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La stretta via per St. Moritz

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Questo articolo è stato pubblicato il 07 agosto 2010 alle ore 08:00.

Acquistare un'abitazione in Svizzera non è semplice perché ci sono quote limitate riservate agli stranieri. A meno che si conoscano le persone giuste che, nel rispetto delle leggi elvetiche, trovino altre strade per giungere lo stesso obiettivo. L'incontro con Marco Rivolta, consulente immobiliare specializzato sul mercato dell'Alta Engadina, si è svolto lo scorso 30 luglio al Kulm Hotel dove ero ospite nell'ambito di un viaggio stampa.

Ormai in tanti – Casa&case lo ha scritto più volte – sanno che in Svizzera la legge Keller impone la vendita di un numero limitato di abitazioni agli stranieri. Da anni si parla anche della sua abolizione per liberalizzare il mercato. L'ultima volta che il parlamento ci ha provato però hanno votato contro sia la maggioranza sia l'opposizione, seppur per opposti motivi. Per Rivolta tra qualche tempo la legge verrà abolita perché il turista straniero è molto ben voluto e coccolato e perché appare attualmente un po' anacronistica. Possiamo non credergli ma comunque è uno scenario che va preso in considerazione.

«Quando verrà tolta la legge restrittiva sugli immobili – dice con sicurezza Rivolta – i prezzi saliranno perché oggi la domanda di case a St. Moritz è quattro volte rispetto alla disponibilità. Diventerà otto volte perché di recente sono stati introdotti ulteriori forti contingentamenti in tutta l'Alta Engadina per limitare le nuove costruzioni. Questo farà crescere ancora più i prezzi già a livelli stratosferici (qui un metro quadrato può costare come una casetta altrove, ndr) con una sostenuta domanda internazionale composta da americani, russi, indiani ed arabi, oltre ai cittadini europei».

Passiamo ai dettagli del mercato immobiliare di St. Moritz dove ci sono una cinquantina di abitazioni in costruzione, divisi in cinque cantieri. Il 20% di queste andrà a stranieri.
In ogni nuova edificazione destinata a usi residenziali per legge vengono realizzati tre tipi diversi di appartamenti, uguali per qualità edilizia, ma differenti per destinazione. All'interno del medesimo nuovo complesso edilizio una quota è destinata alla prima abitazione di residenti lavoratori in loco; per questi immobili è previsto un prezzo calmierato a fronte di restrizioni notevoli sulla loro rivendita. Un'altra parte è invece destinata a case vacanza per cittadini svizzeri o esteri – attenzione – domiciliati e la terza restante parte è destinata a case vacanza acquistabili da stranieri.

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Per quest'ultima tipologia di immobili l'acquisto da parte di stranieri è immediato e infatti avviene semplicemente tramite la richiesta di un permesso al cantone che avviene banalmente tramite la compilazione di tre formulari a cura del venditore o del legale che assiste le parti. Per un costruttore c'è un'evidente convenienza economica a vendere agli stranieri. Per esempio in una palazzina a St. Moritz il cui costo per un residente – anche straniero – che lavora in loco è di 9mila euro mq all'acquirente dall'estero costa almeno 18 mila euro.

Gli affari di Rivolta risentono delle conseguenze, per lui positive, dello scudo fiscale con potenziali acquirenti non più solo milanesi ma anche di Brescia, Lecco, Roma, Torino, che vengono con denaro pulito dall'Italia per investirlo perlopiù in un appartamento diventato un bene rifugio. A St. Moritz paese il costo parte da due milioni di euro, fuori dalla prima cerchia da 1,4 milioni di euro. Qui la località più appetibile è Zuoz con impianti da sci e campo da golf. È un paese che ha voglia di crescere, ha diverse case del Seicento. Un'abitazione nuova costa circa 14mila franchi svizzeri (per avere un'idea del cambio in euro si può sottrarre un terzo, quindi meno di 10mila euro al metro quadrato). Scanf è invece il vicino paese dove ha comprato la suocera di Berlusconi mentre Giorgio Armani ha una proprietà nella limitrofa La Punt. Tronchetti viene a Silvaplana, in affitto.

«In tanti – aggiunge Rivolta – stanno cercando di lanciare la Bassa Engadina dove il costo di un casolare è pare a un bilocale a St. Moritz, però non mi sembra che questo tipo di mercato stia decollando. A Davos, per esempio, i prezzi sono più bassi ma gli italiani non ci vanno, vogliono l'esclusività».

A St. Moritz esistono costruzioni in posizioni fantastiche e con finiture di super lusso. Il costo al metro quadro in questo caso può raggiungere i 50mila franchi. Le nuove costruzioni vanno da un minimo di 20mila a un massimo di 50mila franchi. C'è chi ha pagato 40mila franchi senza avere la vista lago.

«In città – precisa Rivolta – c'è uno spartiacque riguardo l'appetibilità degli immobili da parte di turisti italiani, legata alla rotonda della farmacia. Sotto la quale c'è la zona di Bad che non piace agli italiani. Qui si può trovare da comprare a 20mila franchi al metro quadrato. Il 30% degli italiani acquistano in paese, circa dieci abitazioni, il 70% nei paesi circostanti».
Per molti comprare a St. Moritz è un investimento strettamente legato alla rivalutazione del bene, visto che lo utilizzano giusto due settimane all'anno nei momenti clou della stagione – il Capodanno, il torneo di polo e il White surf (corsa di cavalli) – senza dare in affitto perché le case sono di un livello così alto che avrebbero paura che il loro appartamento venga danneggiato.


