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Novità per l’esonero Imu: va applicato sulla dimora abituale

Pagamento al 16 dicembre. Doppie abitazioni dei coniugi in Comuni diversi: la Corte Costituzionale ha superato l'ancoraggio al nucleo familiare

di Giuseppe Debenedetto

5' di lettura

In premessa ricordiamo che la scadenza del pagamento Imu (saldo o seconda rata) è fissata al 16 dicembre. È il caso di affrontare il tema delle doppie abitazioni dei coniugi situate in Comuni diversi, sul quale è recentemente intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza 209 del 13/10/2022 che ha chiuso definitivamente l’annosa questione affermando che l’esonero spetta sempre al possessore dell’immobile che vi risieda e vi dimori abitualmente, indipendentemente dal nucleo familiare, altrimenti sarebbero discriminate le coppie sposate o unite civilmente rispetto ai conviventi di fatto.
In sostanza cambia radicalmente la definizione di abitazione principale sia della vecchia che della nuova Imu (Dl 201/2011, legge 160/2019) e viene sostanzialmente soppressa la recente disposizione introdotta dal Dl 146/2021 (che consentiva di scegliere una delle due abitazioni da esonerare), con la quale il legislatore era intervenuto per contrastare il rigorismo della Cassazione che negava l’esonero ad entrambi i coniugi. La Consulta finisce così per riscrivere la definizione di abitazione principale, quale «immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente».
Per effetto della sentenza i Comuni devono riconoscere il rimborso ai coniugi con abitazioni nello stesso Comune o in Comuni diversi, oltre che relativamente agli accertamenti emessi e non divenuti definitivi o sui quali è in corso un contenzioso. Si tratta in questi casi di pagamenti non dovuti, anche se la previsione di esonero, pur allargata dopo la sentenza 209/2022, non può mai essere applicata alle cosiddette “seconde case” o case di vacanza.
Occorre quindi fare attenzione, perché non è sufficiente la residenza anagrafica ma occorre anche il requisito della dimora abituale, generalmente dimostrabile con i consumi dei servizi a rete e quindi con le bollette di luce, acqua e gas (che dovranno essere conservate in caso di eventuale accertamento del Comune). Ci sono poi altri elementi presuntivi che il Comune potrebbe prendere in considerazione per stabilire l’effettiva dimora abituale, come il luogo di lavoro, il medico curante, le scuole frequentate dai figli tanto più se minori e altro. Pertanto, se si tratta di una residenza “fittizia”, cioè limitata ad alcuni periodi dell’anno, il contribuente non potrà usufruire dell’esonero dall’imposta, ma dovrà pagare l’Imu come seconda casa.
Ebbene, per i coniugi che hanno due immobili ma hanno limitato nel 2022 l’esenzione ad un solo immobile (in adesione al Dl 146/2021, ora travolto dalla Consulta) è possibile recuperare l’imposta versata in eccesso con il saldo di dicembre. In alternativa si potrebbe portare l’importo a credito nel 2023, ovvero proporre un’istanza di rimborso, sempreché siano sussistenti le condizioni di legge (residenza anagrafica e dimora abituale). In caso di possibile sistemazione in sede di saldo a dicembre per la presenza di altri immobili soggetti al pagamento dell’imposta si dovrà avere l’accortezza di segnalare al Comune l’erronea indicazione del codice tributo “3912” (abitazione principale) di quanto pagato in occasione dell’acconto, dirottando gli importi sul codice “3918” (altri fabbricati).

L'abitazione principale affittata parzialmente rimane esente

Sono proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale e ho locato alcune stanze ad un altro soggetto, posso continuare a considerare questo immobile esente dall'Imu?

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La norma relativa all'abitazione principale non disciplina il caso della locazione parziale dell'abitazione principale, ma se il contribuente conserva la propria dimora abituale e la propria residenza anagrafica, non vi sono ragioni perché la qualifica di abitazione principale non possa essere attribuita all'immobile.In tal senso si è pronunciato in passato il Dipartimento delle Finanze che, esprimendosi in materia di Ici, esplicitamente dichiara come non abbia rilevanza la circostanza che l'immobile sia dato in affitto (risoluzione ministeriale 723 del 19 novembre 1993).
Relativamente all'Imu il ministero delle Finanze è poi intervenuto con le Faq del 20/1/2014 affermando che «anche se parzialmente locata, l'abitazione principale non perde tale destinazione» e, pertanto, «beneficia dell'esenzione dall'Imu». Peraltro la norma non subordina la definizione di abitazione principale a parametri come la prevalenza della superficie in uso al contribuente, essendo quindi irrilevante che una porzione più o meno ampia dell'unità sia locata, se in essa è comunque esercitata la residenza anagrafica e la dimora abituale del soggetto passivo. Pertanto, l'abitazione principale parzialmente locata non perde il diritto all'esonero dall'Imu.

