CENTRI DIREZIONALI

Office, cresce l’appeal anche oltre Roma e Milano

Nel IV trimestre 2019, gli investimenti hanno sfiorato quota 5 miliardi. Prezzi e canoni di locazione sono in diminuzione. Buoni segnali di ripresa da Bologna, Padova e Napoli

di Laura Dominici

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Nel IV trimestre 2019, gli investimenti hanno sfiorato quota 5 miliardi. Prezzi e canoni di locazione sono in diminuzione. Buoni segnali di ripresa da Bologna, Padova e Napoli


4' di lettura

C’è fermento nel settore office in Italia. Le ultime rilevazioni di Cbre parlano di “ottima performance” del IV trimestre 2019, che vede il settore raggiungere quasi quota 5 miliardi di euro. Di questi, oltre 3,6 miliardi sono stati investiti a Milano, con la chiusura di alcune transazioni di dimensioni notevoli. Cresce inoltre sempre più, nel capoluogo lombardo, l’attenzione nei confronti delle opportunità value-add. E il 2020 parte bene con la prima valorizzazione dello Scalo di Porta Romana, che ospiterà il villaggio olimpico per Milano-Cortina 2026. A Roma la performance è in linea con l’anno precedente, «ma risente di una notevole carenza di prodotto e della mancanza di strategie non core», sottolinea l’analisi di Cbre.

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Tecnocasa: poco dinamismo fuori Milano
«Fatta eccezione per Milano, dove il settore è in fermento, nel resto d’Italia non sembra esserci un particolare dinamismo». Ad affermarlo è Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa, che premette: «Uno degli aspetti che ne limita la ripresa è la carenza di prodotto in linea con le attese sia degli investitori sia degli utilizzatori». I dati emersi dalla banca dati del Gruppo Tecnocasa rilevano che il 23,7% cerca in acquisto ed il 76,3% in locazione. Comprano prevalentemente società oppure professionisti con attività consolidate. La qualità dell’immobile ed i costi accessibili rappresentano un driver importante e, per questo motivo, riscuotono successo gli interventi di nuova costruzione, con ottima efficienza energetica, in grado di garantire un abbattimento delle spese di gestione, aspetto a cui si è sempre più attenti.

«Sono in difficoltà – sottolinea Megliola – gli uffici collocati in strutture direzionali di vecchia generazione. Anche la vicinanza ai mezzi di trasporto così come la disponibilità di parcheggi sono tra gli elementi apprezzati. La maggioranza di chi si è rivolto alla nostra rete ha cercato spazi per realizzare studi professionali. Ci sono poi coloro che aprono studi medici, così come chi sceglie di collocare l’ufficio su strada all’interno di spazi non più utilizzati per attività commerciali. Le soluzioni posizionate in centri direzionali sono preferite, ma c’è comunque una buona domanda di professionisti che si indirizza su uffici di rappresentanza in zone centrali, all’interno di contesti di prestigio». Una buona richiesta riguarda poi le aree a ridosso dei tribunali. Nelle zone centrali sono sempre più numerosi gli spazi lasciati liberi da aziende che si spostano in aree dotate di collegamenti veloci e comodi. «Capita sempre più di frequente – commenta Megliola – che questi spazi siano trasformati in abitazioni, mentre in città ad elevata presenza turistica possono essere convertiti in strutture ricettive».

Le metrature più richieste e i costi di locazione
Le metrature più richieste sia in affitto sia in acquisto sono inferiori a 150 mq. I prezzi ed i canoni di locazione sono in leggera diminuzione, secondo la banca dati Tecnocasa: -1,2% il calo dei prezzi per le soluzioni nuove ed usate. Anche i canoni di locazione sono in contrazione: -0,5% il ribasso per le soluzioni nuove e -0,4% quello per le soluzioni usate. «I prezzi degli uffici – emerge dall’analisi Tecnocasa - negli ultimi 10 anni hanno perso il 36,8% (tipologie nuove) ed il 38,5% (tipologie usate). I canoni di locazione sono diminuiti meno e hanno registrato un calo del 35,5% per le tipologie nuove e del 33,3% per quelle usate». Per quanto riguarda le compravendite, si segnala un lieve aumento nel primo semestre del 2019, con un +1% rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente.

L’analisi di Gabetti sulle città secondarie
Il fermento nel settore office caratterizza non soltanto le grandi città in cui si concentrano i più importanti business district center, ma anche città secondarie. Ne è convinto Luca Blasi, direttore generale divisione agency di Gabetti, che cita il caso di Bologna, Padova e Napoli.

«Il mercato direzionale di Bologna negli ultimi anni ha registrato buoni segnali di ripresa per quanto riguarda la locazione, soprattutto per le zone del semicentro, dove c’è stata una crescita della domanda per uffici di qualità – afferma Blasi –. Se si escludono alcune grandi aziende, che hanno optato per la diretta proprietà degli spazi, la scelta della locazione è sensibilmente superiore rispetto a quella della compravendita, in quanto meglio risponde a esigenze di flessibilità».

Nel capoluogo emiliano una quota significativa dello stock è ubicata nel centro storico, dove gli uffici spesso non risultano moderni ed efficienti e quindi non sono in linea con le esigenze delle aziende più strutturate. Le caratteristiche del tessuto imprenditoriale e produttivo bolognese determinano una domanda di spazi soprattutto per superfici comprese tra 150 e 400 mq, tuttavia si segnala una costante crescita della domanda per superfici di grandi dimensioni, spesso oltre i mille mq.

L’ANALISI PER CITTÀ Variazione percentuale dei prezzi - I semestre 2019
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Variazione percentuale dei canoni di locazione – I semestre 2019
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I valori dei canoni per zona
Per quanto riguarda il valore medio canoni, Gabetti indica sui 150 € al mq annui per il centro, 135 per il semicentro, 110 per la periferia, 120 per Casalecchio di Reno.

«Anche Padova è sempre più al centro del mercato office da noi monitorato – aggiunge –. Nel I semestre del 2019 il numero di transazioni del mercato uffici a Padova ha registrato volumi in crescita rispetto allo stesso periodo del 2018, passando da 51 a 74 transazioni. Di recente, la domanda di spazi direzionali è orientata verso i grandi tagli a seguito di una sempre più forte richiesta, da parte di piccoli professionisti, di spazi coworking da condividere con altri studi». Nella zona tribunale-fiera e la Cittadella si registra una domanda di superfici grado A. Il centro è caratterizzato da edifici di elevato standing in location di prestigio richiesti soprattutto da liberi professionisti e studi professionali, che prediligono il coworking (canoni intorno ai 140 € al mq/anno). Anche Napoli rappresenta una importante piazza per il settore office, con una richiesta più sostenuta di immobili nel centro direzionale e in area centrale nei pressi di Piazza Bovio, dove, grazie alla posizione, attira una domanda di superfici di tagli compresi tra 300 e 400 mq e canoni medi tra i 150 e 160 € al mq/anno. Il centro direzionale risponde sempre maggiormente alla domanda di tagli superiori ai 500 mq, con canoni medi tra 120-130 € al mq/anno.

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