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tributi locali

Imu alla cassa entro il 17 dicembre: chi deve pagare e chi è esente. Sconto doppio sui capannoni

La scadenza del saldo Imu dovuto per l'anno 2018 è il 16 dicembre 2018, ma cadendo di domenica è rinviata a lunedì 17 dicembre 2018.

La seconda rata a saldo è calcolata in base alle delibere comunali pubblicate sul sito del Mef entro il 28 ottobre di ciascun anno d'imposta. In caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre si applicano le aliquote e le detrazioni adottate per l'anno precedente. La provincia autonoma di Bolzano con la legge provinciale 3/2014 ha istituito l'Imi, che dal 2014 sostituisce integralmente l'Imu e la Tasi. La provincia autonoma di Trento, con la legge proivinciale 14/2014 ha invece istituito l'Imis, che dal 2015 sostituisce integralmente l'Imu e la Tasi.

Presupposto per il pagamento dell'Imu
Il presupposto per il pagamento dell'Imu è costituito dal possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa.

Soggetti obbligati al pagamento dell'Imu
Sono tenuti al pagamento dell'Imu:
- il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) su immobili;
- il locatario, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria;
- il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- in caso di separazione o divorzio, l'Imu sulla casa coniugale sarà dovuta dal coniuge che l'ha ricevuta in assegnazione.

Definizione di «abitazione principale» e «pertinenze»
In base all'articolo 13, comma 2 del Dl 201/2011, per «abitazione principale» deve intendersi «l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile».

Per «pertinenze dell'abitazione principale» si intendono esclusivamente quelle classificabili nelle categorie catastali C/2 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in Catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Per quanto concerne le pertinenze, in particolare, è da evidenziare che potrà essere tassata con le stesse aliquote dell'abitazione principale soltanto una pertinenza per categoria catastale. Se vi sono più pertinenze contrassegnate dalla medesima categoria catastale, dovrà essere scelta dal contribuente quale considerare pertinenza dell'abitazione principale.

Esenzione Imu per l'abitazione principale
La L. 27.12.2013, n. 147 (Legge di Stabilità 2014) ha stabilito che dal 2014 sono esenti da Imu le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7.
Si ricorda che le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di tipo signorile, ville e castelli), sono assoggettate ad Imu e per tali abitazioni continua ad applicarsi la detrazione di € 200, rapportata al periodo dell'anno durante il quale si protrae la destinazione. Se più persone hanno diritto alla detrazione, questa va divisa proporzionalmente.
In buona sostanza, a decorrere dal 2014, l'abitazione principale non è più soggetta al pagamento dell'Imu, mentre le abitazioni di lusso (A/1, A/8 e A/9) continuano a pagare l'Imu.

Altre esclusioni
L'Imu non si applica altresì ai seguenti immobili:
- unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal Dm 22 aprile 2008;
-la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- l'unico immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Sono, inoltre, esenti i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, finché permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Assimilazione all'abitazione principale
Oltre alle esclusioni sopra menzionate i Comuni, con proprio regolamento, possono assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare, posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da soggetti anziani o disabili residenti in case di riposo e cura, a condizione che la stessa non risulti locata.

Italiani residenti all'estero iscritti all'Aire
L'articolo 9-bis, Dl 147/2014 convertito con modifiche dalla legge 80/2014 recante «Misure urgenti per l'emergenza abitativa» ha disposto che a decorrere dall'anno 2015, è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (Aire), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso. Se sussistono le suddette condizioni, su tale unità immobiliare non è dovuta l'Imu.

Immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado
Come precisato dal Mef nella Rm n. 1/DF del 17 febbraio 2016, in ordine all'applicazione dell'articolo 1, comma 10 della legge 208/2015 (Legge di stabilità 2016) l'Imu è ridotta al 50% per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado (comodatari) che le utilizzano come abitazione principale (ad esempio da genitori a figli o viceversa).

Come specificato dal Mef, poiché la base imponibile Tasi è la stessa dell'Imu, la riduzione vale anche ai fini Tasi.

