computato come giorno lavorativo e non si è tenuto conto del “dies a quo” (Abf Roma, decisione 9330/2017); altre volte è accaduto il contrario (Abf Roma, decisione 6089/2017).

    La rinegoziazione

    Per quanto riguarda la rinegoziazione del mutuo con la propria banca, per modificare alcune condizioni (il calcolo del tasso, la durata, l’importo della rata), questa viene spesso chiesta dai clienti che non possono accedere alla surroga (ad esempio per sopravvenute condizioni reddituali sfavorevoli, o pregressi ritardi nei pagamenti). Qui le controversie sorgono di solito a causa del diniego da parte della banca.

    Gli obblighi della banca

    È stato chiarito che non sussiste un obbligo delle banche a rinegoziare il credito (Abf Roma, decisione 1004/2016). Tuttavia, occorre valutare se la condotta tenuta nel caso concreto dalla banca nella valutazione e nel riscontro della proposta del cliente sia stata conforme al canone generale di buona fede e correttezza nelle trattative ex artic0li 1337, 1175 e 1375 del Codice civile (Abf Roma, decisione 16763/2017). In particolare, nel caso di diniego si ritiene necessario che l’intermediario collabori con il cliente fornendo adeguate informazioni circa i motivi del rifiuto (Anf collegio di coordinamento, decisione 6182/2013). Inoltre, il riscontro dev’essere tempestivo e idoneo a far comprendere le ragioni (Abf Roma, decisione 11517/2017).

    Peraltro, nel caso in cui si giunga alla rinegoziazione di un mutuo (con la modifica del tasso di interesse), nel documento di sintesi dovrà essere riportato l’indicatore del costo complessivo del finanziamento (Taeg), ricalcolato alla luce delle modifiche introdotte. Tale indicazione può infatti assumere rilievo per il cliente, che può così comparare le condizioni offerte dalla banca con quelle ottenibili sul mercato mediante un’operazione di surroga. Qualora ciò non avvenga, l’intermediario potrà essere chiamato a risarcire il danno eventualmente causato al mutuatario (Abf Roma, decisione 11276/2016).

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