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Opere su parti private e decoro in condominio, la parola va al giudice

Dalla Cassazione le linee su uno dei motivi di lite più rilevanti Il caso va «pesato» dal magistrato e non è decisiva la riduzione del valore

di Glauco Bisso

(AdobeStock)

2' di lettura

Spetta al giudice valutare se le modifiche apportate dai condomini sulle parti private ledono il decoro architettonico del condominio. Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza 30876 del 2022, che consente di rispondere a uno dei quesiti inviati al forum ilsole24ore.com/espertocondominio.

Il quesito, in particolare, riguardava il caso di alcuni condomini che hanno installato porte di ingresso ai propri appartamenti diverse da quelle storicamente presenti. Dato che si tratta di un edificio d’epoca, i consiglieri hanno chiesto più volte l’adeguamento alle vecchie porte, ma i proprietari non hanno provveduto. Il lettore chiede quindi se è possibile farle cambiare e come fare.

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La risposta è sì, si può imporre ai proprietari di intervenire, perché anche per le porte di ingresso dei singoli appartamenti si può applicare il divieto di alterazione del decoro architettonico. L’infisso da discount dell’edilizia, se difforme dalle altre porte esistenti, può condurre diritti in tribunale. Oltre al condominio, rappresentato dall’amministratore, ogni proprietario può promuovere autonomamente l’azione giudiziaria (Cassazione 14474/2011).

Ciò che non sempre è facile capire è quando la modifica delle parti individuali visibili lede il decoro.

Non ci sono problemi se il regolamento riporta regole chiare sulle modifiche consentite o vietate. È però probabile che le evoluzioni della tecnica non possano essere sempre incluse in regolamenti formati ormai da mezzo secolo: si pensi alla possibilità di installare le vetrate panoramiche in edilizia libera, prevista dall’articolo 33-quater del decreto legge 115/2022.

Un criterio pratico è spesso quello di considerare il deprezzamento in conseguenza dell’opera realizzata rispetto alla situazione preesistente. Ma la Cassazione, con l’ordinanza citata, ha chiarito che non è la via corretta. Infatti, si legge nell’ordinanza, «la nozione di decoro architettonico (...) attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica e armonica, che contribuisce a dare a esso una specifica identità». Così, «non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi. Neppure è decisiva la diminuzione di valore economico correlata alla modifica». Si tratta perciò di «nozione che la legge configura con disposizione delineante un modulo generico, il quale richiede di essere specificato in sede interpretativa».

È quindi il giudice, eventualmente con l’aiuto del consulente tecnico, a valutare la lesione al decoro e a ordinare il ripristino. Proprio l’incertezza della valutazione può spingere i proprietari ad accordarsi, magari con un solo intervento per tutti gli appartamenti (nel caso posto dal quesito, l’installazione collettiva del rivestimento delle porte) per contenere le spese.

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