Per i fabbricati «merce» niente pagamento a partire dal 2022

Sono titolare di un'impresa edilizia che ha costruito e completato quest'anno alcuni appartamenti che sono però rimasti invenduti. Vorrei sapere se devo pagare l'Imu e se ci sono altri adempimenti da effettuare.

Dal 2022 i fabbricati costruiti e destinati all'impresa costruttrice alla vendita (cosiddetti “beni-merce”) sono esenti dall'Imu, mentre per il 2020 e il 2021 hanno usufruito di un regime agevolato con aliquota ridotta all'1 per mille, che i comuni avrebbero potuto aumentare fino al 2,5 per mille o diminuire fino all'azzeramento, a condizione però che i fabbricati non siano locati.Il lettore non deve pertanto versare nulla quest'anno, ma deve presentare l'apposita dichiarazione entro il 30 giugno 2023, inserendo il codice 7 nel campo riguardante le caratteristiche degli immobili, come previsto dalle istruzioni ministeriali approvate con decreto del 29 luglio 2022.
Occorre prestare attenzione a questo adempimento perché la Cassazione, con la pronuncia 5191/2022, ha confermato che l'esonero dall'Imu per i fabbricati “merce” presuppone la presentazione della dichiarazione “a pena di decadenza”, evidenziando che la legge 160/2019 (nuova Imu) non ha abrogato il Dl 102/2013, che prevede appunto alcune fattispecie soggette all'obbligo dichiarativo a pena di decadenza (tra cui i fabbricati ”merce”). Pertanto è necessario presentare la dichiarazione entro i termini, se non si vuole perdere l'agevolazione.

Casa con 2 unità di proprietà diversa, così l'accatastamento

Io e mia moglie siamo proprietari di un immobile su due piani che utilizziamo come abitazione principale, il piano terra è di mia proprietà mentre il primo piano è di mia moglie. Abbiamo presentato al Comune una dichiarazione evidenziando che l'intero immobile non può essere fuso catastalmente perché appartenente a due distinti proprietari. Possiamo ritenere sufficiente tale dichiarazione?

Con l'entrata in vigore dell'Imu il legislatore ha ristretto la definizione di abitazione principale, stabilendo tra l'altro che deve trattarsi di “unica unità immobiliare”, superando così l'orientamento della Cassazione favorevole all'agevolazione anche in caso di unità immobiliari contigue, censite in catasto separatamente.Nel caso in questione non è oggettivamente possibile procedere alla fusione catastale delle due unità immobiliari in presenza di distinta titolarità.
Tuttavia l'agenzia delle Entrate, all'evento Telecatasto del 20/4/2016 organizzato da Il Sole 24 Ore, ha risolto il problema con la possibilità di richiedere un'apposita annotazione negli atti catastali («porzione di unità immobiliare urbana unita di fatto ai fini fiscali»), con una risposta poi recepita dalla circolare 27/E/2016 del 13/6/2016.In conclusione, non è sufficiente una semplice dichiarazione presentata al Comune ma occorre richiedere l'annotazione catastale sopra descritta al fine di considerare le due unità immobiliari un'unica abitazione principale.

C’è l’obbligo dichiarativo per le agevolazioni Covid-19

Sono proprietario di un immobile (categoria D3) che gestisco come cinema e ho usufruito dell'esonero dall'Imu per il 2021, vorrei sapere se sono tenuto a presentare la dichiarazione.

L'obbligo di presentare la dichiarazione Imu scatta generalmente in due casi:
1- per gli immobili che godono di riduzioni dell'imposta;
2- il Comune non è comunque in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell'obbligazione tributaria.
Tra i casi soggetti all'obbligo dichiarativo rientrano anche le esenzioni dovute all'emergenza Covid-19, legate al Quadro temporaneo degli aiuti di Stato e previste da diversi provvedimenti legislativi, tra cui l'articolo 78 del Dl 104/2020 che riguarda anche gli immobili in categoria D3, come nel caso del quesito.
Ebbene, per queste esenzioni è necessario presentare la dichiarazione Imu e, come specificato nelle istruzioni ministeriali approvate con decreto del 29 luglio 2022, sarà sufficiente barrare l'apposito campo 21 del modello senza fornire ulteriori indicazioni, trattandosi di misure di carattere temporaneo e la cui durata è conosciuta dai Comuni.Va anche detto che il termine di presentazione della dichiarazione, ordinariamente previsto per il 30 giugno dell'anno successivo, relativamente al periodo d'imposta 2021 è stato differito al 30 dicembre 2022 (articolo 35 Dl 73/2022). Pertanto il contribuente è ancora in tempo per presentare l'apposita dichiarazione.

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