Giustizia

Nuovo processo civile: due mosse per tagliare mezzo milione di liti in condominio

La riforma approvata dal Senato, rafforza la mediazione rendendo più autonomo l'amministratore e consolida le sospensive ottenute dai condomini.

di Fabrizio Plagenza e Bianca Lucia Mazzei

(AdobeStock)

3' di lettura

Due mosse per ridurre le liti condominiali e alleggerire il peso del contenzioso sui tribunali. Le prevede il disegno di legge di riforma del processo civile (As 1662) approvato dall’Aula del Senato: ora passerà alla Camera dei deputati per il via libera definitivo ma non sono previsti cambiamenti.

L’obiettivo è contribuire alla riduzione del 40% della durata dei processi indicato dalla riforma ed elemento cardine per il successo del Piano nazionale di ripresa e resilienza. Secondo l’Anaci (Associazione nazionale amministratori condominiali) il contenzioso fra condòmini rappresenta il 10% di tutte le cause pendenti (circa tre milioni 200mila) mentre per l’Anamni (Associazione nazionale europea aministratori di immobili) le controversie sarebbero circa 500mila l’anno. Molto spesso riguardano odori sgradevoli, parcheggi nelle zone comuni e rumori molesti come urla dei bambini o abbaiare dei cani. Questioni “minori” che però avvelenano la vita condominiale, trascinandosi per anni e rovinando ulteriormente i rapporti.

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Il primo snellimento previsto dal disegno di legge accresce l’autonomia dell’amministratore di condominio nelle procedure di mediazione. Oggi ogni passaggio, dall’avvio della mediazione alla prosecuzione degli incontri e alla formulazione dei contenuti, va sottoposto all’esame e al voto dell’assemblea. Con la riforma invece, l’esame dell’assemblea diventa necessario solo per la decisione sulla proposta di accordo finale.

La seconda semplificazione prevede che la sospensione dell’esecuzione di una delibera condominiale ottenuta da un condomino in via cautelare resti valida anche se si estingue il giudizio. L’intento è limitare i casi di prosecuzione del causa (si veda l’articolo sotto).

I tempi non sono brevi. Si tratta di un disegno di legge delega: perché le novità diventino operative bisogna quindi aspettare il varo dei decreti legislativi di attuazione che, secondo la tabella di marcia prevista dal Pnrr, dovrebbero arrivare entro il 2022.

Cresce l’autonomia

L’aumento di autonomia dell’amministratore, che viene “liberato” dalla necessità di convocare continuamente l’assemblea condominiale, rappresenta una modifica auspicata da tempo che si inserisce all’interno nelle novità previste dal Ddl di riforma per rafforzare la mediazione.

Per comprenderne la portata bisogna considerare che, in base alla normativa attuale, senza la delibera autorizzativa l’amministratore non è legittimato a stare in mediazione.

Una previsione sempre confermata dalla giurisprudenza (Ordinanza 10846/20 della Cassazione, sezione VI Civile) e che, nei fatti, ha indebolito l’efficacia della mediazione e ridotto le possibilità di esito positivo.

La riforma prevede invece che l’amministratore sia legittimato, per legge, ad «attivare, aderire e partecipare a un procedimento di mediazione». L’esame e il voto dell’assemblea rimangono quindi solo per l’approvazione finale dell’accordo di conciliazione o della proposta del mediatore. «Può essere molto utile perché sveltisce la procedura - dice il presidente dell’Anaci Francesco Burrelli - ma anche se non obbligato è importante che l’amministratore riferisca all’assemblea come sta procedendo».

Mediazione più efficace

Per accrescere le chance di successo della mediazione la riforma introduce norme che, anche se non riguardano solo il condominio, possono comunque contribuire a ridurre il contenzioso in questo ambito. Spinge infatti sulla partecipazione personale delle parti , permettendo la delega, in linea con quanto stabilito dalla Cassazione (sentenza 8473/2019) solo in presenza di giustificati motivi e purché il delegato conosca i fatti e sia «munito dei poteri necessari per la soluzione della controversia».

Punta inoltre sull’aumento dei benefici fiscali, prevedendo un ampliamento del campo di applicazione dell’esenzione dall’imposta di registro (oggi c’è il limite di 50mila euro) e introducendo crediti d’imposta per il compenso dell’avvocato che assiste la parte durante la procedura e per il contributo unificato quando il giudizio si estingua grazie alla mediazione.

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