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Dossier Riscaldamento in condominio: calcolo e modifica delle nuove tabelle

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    Dossier | N. 3 articoliIl riscaldamento in condominio

    Riscaldamento in condominio: calcolo e modifica delle nuove tabelle

    Dopo aver installato i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, le spese di riscaldamento – come dispone il Dlgs 102/2014 (articolo 9, comma 5, lettera d) – vanno ripartite tra i singoli condòmini in base ai criteri stabiliti dalla norma Uni 10200.

    La norma, elaborata dalla Comitato termotecnico italiano (Cti) e attualmente in fase di revisione, si basa su un principio cardine riportato anche dall’articolo 26, comma 5, n. 10, della legge 10/1991: ciascun utente paga secondo l’effettivo consumo registrato. Si tratta di una disposizione inderogabile, che non può essere messa in discussione da un regolamento condominiale di natura contrattuale, né modificata dall’assemblea di condominio.

    Le tipologie di consumo

    La Uni 10200 distingue due tipi di consumo connesso al riscaldamento: volontario e involontario.

    I consumi volontari prevedono una quota variabile e si riferiscono alle abitudini dei singoli condòmini, che attraverso le termovalvole regolano, nel rispetto dei limiti di legge, la temperatura dei caloriferi.

    I consumi involontari, al contrario, non dipendono dalle azioni degli utenti e riguardano soprattutto le dispersioni di calore dell’impianto. Questi consumi vanno suddivisi in base ai millesimi di riscaldamento calcolati da un tecnico abilitato e tengono conto del fabbisogno energetico delle singole unità immobiliari, cioè la quantità di energia che ogni appartamento dovrebbe prelevare per mantenere una temperatura interna costante di 20 °C durante l’intero periodo in cui c’è riscaldamento.

    Nel calcolare il fabbisogno, il tecnico deve considerare solo le parti comuni e le loro eventuali modifiche (la realizzazione di un cappotto termico, la coibentazione del tetto, eccetera), escludendo le migliorie che riguardano gli interni delle singole unità immobiliari (per esempio, la sostituzione degli infissi o l’isolamento delle pareti), che sono considerate opere irrilevanti ai fini della redazione della tabella.

    Le tabelle millesimali

    La norma Uni prevede poi che le tabelle di fabbisogno siano utilizzate – oltre che per ripartire i consumi involontari – per suddividere i costi gestionali e tutte le spese relative al godimento (ma non alla conservazione) del servizio.

    Occorre, per prima cosa, determinare la spesa totale e l’energia utile prodotta. Si procede quindi con il calcolo del costo unitario dell’energia utile, vale a dire il costo dell’energia all’uscita del generatore. Se lo stesso generatore, oltre che al riscaldamento, è adibito alla produzione di acqua calda sanitaria, è necessario stabilire la quantità di energia prodotta per tale scopo. In casi come questi - come suggerito dal Cti - la miglior soluzione è installare due contatori generali che misurino l’energia utilizzata per il riscaldamento e i consumi di acqua calda sanitaria.

    Il passo successivo consiste nel suddividere l’energia utile totale fra consumi volontari e involontari, e quindi ripartire l’energia utile volontaria in base alle letture dei contatori installati e l’energia utile involontaria in base ai millesimi di riscaldamento.

    I casi esclusi dalla norma

    Esistono comunque dei casi in cui non è tecnicamente possibile applicare la norma Uni 10200, o il suo utilizzo non è proporzionato in termini di costi rispetto all’obiettivo del risparmio energetico.

    Come previsto dal Dlgs 141/2016 (che ha modificato, sul punto, il Dlgs 102/2014), ciò si verifica – anche ma non solo – quando «siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento».

    In casi simili, in presenza di una relazione tecnica che attesti la differenza di fabbisogno termico, l’assemblea può decidere di suddividere le spese calcolando almeno il 70% di consumo volontario e ripartendo la restante percentuale in proporzione ai metri cubi, ai metri quadri o ai millesimi di proprietà.

    La maggioranza in assemblea

    Per quanto riguarda la maggioranza necessaria per l’approvazione dei nuovi criteri di riparto, esistono due orientamenti.

    Il primo prevede che la tabella Uni e le regole debbano essere approvati dall’assemblea, con il voto utile della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi, come previsto anche dall’articolo 26, comma 5, della legge 10/1991. Ferma restando la possibilità per ogni condomino di contestare la tabella e il criterio approvato in concreto, mediante l’impugnazione della delibera, a norma dell’articolo 1137 del Codice civile. In presenza di una prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le delibere possono essere assunte con la maggioranza degli intervenuti e almeno 333 millesimi (articolo 26, comma 2, della legge 10/1991).

    Il secondo orientamento, invece, sostiene che – visto il carattere inderogabile della norma – non è necessaria alcuna delibera, e l’assemblea deve limitarsi a votare (con la maggioranza semplice) l’affidamento dell’incarico al tecnico che andrà a compilare la relazione tecnica sulle eventuali differenze di fabbisogno termico.

    Anche in questa circostanza, tuttavia, resta fermo il diritto del condomino a impugnare il voto dell’assemblea che approva il rendiconto usando un criterio di riparto delle spese ritenuto illegittimo.

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