Le imposte sono più basse rispetto all'Italia. In caso di acquisto imposte più onorario notarile costano il 2,3% del prezzo di compravendita. Nel caso di Rivolta, titolare della Sre immobilien, la provvigione viene chiesta solo a chi vende per una percentuale pari al 3% fino a un milione di euro mentre per cifre più alte «si lavora o a percentuale o a forfait».
Oltre ai «mondani» ci sono gli habitué che usano la casa di più; ciò che piace di più del posto è la massima sicurezza: la polizia in pochissimo tempo può chiudere tutti i passi e «la gente si tiene i Picasso in casa. Una volta che un bambino aveva rotto un vetro con la bicicletta è arrivata tanta polizia che sembrava un omicidio. Dopo 40 minuti il danno era stato rifondato dai genitori del bimbo».

«Sull'usato – riprende l'ingegnere gestionale trasferitosi in Svizzera da tre anni – l'acquisto è più difficile rispetto al nuovo, ma è comunque possibile. Uno straniero che ha comprato casa tempo addietro quando il mercato non era vincolato, circa 25 anni fa, non può automaticamente venderla a un altro straniero; però se dimostra che non vi sono svizzeri interessati alla sua proprietà allora può ottenere un particolare permesso da parte del cantone». Tale dimostrazione viene realizzata tramite l'immissione di un'inserzione di vendita di tale immobile in vari giornali locali: solamente se non si annunciano svizzeri interessati concretamente all'acquisto del bene allora si ottiene un permesso di vendita nominativo per stranieri (in questo caso il nominativo si riferisce al nome dello straniero che è intenzionato ad acquistare la proprietà). La vendita dell'usato da svizzero a straniero non è invece una strada percorribile.

Per gli affitti invernali la forbice di prezzo è molto ampia: un tre locali abbastanza semplice per tutta la stagione costa circa 12mila euro. Vanno moltissimo gli affitti settimanali. Sempre per un tre locali è possibile cavarsela con mille-1.500 euro per una settimana .

La strategia alberghiera
Anche le strutture alberghiere strizzano l'occhio alla formula residence. Per esempio il Kulm hotel di St. Moritz ne ha 35 che affitta per almeno cinque anni a mille franchi al metro quadrato l'anno – quindi per 100 mq sono 72mila l'euro l'anno, 6mila al mese – e solo uno di questi 35 è libero. L'arredamento è a cura di chi va in affitto. Un altro esempio di livello più basso, in un altro cantone, è quello di Leukerbad dove l'ente di promozione turistica prevede pacchetti famiglia per l'estate e per l'inverno modulati per struttura: albergo o appartamento, e per categoria, da 5* agli ostelli. Per esempio il forfait invernale per una famiglia composta da 2 adulti e 2 bambini con meno di 8 anni in un appartamento 3* è di circa mille euro la settimana con incluso: accesso agli impianti e ai bagni termali, uso dei mezzi pubblici e delle strutture sportive: pista di pattinaggio sul ghiaccio, campo di calcio indoor e un trattamento benessere.

Il pacchetto estivo per la medesima famiglia costa meno di 600 euro e comprende impianti, un ingresso minigolf e tre al parco acquatico termale "burgerbad" con scivoli e tornanti. La località organizza altre attività estive come la tosatura delle pecore, escursioni con il passeggino, trekking con il cammello, imparare l'arte dell'irrigazione. Per l'inverno eccone alcune: scuola propedeutica agli sport invernali, asilo sugli sci, creazione delle candele in cera d'api, lavorare a maglia la seta e come diventare pizzaioli.

«Da parte nostra – spiega Barbara Kälin Godat, moglie del direttore del Kulm hotel Dominique Nicolas Godat e coinvolta con molte responsabilità nella gestione dell'albergo – proponiamo formule a pacchetto come il programma giunto alla seconda edizione "Fragranze estive con il maître parfumeur Nicolas de Barry" (vive in Francia in un castello con un ampio giardino dove inventa essenze naturali al 100%) che creerà per gli ospiti fragranze estive personalizzate». Per tre notti – dal 26 al 29 agosto prossimi – in mezza pensione con cena – di cui una aromatica – in tre dei quattro ristoranti presenti nella struttura e con la creazione della propria fragranza personale, lezione di aromaterapia, creazione del proprio olio aromatico per trattamenti personalizzati, due massaggi la spesa prevista è di 914 euro a persona, con uno sconto del 15% sui prezzi abituali di questo che è uno dei cinque hotel cinque stelle superiori presenti a St. Moritz (oltre al Kulm ci sono il Badrutt's palace, il Carlton, il Kempinski grand hotel des bains e il Suvretta house).

La località è un vero paradiso per gli sportivi – in estate la vela e il golf, oltre alle passeggiate anche in bici, e d'inverno sci, slittino e bob – ed è ricca di eventi come la maratona e di mostre internazionali d'arte, la prossima delle quali sarà l'Art masters giunta alla terza edizione, in calendario dal 27 agosto al 5 settembre prossimo. Un cartellone accattivante con anche il Festival da jazz che finirà a Ferragosto, il giorno in cui terminerà anche il Bsi Engadin festival di musica.

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