La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter fruire della riduzione che il contratto sia registrato; che il comodante possieda un solo immobile in Italia; e che il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. A questo proposito si deve precisare che, dalla lettura della norma nel suo complesso emerge che non solo l'immobile concesso in comodato, ma anche quello destinato al comodante a propria abitazione principale non deve in nessun caso essere classificato nelle suddette categorie catastali che individuano le abitazioni di lusso.

Occorre evidenziare che tutte le condizioni sopra riportate devono considerarsi necessarie ai fini del riconoscimento dell'agevolazione in oggetto, con la conseguenza che il venir meno di una sola di esse determina la perdita dell'agevolazione stessa.

Per un ulteriore approfondimento in merito si rinvia alla citata Risoluzione ministeriale.

Immobili locati a canone concordato
La Legge di stabilità 2016 ha introdotto per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 431/1998, la riduzione al 75% dell'Imu dovuta in base all'aliquota deliberata dal Comune.

Terreni agricoli
L'Imu per i terreni agricoli negli ultimi anni ha subito continue variazioni. A decorrere dall'anno 2016, la Legge di stabilità 2016 ha disposto che sono esenti da Imu i terreni agricoli ricadenti nei Comuni elencati nella circolare del Mef 9/1993.

Sono, altresì, esenti dall'Imu i terreni agricoli:
- posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (Iap) di cui all'articolo 1, Dlgs 99/2004 iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
- ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all'Allegato A annesso alla legge 448/2001;
-a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

In buona sostanza, dal 2016 è stata ripristinata la precedente classificazione dei terreni montani secondo la circolare n. 9/1993. Tutti gli altri terreni che non rientrano in queste esenzioni sono soggetti all'Imu. Per i terreni agricoli che pagano l'Imu il valore ai fini dell'imposta è costituito da quello ottenuto aumentando del 25% il reddito dominicale risultante in Catasto all'1 gennaio 2016, e moltiplicando il valore ottenuto per 135. Quindi, il calcolo dell'imponibile è pari al reddito dominicale 1,25 x 135; a tale imponibile va applicata l'aliquota deliberata dal Comune.

Calcolo della base imponibile
La base imponibile dell'Imu è determinata come segue.

Fabbricati
Per i fabbricati iscritti in Catasto, la base imponibile è costituita dalla rendita catastale risultante in Catasto al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, aumentata del coefficiente di rivalutazione del 5% e moltiplicata in base alla tipologia dell'immobile per:
- 160 per le unità immobiliari classificate nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
- 140 per le unità immobiliari classificate nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
- 80 per le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali A/10 e D/5;
- 65 per le unità immobiliari classificate nella categoria catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria D/5;
- 55 per le unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1.

Aree fabbricabili
Per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio,determinato avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione ed ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree fabbricabili aventi analoghe caratteristiche. È da evidenziare, a tale riguardo, che il Comune potrebbe aver stabilito, con apposito regolamento, i valori delle aree fabbricabili al solo fine di limitare il suo potere di accertamento, nel senso di obbligarsi a ritenere congruo il valore dichiarato in misura non inferiore a quella fissata dal regolamento. Pertanto, è consigliabile verificare se il Comune abbia determinato tali valori.

Fabbricati privi di rendita catastale
Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, privi di rendita catastale al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, interamente appartenenti alle imprese, come base imponibile si assume il valore determinato sulla base dei costi d'acquisizione ed incrementativi contabilizzati, al lordo delle quote di ammortamento, moltiplicati per i coefficienti di aggiornamento stabiliti con apposito decreto ministeriale.

Fabbricati d'interesse storico o artistico
Per i fabbricati d'interesse storico o artistico di cui all'articolo 10, Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali), la base imponibile è ridotta del 50%.

Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili
Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni, la base imponibile è ridotta del 50%. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del Dpr 445/2000, in relazione alle condizioni di inagibilità o inabitabilità.
Agli effetti dell'applicazione di tale riduzione, i Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

Periodo di possesso
L'Imu è dovuta proporzionalmente ai mesi dell'anno solare durante i quali si è protratto il possesso; a tal fine, è stabilito che il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è computato per intero.

Aliquote Imu
L'aliquota ordinaria per l'Imu è pari allo 0,76% e può essere modificata dai Comuni con apposita deliberazione del Consiglio comunale, in aumento o i diminuzione, fino a 0,3 punti percentuali.
Inoltre, i Comuni possono ridurre l'aliquota ordinaria dello 0,76% fino allo 0,4% per gli immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’ articolo 43, Dpr 917/1986 ovvero nel caso di soggetti passivi Ires o di immobili locati.
L'aliquota ridotta è pari allo 0,4% per l'abitazione principale di lusso e per le relative pertinenze, e può essere modificata dai Comuni con apposita delibera del consiglio comunale in aumento o in diminuzione, fino a 0,32% punti percentuali.

Detrazione d'imposta
Per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per le relative pertinenze spetta una detrazione dall'imposta complessivamente dovuta per tali unità pari a 200 euro, rapportata al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione.
Se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione deve essere suddivisa fra loro in proporzione alla quota per la quale la destinazione ad abitazione principale si verifica.
I Comuni hanno facoltà di elevare l'importo della detrazione fino a concorrenza dell'imposta dovuta.

Termini e modalità di versamento del saldo
Il pagamento del saldo dell'Imu dovuto per l'anno 2018 va effettuato entro il 17 dicembre 2018 (il giorno 16 dicembre cade di domenica).

Generalmente il pagamento viene effettuato in 2 rate, salvo che il contribuente non paghi in un'unica soluzione l'intero importo entro il termine di scadenza dell'acconto (per l'anno 2018 entro il 18.6.2018, cadendo di sabato il 16.6.2018).

Il versamento può essere effettuato, in alternativa, utilizzando l'apposito bollettino postale o il modello F24. Per la compilazione del Mod. F24, i codici tributo da utilizzare sono i seguenti:
3912 – abitazione principale e relative pertinenze – (destinatario COMUNE);
3913 –fabbricati rurali ad uso strumentale – (destinatario COMUNE);
3914 – terreni – (destinatario COMUNE);
3916 – aree fabbricabili – (destinatario COMUNE);
3918 – altri fabbricati – (destinatario COMUNE);
3925 – immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo Catastale D – (destinatario STATO);
3930 – immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo Catastale D – (destinatario COMUNE).

L'Imu dovuta per le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per altri fabbricati, per i terreni agricoli e per le arre fabbricabili, ad eccezione dei fabbricati ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D, va versata esclusivamente al Comune.

Per i fabbricati a uso produttivo classificati nel gruppo catastale D deve invece essere versata direttamente allo Stato e calcolata sulla base dell'aliquota 0,76%, mentre è destinata al Comune la differenza tra l'imposta calcolata sulla base dell'aliquota deliberata e la quota riservata allo Stato.

Ravvedimento operoso
I contribuenti che non possono pagare il saldo Imu entro la scadenza stabilita possono ovviare a tale ritardo utilizzando l'istituto del ravvedimento operoso ai sensi dell’articolo 13, Dlgs 472/1997, che consente di pagare l'imposta dovuta con una sanzione ridotta rispetto a quella normale. In sostanza, a seconda del ritardo il contribuente potrà pagare sanzioni ridotte ed interessi in base al numero di giorni di ritardo.

La possibile modifica per il 2019
Il 2 dicembre 2018 un emendamento presentato dai relatori alla manovra per il 2019 porta dal 20% al 40% la deducibilità dell'Imu ai fini Ires e Irpef, per gli immobili strumentali. La misura costa 290,3 milioni nel 2020 e circa 166,9 milioni dal 2021: le risorse arrivano dal Fondo per l'attuazione del programma di governo previsto dall'articolo 55 della legge di bilancio, che per il 2020 ha una dotazione totale di 430 milioni.

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